Залог при аренде жилья в Германии: сколько и когда стоит платить?
В Германии те, кто желают снять квартиру или дом, не обязаны платить наперед или оставлять залог за аренду жилья. Тем не менее большинство арендодателей вносят этот пункт в договор. Но размер суммы залога ограничен, к тому же можно произвести оплату частями. Что еще нужно знать арендаторам — читайте в нашем обзоре.
Читайте также: Жилищное право Германии: 8 важных аспектов для арендаторов
Залог за аренду жилья: обязательно ли это?
По немецкому законодательству арендодатели не имеют автоматического права на залог. Тем не менее квартиросъемщикам чаще всего приходится платить. Это связано с тем, что арендодатели, как правило, включают залог в юридически обязывающие договоры аренды, которые подписывают до поселения.
«Обычно арендаторы вносят залог в начале срока аренды. Это делается для защиты арендодателя в случае, если арендатор должным образом не выполняет свои обязательства по договору аренды, не производит платежи и так далее», — отмечают в Ассоциации арендаторов Германии.
Тем не менее существуют четкие нормы, регулирующие процесс и суммы предоплаты.
Как ограничивается максимальная сумма залога?
В большинстве случаев в Германии в качестве залога просят арендную плату за два месяца. Хотя, в соответствии с немецким законодательством, арендодатель имеет право запрашивать залог в размере платы за квартиру за три месяца. Тем не менее это максимальная сумма предоплаты.
Важно отметить, что залог рассчитывается только из Kaltmiete — или так называемой «холодной арендной платы». Это сумма, которую квартиросъемщики платят за использование собственности без дополнительных затрат, таких как квартплата, отопление, горячая вода и электроэнергия.
Таким образом, если ваша новая квартира стоит 500 евро без коммунальных услуг, и вы должны платить дополнительно 100 евро в месяц за счета и услуги, арендодатель все равно сможет взимать с вас максимум 1500 евро в качестве залога. Если он хочет получить 1800 евро залога, это слишком много.
Однако здесь стоит отметить, что это правило применяется только к жилой аренде, другими словами, к недвижимости, в которой вы хотите жить. Для коммерческой аренды, такой как офисы, ограничения максимальной суммы залога не существует. Дело в том, что такие объекты часто сдаются арендаторам вместе с дорогим оборудованием, таким как компьютеры и принтеры. Большие суммы залогов в этом случае могут быть страховкой от возможного повреждения техники и т.д.
Обязательно ли выплачивать всю сумму залога сразу?
Вопреки распространенному мнению, вам не нужно платить арендодателю залог до того, как вы въедете. Также, конечно, не нужно платить всю сумму сразу. Такого правила нет. При необходимости у арендатора должна быть возможность оплачивать залог тремя ежемесячными платежами. Первый из них будет выплачиваться перед внесением арендной платы за первый месяц, а следующие два будут выплачиваться вместе с платой за квартиру в течение следующих двух месяцев.
Если ваш арендодатель запрашивает в договоре единовременную выплату авансом, а вы предпочитаете платить постепенно, возможно, стоит попросить его изменить этот пункт в договоре до того, как вы его подпишете. При разговоре с владельцем жилья можете сослаться на этот пункт Гражданского кодекса Германии — § 551, пункт 2, BGB.
Конечно, права арендодателя также защищены законодательством. Особенно это касается случаев, когда квартиросъемщик не оплатил залог, несмотря на договоренности. В соответствии с § 569 параграфа 2a Гражданского кодекса Германии (BGB) агенты по аренде и другие арендодатели могут расторгнуть договор аренды без предварительного уведомления, если арендатор не оплатил залог в течение трех месяцев.
Другими словами, оплата в рассрочку ни в коем случае не может использоваться как способ избежать уплаты залога. Если вы пропустите платеж, вас могут выселить.
Когда арендодатель возвращает залог?
Если никаких проблем с арендой нет, вы должны получить залог обратно в конце срока аренды, как только вы завершите передачу ключей и выедете из квартиры.
Важная деталь: если стены нуждаются в перекраске или в жилье наблюдается какой-либо другой износ имущества, требующего ремонта, вы можете не получить полную сумму залога обратно. Если жилье осталось в первоначальном состоянии, проблем с возвратом предоплаты быть не должно
Что еще мне нужно знать арендаторам?
Когда вы вносите арендодателю залог, обязательно потребуйте какую-либо квитанцию или расписку, особенно если вы платите наличными. Это должно подтвердить, что вы внесли депозит, и гарантировать возврат полной суммы предоплаты.
Если квартиросъемщик переводит деньги арендодателю на счет, ему стоит сохранять соответствующую выписку из банка до тех пор, пока он не выедет из съемного жилья. Это доказательство пригодится, когда вы попросите вернуть свой залог.
Еще одно важное правило, о котором следует помнить, заключается в том, что арендодатель никогда не должен хранить ваш депозит на том же банковском счете, что и его личный или коммерческий доход, а, скорее, на специальном счете для депозитов арендаторов.
«В большинстве случаев арендатор и арендодатель договариваются о так называемом денежном залоге. В этом случае арендодатель получает сумму залога наличными или, как правило, переводит ее между банковскими счетами. Затем он должен вложить их на специальный счет, отдельный от других своих активов, чтобы обеспечить защиту от неплатежеспособности», — отмечают в Ассоциации арендаторов Германии.
С юридической точки зрения важно отметить, что гарантийный депозит остается собственностью арендатора на законных основаниях в течение всего срока аренды. Арендодатель распоряжается им только как средством обеспечения соблюдения квартиросъемщиком условий договора.
Интересные детали:
- залог нельзя использовать для оплаты последних месяцев проживания;
- во избежание претензий при въезде и выезде стоит оформить совместный протокол передачи жилья;
- если вы заключили договор аренды на определенный срок, но хотите выехать раньше, вам все равно придется уплатить полную сумму платы за квартиру за весь срок, указанный в контракте;
- вы не обязаны рассказывать арендодателю о том, где работаете.
- собственник жилья может запретить квартиросъемщику держать животных.
Читайте также по теме:
- Аренда и покупка жилья в Германии: новости рынка недвижимости
- Азбука арендатора: как понизить квартплату из-за плесени в доме
- Аренда жилья в Германии для иммигранта (+видео)
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
