Дешевая недвижимость в Германии — это сокровенная мечта любого переселенца. Отсутствие потенциальных долгов или ипотеки, демократичный бюджет на переезд и, наконец, отличный повод сэкономить. Но так ли безопасна экономия, как кажется на первый взгляд? Нет ли рисков при покупке дешевой недвижимости в Германии? Ответы на эти и многие другие вопросы — в нашем сегодняшнем материале.

Недвижимость в Германии

Как не остаться обманутым, если решите купить недвижимость в Германии до 50 000 евро? Для начала стоит определить один простой, но крайне важный факт: чем меньше стоит рассматриваемый вами товар или услуга, тем больше рисков и последствий такое приобретение в себе несёт. Отличный тому пример — пара обуви. Брендовые, оригинальные кроссовки качественного производства прослужат вам куда дольше, чем дешевая подделка от сомнительной фирмы-клона.

Согласитесь, каждый из нас так или иначе сталкивался с такой проблемой: выбрать недорогой и максимально качественный товар или услугу. Но ведь недаром в немецком лексиконе существует старая пословица «das billige ist immer das teuerste», что дословно переводится как «что-то дешевое – это всегда самое дорогое». Аналог русской поговорки — «скупой платит дважды».

Так устроен рынок потребительских товаров и различных сервисов: от изготовления вещей до ремонта автомобилей. И именно так устроен рынок недвижимости Германии.

В нашем сегодняшнем материале мы рассмотрим самые главные проблемы при покупке дешевой недвижимости. Редакция портала Aussiedlerbote Zeitung определяет порог в 50 000 евро: именно эта зона является «проблемной» на рынке квартир в абсолютно любых областях и округах Германии, от берегов северных морей и до южных границ с «альпийскими государствами».

Недвижимость в Германии. Фото: Ivmonica / Shutterstock.com

Постоянные ремонты и безответственные соседи

Первая и, пожалуй, самая острая проблема при покупке недвижимости в Германии — это частая необходимость капитально ремонтировать строение, в котором располагается продаваемый объект. Представьте себе дешевую квартиру в старом фонде. Один из ответов на ключевой вопрос «почему она такая дешевая» — потенциально высокие взносы на ремонт общедомового имущества.

В немецком языке существует определение такому явлению — sonderumlage — это в дословном переводе на русский язык «незапланированные ремонты». В денежном эквиваленте потенциальному покупателю взносы на капремонт дома могут обойтись в сумму от 2,5 до 4,5 тысячи евро в год. Так как дешевая недвижимость встречается исключительно в старом фонде, если речь идет про многоквартирные дома, а не про частный сектор, стоит также помнить о пустующих квартирах.

Неэксплуатируемая недвижимость в 90% случаев подразумевает неоплату таких взносов собственниками. Бывает, что из 30 квартир в доме фактически заселенными являются лишь 10–12. И вышеупомянутые расходы на капительный ремонт ложатся на плечи именно заселенных помещений. Отсюда и расчет: в среднем, ежегодно собственник таких квартир тратит на нескончаемые ремонты ветшающего старого фонда дополнительно 3 тысячи евро в год.

Перед покупкой необходимо всегда тщательно проверять документы Управляющей компании (запросить их можно в бухгалтерии УК) и анализировать, не является ли убыточным в плане постоянных ремонтных работ ваш потенциальный дом.

Старый дом. Фото: Nubia Navarro / Pexels.com

Непредвиденные расходы при покупке недвижимости

На данном этапе стоит обратиться к аналитическим данным за 2020 год. Согласно статистике, собранной опытными профессионалами рынка недвижимости Германии, более 60% «привлекательных в цене» объектов были ранее приобретены маклерами на аукционе. Маклер — это не риелтор и не агент по недвижимости. Это скорее торговый посредник, задача которого — наиболее выгодно для себя перепродать или поучаствовать в перепродаже того или иного товара.

Так вот после аукциона маклеры устанавливают свое вознаграждение и перепродают жилой объект уже по совершенно другой цене. Зачастую эта цена от начальной может быть увеличена на 10–15%. В некоторых случаях даже на 20–25%. Дело в том, что маклеры в Германии знают о потенциальных покупателях дешевой недвижимости, а это и переселенцы из стран СНГ, и трудовые мигранты, и низко социальные неграмотные слои местного населения.

