Соотношение покупки и аренды недвижимости – исследование
Соотношение покупки и аренды недвижимости – исследование
Соотношение покупки и аренды недвижимости: Согласно исследованию, в прошлом году покупатели недвижимости часто имели преимущество перед арендаторами, но с ростом процентных ставок финансовое преимущество резко сократилось. К такому выводу пришел Институт немецкой экономики (IW) в анализе, проведенном для компании по недвижимости Accentro. В этом году, согласно исследованию, картина меняется для большинства регионов.В частности, в исследовании сравнивался сценарий покупки недвижимости с арендной платой на основе новых контрактов. Согласно исследованию, в прошлом году в 328 из 401 района Германии и независимых городов, включая четыре из семи мегаполисов, владельцы жилья жили дешевле, чем арендаторы. Они платили в среднем 10,04 евро за квадратный метр по сравнению с арендной платой в 10,90 евро за квадратный метр за сопоставимые квартиры по новым договорам. Преимущество в стоимости составляет в среднем 8,0 процентов, говорится в анализе, который имеется в распоряжении Deutsche Presse-Agentur.
Различия между городом и страной
«Наибольшее преимущество в стоимости наблюдается в окрестностях мегаполисов и крупных городов, а также в сельской местности», – сказал эксперт по недвижимости IW Михаэль Фойгтлендер. Особенно в окрестностях Берлина, в нескольких районах в 2022 году преимущество в стоимости для владельцев жилья составит более 20 процентов. В целом по стране эти показатели были самыми высокими в районах Зёммерда (Тюрингия), Иерихауэр Ланд (Саксония-Анхальт) и Одер-Шпрее (Бранденбург). По данным IW, стоимость жилой недвижимости в Германии также стабильна по сравнению с другими европейскими странами: цены на нее колеблются меньше, чем, например, в Великобритании, Франции и Нидерландах.
Однако исследование также показывает, насколько сильно повлияло повышение кредитных ставок в прошлом году: В отчете за 2021 год преимущество покупателей в стоимости по сравнению с арендой по новому контракту все еще составляло около 60 процентов; собственники на тот момент имели преимущество во всех регионах. Рост процентных ставок стал основной причиной того, что в 2022 году владельцам жилья пришлось платить 10,04 евро в месяц за квадратный метр, что более чем в два раза больше, чем в предыдущем году (4,23 евро). Напротив, расходы арендаторов выросли меньше – с 10,30 евро до 10,90 евро.
Рост процентных ставок дает о себе знать
В ходе исследования была рассчитана средняя годовая процентная ставка в размере 2,65% для кредитов с фиксированной процентной ставкой на десять лет – в настоящее время, однако, процентные ставки значительно выше. IW также рассчитал регионы на первое полугодие при текущей процентной ставке в среднем 3,7 процента. Теперь картина меняется в пользу арендаторов: тогда расходы владельца жилья превышают арендную плату по новому договору в трех четвертях (300 из 401 района). Покупка по-прежнему дешевле в благоприятных сельских регионах, отмечают они.
При проведении анализа учитывалось несколько факторов. Покупателям пришлось заплатить цену покупки и дополнительные расходы на приобретение, такие как налог на передачу земли и нотариуса, проценты по кредитам, а также потерянные проценты – ведь покупатели могли вложить эти деньги в недвижимость альтернативно. В данном случае за основу была взята доходность первоклассных корпоративных облигаций. Также учитывались расходы на содержание и амортизацию, а также рост стоимости максимум на три процента в год, что является консервативным расчетом. Этому противопоставлялась чистая холодная арендная плата в новых договорах аренды.
Прогнозы по инфляции
Авторы ожидают дальнейшего снижения инфляции во второй половине года, что сделает вновь вероятным снижение ключевой процентной ставки Европейским центральным банком и падение процентных ставок на строительство. По словам генерального директора Accentro Ларса Шривера, при снижении процентной ставки привлекательность жилья, занимаемого собственниками, должна «получить толчок». Однако покупателям придется обратить внимание на экономические и социально-демографические изменения. «Автоматический рост цен больше не гарантирован».
Авторы рассчитали три сценария. Сценарии «быстрого восстановления» и «среднего восстановления» предполагают первое снижение процентных ставок в конце 2023 года и в первом квартале 2024 года соответственно. Это значительно сократит расходы для владельцев жилья. В сценарии «стагнация» процентные ставки останутся на прежнем уровне, несмотря на снижение инфляции. В этом случае рост арендной платы приведет к росту преимуществ в расходах для собственников только после 2024 года.
Stiftung Warentest: «Нет никакой определенности».
Жилье, находящееся в собственности, считается хорошим средством для выхода на пенсию. Однако решение между арендой и покупкой зависит от соответствующих жизненных обстоятельств, например, от необходимости часто менять место работы. И хотя некоторые люди хотят жить независимо от арендодателя, другие указывают на преимущество отсутствия долгов и необходимости оплачивать дорогостоящий ремонт.
Авторы подчеркивают, что это примерные расчеты. Сильный рост стоимости, как во время бума недвижимости в последние годы, больше благоприятствовал владельцам, чем показало исследование. С другой стороны, арендаторы с благоприятными старыми контрактами находятся в хорошем положении.
Stiftung Warentest говорит, что ответ на вопрос «покупать или арендовать?» зависит от многих предположений, таких как оценка будущего развития арендной платы и стоимости недвижимости. Иногда даже полпроцента больше или меньше могут иметь значение при сравнении. «Нет никакой определенности». Эксперты рекомендуют использовать примерный калькулятор, чтобы прогнать несколько сценариев с предположениями, особенно о развитии арендной платы и стоимости недвижимости.
Читайте также:
- Сотни тысяч человек не подали декларации о недвижимости
- Агенты по недвижимости: спад цен на недвижимость особенно сильно ударил по Франкфурту
- СвДП требует снижения налога на передачу недвижимости
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