Все эти категории людей не обладают тонкими юридическими знаниями касательно процесса купли-продажи недвижимости. Отсюда такие высокие проценты «вознаграждения» со стороны маклеров. Хотя под определение данных спекуляций лучше подходит термин «наценка».

Маклер. Фото: Kindel Media / Pexels.com

Но и это еще не всё. Перепродаваемая недвижимость облагается налогом, сумма которого, очевидно, будет «зашита» спекулянтами в стоимость рассматриваемой вами квартиры. Согласно немецкому законодательству, это 6,5% от начальной суммы, за которую квартира и была приобретена маклерами на аукционе.

Приводя конкретные цифры, рассмотрим один из примеров. Семья из Новосибирска решила перебраться в один из самых дешевых городов Германии (в плане стоимости недвижимости) — Дюссельдорф. Изучив предложения на местных интернет-ресурсах, они находят выгодный для себя вариант всего за 35 000 евро. В процессе изучения документов на квартиру выясняется, что она была приобретена маклером годом ранее за 28 000 евро, ну а выставлена по новой цене с комиссией 20% и включенным в стоимость налоговым сбором в 500 евро. Итого 7 000 евро уходят сомнительному посреднику, работа которого настроена исключительно на взаимодействие с неподготовленными покупателями.

Всегда проверяйте документы на квартиру, заказывайте дополнительные выписки из местных органов регистрации права. Это позволит вам узнать о предыдущих сделках и понять, пытаются ли недобросовестные спекулянты нажиться на вашем переезде в Германию.

Потенциальные ремонтные работы: дорогое удовольствие кризисных времен

Очередной статьей расходов при покупке дешевой недвижимости являются потенциальные ремонтные работы, которые могут настигнуть ваш семейный бюджет уже в ближайшее время после переезда в квартиру. И здесь нет абсолютно никакой разницы, в каком регионе приобретается жильё.

Выше мы уже говорили о капитальном ремонте всего дома. Однако же здесь речь идёт про мелкие ремонтные работы именно внутри квартиры. Во-первых, при перепродаже как маклеры, так и собственники могут попытаться скрыть недочеты временным «костылем». Отличный пример — фановые трубы, которые в старом фонде устанавливались преимущественно из чугуна. Если в их конструкции наблюдаются ржавчина, разъезжающиеся заплатки, потенциальные трещины и прочие недочёты, для сохранения бюджета собственники могут использовать временное решение в виде краски или строительной замазки, дабы скрыть дефекты.

То же относится к старой декоративной штукатурке, электропроводке и прочим элементам внутриквартирной инженерии. Перед продажей, особенно в сегменте бюджетного жилья, далеко не все продавцы и их представители беспокоятся о добросовестном «переходном» ремонте.

Стоимость ремонтных работ может быть очень высокая!

Стоит учитывать также существенный рост цен на некоторые категории строительных материалов. За 2020 год стоимость, к примеру, одного квадратного метра шумоизоляции по миру выросла на 40%. Штукатурки — на 30%. Железобетонных конструкций и кирпича — на 50%.

Считая возможные вложения, давайте разберем реальный кейс. Молодой человек из России приобрел у маклера недвижимость в старом фонде центральных локаций Берлина. Довоенный, «добротный» (по словам маклера) объект требовал, как заверялось, «небольших косметических доделок». После покупки, в процессе подсчета средств на ремонт, выяснилось, что в квартире необходимо заменить всю электропроводку, счетчики, исправить кривизну стен для перестановки мебели и бытовой техники и, что самое затратное, поменять окна. Дополнительно к вложенным 48 тысячам евро добавляется сумма в 5,5 тысячи на ремонт помещений. Именно такую смету переселенцу составили подрядчики по отделке.

Если есть возможность, привлекайте к осмотру потенциальных квартир специалиста-приемщика, способного обнаружить скрытые существенные дефекты. При их обнаружении у вас будет уместный и аргументированный повод для торга.

Недвижимость в Германии. Фото: Maria Orlova / Pexels.com

Много дополнительных работ в «новой вторичке»

Если же вы нашли привлекательный по цене вариант в недавно сданном доме, где квартиру продает отказавшийся от неё по каким-либо причинам собственник или даже застройщик, не успевший продать её на этапе строительства, стоит обратит внимание на следующие нюансы.

Во-первых, были ли произведены устранения ошибок, допущенных строителями во время возведения дома? В 99,9% случаев квартиры в новостройках имеют пусть даже минимальные, но недочеты в качестве ремонта. Даже отклеивающийся уголок обоев в спальне может принести в вашу семью дополнительные финансовые вложения.

Во-вторых, отражены ли все найденные при приемке квартиры недочеты в специализированном документе — протоколе передачи (в немецком языке этот документ называется übergabeprotokoll)? В очередной раз повторим: если такой информации там нет, всё, что будет требовать ремонта, ляжет исключительно на ваши плечи. «Новая вторичка» могла даже и не быть в эксплуатации, зачастую в таких квартирах нет мебели и техники.

В‑третьих, была ли она оплачена полностью и нет ли между текущим собственником и застройщиком нерешенных финансовых вопросов? Убедиться в этом вам поможет документ, называющийся «акт сверки». В Германии данный документ имеет название saldenbestätigung (дословно — «подтверждение баланса»). Так же как и в России, он подлежит государственной регистрации в немецких реестрах и имеет полную юридическую силу. Чтобы понять, что «новая вторичка» была принята с замечаниями и замечания эти были устранены, вам нужно ознакомиться именно с этим документом.

В очередной раз приведем конкретный пример. В 2018 году гражданин Германии приобрел недвижимость в строящемся доме в пригороде Кёльна. Через полтора года обстоятельства изменились, и он решает продать квартиру после приёмки. Однако в протоколе передачи гражданин не указывает замечания, обнаруженные им при первичном осмотре. Не работал смеситель в ванной комнате, были плохо поклеены обои в прихожей, не работала розетка в спальне.

Спустя некоторое время готовится сделка, покупатель квартиры — доверчивый переселенец из Санкт-Петербурга. Он не разобрался в специфике документооборота и не изучил вопрос касательно процесса покупки «новой вторички». Как итог — дополнительные 1 200 евро на устранение всех неполадок, главная из которых — неработающая розетка в спальне. Вскрытие канала проводки, устранение разрыва в ней, шпаклевка, поклейка обоев, материалы: всё пришлось оплачивать из своего кармана.

Зная о проблеме перед сделкой, переселенец мог бы попросить продавца устранить неполадки, ну или потребовать торг. Так или иначе, уровень непредвиденных расходов не повысился бы выше уровня накопленных на переезд средств.

Требуйте у продавцов протокол передачи и акт сверки. Убедитесь, что все недочеты, выявленные при осмотре квартиры во время приемки, были устранены.

Покупка квартиры в Германии. Фото: Liza Summer / Pexels.com

Итоги материала: стоил ли того покупка дешевой недвижимости

Очевидным остается тот факт, что юридически чистый, надежный и гарантированно ликвидный объект недвижимости по небывало низкой цене на рынке Германии найти будет практически невозможно. Практика показывает, что везде, где цена сильно снижена, наблюдаются те или иные проблемы с документами, состоянием квартиры, с соседями, налогообложением и прочими тонкостями.

Самый частый способ попасться — это, конечно, работа с недобросовестными маклерами, в том числе взаимодействующими только с переселенцами и мигрантами. Покупка сомнительных квартир на аукционе, наценка за свои «услуги» и последующее умалчивание проблем — это минимум, с которым Вы сможете столкнуться.

Лучшим вариантом будет поиск объектов вместе с представителями ведущих мировых агентств, таких как немецкое Engel & Völkers или американское Century 21. К слову, оба они имеют представительства не только в России, но и в других странах СНГ. И также оба этих агентства работают с программами по переселению: продажа недвижимости, к примеру, в России или Беларуси и покупка квартиры в Германии.

Отвечая на вопрос, стоит ли того покупка дешевой недвижимости в Германии, однозначный ответ — нет. Рисков значительно больше, чем потенциальной выгоды. Практически всегда такие объекты ведут к невыгодной и порой даже опасной сделке. Вернемся к старой немецкой пословице «das billige ist immer das teuerste».

Что-то дешевое — это действительно всегда что-то самое дорогое. Ваш бюджет будет в сохранности, если Вы максимально подготовитесь к покупке, изучите всё, что касается покупки недвижимости в Германии, и выберете вариант «в рынке», а не за нижней границей его пределов. Или же доверитесь профессионалам международного уровня, которые помогут Вам с проведением сделки и выбором ликвидной квартиры.

Читать также:

Просмотров:
Заглавное фото: Anthony Reungère / unsplash.com

Обсуждение

Подписаться
Уведомить о
guest
0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии