Недвижимость в Германии до 50 000 евро: как не остаться обманутым
Как не остаться обманутым, если решите купить недвижимость в Германии до 50 000 евро? Для начала стоит определить один простой, но крайне важный факт: чем меньше стоит рассматриваемый вами товар или услуга, тем больше рисков и последствий такое приобретение в себе несёт. Отличный тому пример — пара обуви. Брендовые, оригинальные кроссовки качественного производства прослужат вам куда дольше, чем дешевая подделка от сомнительной фирмы-клона.
Согласитесь, каждый из нас так или иначе сталкивался с такой проблемой: выбрать недорогой и максимально качественный товар или услугу. Но ведь недаром в немецком лексиконе существует старая пословица «das billige ist immer das teuerste», что дословно переводится как «что-то дешевое – это всегда самое дорогое». Аналог русской поговорки — «скупой платит дважды».
Так устроен рынок потребительских товаров и различных сервисов: от изготовления вещей до ремонта автомобилей. И именно так устроен рынок недвижимости Германии.
В нашем сегодняшнем материале мы рассмотрим самые главные проблемы при покупке дешевой недвижимости. Редакция портала Aussiedlerbote Zeitung определяет порог в 50 000 евро: именно эта зона является «проблемной» на рынке квартир в абсолютно любых областях и округах Германии, от берегов северных морей и до южных границ с «альпийскими государствами».
Постоянные ремонты и безответственные соседи
Первая и, пожалуй, самая острая проблема при покупке недвижимости в Германии — это частая необходимость капитально ремонтировать строение, в котором располагается продаваемый объект. Представьте себе дешевую квартиру в старом фонде. Один из ответов на ключевой вопрос «почему она такая дешевая» — потенциально высокие взносы на ремонт общедомового имущества.
В немецком языке существует определение такому явлению — sonderumlage — это в дословном переводе на русский язык «незапланированные ремонты». В денежном эквиваленте потенциальному покупателю взносы на капремонт дома могут обойтись в сумму от 2,5 до 4,5 тысячи евро в год. Так как дешевая недвижимость встречается исключительно в старом фонде, если речь идет про многоквартирные дома, а не про частный сектор, стоит также помнить о пустующих квартирах.
Неэксплуатируемая недвижимость в 90% случаев подразумевает неоплату таких взносов собственниками. Бывает, что из 30 квартир в доме фактически заселенными являются лишь 10–12. И вышеупомянутые расходы на капительный ремонт ложатся на плечи именно заселенных помещений. Отсюда и расчет: в среднем, ежегодно собственник таких квартир тратит на нескончаемые ремонты ветшающего старого фонда дополнительно 3 тысячи евро в год.
Перед покупкой необходимо всегда тщательно проверять документы Управляющей компании (запросить их можно в бухгалтерии УК) и анализировать, не является ли убыточным в плане постоянных ремонтных работ ваш потенциальный дом.
Непредвиденные расходы при покупке недвижимости
На данном этапе стоит обратиться к аналитическим данным за 2020 год. Согласно статистике, собранной опытными профессионалами рынка недвижимости Германии, более 60% «привлекательных в цене» объектов были ранее приобретены маклерами на аукционе. Маклер — это не риелтор и не агент по недвижимости. Это скорее торговый посредник, задача которого — наиболее выгодно для себя перепродать или поучаствовать в перепродаже того или иного товара.
Так вот после аукциона маклеры устанавливают свое вознаграждение и перепродают жилой объект уже по совершенно другой цене. Зачастую эта цена от начальной может быть увеличена на 10–15%. В некоторых случаях даже на 20–25%. Дело в том, что маклеры в Германии знают о потенциальных покупателях дешевой недвижимости, а это и переселенцы из стран СНГ, и трудовые мигранты, и низко социальные неграмотные слои местного населения.
Все эти категории людей не обладают тонкими юридическими знаниями касательно процесса купли-продажи недвижимости. Отсюда такие высокие проценты «вознаграждения» со стороны маклеров. Хотя под определение данных спекуляций лучше подходит термин «наценка».
Но и это еще не всё. Перепродаваемая недвижимость облагается налогом, сумма которого, очевидно, будет «зашита» спекулянтами в стоимость рассматриваемой вами квартиры. Согласно немецкому законодательству, это 6,5% от начальной суммы, за которую квартира и была приобретена маклерами на аукционе.
Приводя конкретные цифры, рассмотрим один из примеров. Семья из Новосибирска решила перебраться в один из самых дешевых городов Германии (в плане стоимости недвижимости) — Дюссельдорф. Изучив предложения на местных интернет-ресурсах, они находят выгодный для себя вариант всего за 35 000 евро. В процессе изучения документов на квартиру выясняется, что она была приобретена маклером годом ранее за 28 000 евро, ну а выставлена по новой цене с комиссией 20% и включенным в стоимость налоговым сбором в 500 евро. Итого 7 000 евро уходят сомнительному посреднику, работа которого настроена исключительно на взаимодействие с неподготовленными покупателями.
Всегда проверяйте документы на квартиру, заказывайте дополнительные выписки из местных органов регистрации права. Это позволит вам узнать о предыдущих сделках и понять, пытаются ли недобросовестные спекулянты нажиться на вашем переезде в Германию.
Потенциальные ремонтные работы: дорогое удовольствие кризисных времен
Очередной статьей расходов при покупке дешевой недвижимости являются потенциальные ремонтные работы, которые могут настигнуть ваш семейный бюджет уже в ближайшее время после переезда в квартиру. И здесь нет абсолютно никакой разницы, в каком регионе приобретается жильё.
Выше мы уже говорили о капитальном ремонте всего дома. Однако же здесь речь идёт про мелкие ремонтные работы именно внутри квартиры. Во-первых, при перепродаже как маклеры, так и собственники могут попытаться скрыть недочеты временным «костылем». Отличный пример — фановые трубы, которые в старом фонде устанавливались преимущественно из чугуна. Если в их конструкции наблюдаются ржавчина, разъезжающиеся заплатки, потенциальные трещины и прочие недочёты, для сохранения бюджета собственники могут использовать временное решение в виде краски или строительной замазки, дабы скрыть дефекты.
То же относится к старой декоративной штукатурке, электропроводке и прочим элементам внутриквартирной инженерии. Перед продажей, особенно в сегменте бюджетного жилья, далеко не все продавцы и их представители беспокоятся о добросовестном «переходном» ремонте.
Стоимость ремонтных работ может быть очень высокая!
Стоит учитывать также существенный рост цен на некоторые категории строительных материалов. За 2020 год стоимость, к примеру, одного квадратного метра шумоизоляции по миру выросла на 40%. Штукатурки — на 30%. Железобетонных конструкций и кирпича — на 50%.
Считая возможные вложения, давайте разберем реальный кейс. Молодой человек из России приобрел у маклера недвижимость в старом фонде центральных локаций Берлина. Довоенный, «добротный» (по словам маклера) объект требовал, как заверялось, «небольших косметических доделок». После покупки, в процессе подсчета средств на ремонт, выяснилось, что в квартире необходимо заменить всю электропроводку, счетчики, исправить кривизну стен для перестановки мебели и бытовой техники и, что самое затратное, поменять окна. Дополнительно к вложенным 48 тысячам евро добавляется сумма в 5,5 тысячи на ремонт помещений. Именно такую смету переселенцу составили подрядчики по отделке.
Если есть возможность, привлекайте к осмотру потенциальных квартир специалиста-приемщика, способного обнаружить скрытые существенные дефекты. При их обнаружении у вас будет уместный и аргументированный повод для торга.
Много дополнительных работ в «новой вторичке»
Если же вы нашли привлекательный по цене вариант в недавно сданном доме, где квартиру продает отказавшийся от неё по каким-либо причинам собственник или даже застройщик, не успевший продать её на этапе строительства, стоит обратит внимание на следующие нюансы.
Во-первых, были ли произведены устранения ошибок, допущенных строителями во время возведения дома? В 99,9% случаев квартиры в новостройках имеют пусть даже минимальные, но недочеты в качестве ремонта. Даже отклеивающийся уголок обоев в спальне может принести в вашу семью дополнительные финансовые вложения.
Во-вторых, отражены ли все найденные при приемке квартиры недочеты в специализированном документе — протоколе передачи (в немецком языке этот документ называется übergabeprotokoll)? В очередной раз повторим: если такой информации там нет, всё, что будет требовать ремонта, ляжет исключительно на ваши плечи. «Новая вторичка» могла даже и не быть в эксплуатации, зачастую в таких квартирах нет мебели и техники.
В‑третьих, была ли она оплачена полностью и нет ли между текущим собственником и застройщиком нерешенных финансовых вопросов? Убедиться в этом вам поможет документ, называющийся «акт сверки». В Германии данный документ имеет название saldenbestätigung (дословно — «подтверждение баланса»). Так же как и в России, он подлежит государственной регистрации в немецких реестрах и имеет полную юридическую силу. Чтобы понять, что «новая вторичка» была принята с замечаниями и замечания эти были устранены, вам нужно ознакомиться именно с этим документом.
В очередной раз приведем конкретный пример. В 2018 году гражданин Германии приобрел недвижимость в строящемся доме в пригороде Кёльна. Через полтора года обстоятельства изменились, и он решает продать квартиру после приёмки. Однако в протоколе передачи гражданин не указывает замечания, обнаруженные им при первичном осмотре. Не работал смеситель в ванной комнате, были плохо поклеены обои в прихожей, не работала розетка в спальне.
Спустя некоторое время готовится сделка, покупатель квартиры — доверчивый переселенец из Санкт-Петербурга. Он не разобрался в специфике документооборота и не изучил вопрос касательно процесса покупки «новой вторички». Как итог — дополнительные 1 200 евро на устранение всех неполадок, главная из которых — неработающая розетка в спальне. Вскрытие канала проводки, устранение разрыва в ней, шпаклевка, поклейка обоев, материалы: всё пришлось оплачивать из своего кармана.
Зная о проблеме перед сделкой, переселенец мог бы попросить продавца устранить неполадки, ну или потребовать торг. Так или иначе, уровень непредвиденных расходов не повысился бы выше уровня накопленных на переезд средств.
Требуйте у продавцов протокол передачи и акт сверки. Убедитесь, что все недочеты, выявленные при осмотре квартиры во время приемки, были устранены.
Итоги материала: стоил ли того покупка дешевой недвижимости
Очевидным остается тот факт, что юридически чистый, надежный и гарантированно ликвидный объект недвижимости по небывало низкой цене на рынке Германии найти будет практически невозможно. Практика показывает, что везде, где цена сильно снижена, наблюдаются те или иные проблемы с документами, состоянием квартиры, с соседями, налогообложением и прочими тонкостями.
Самый частый способ попасться — это, конечно, работа с недобросовестными маклерами, в том числе взаимодействующими только с переселенцами и мигрантами. Покупка сомнительных квартир на аукционе, наценка за свои «услуги» и последующее умалчивание проблем — это минимум, с которым Вы сможете столкнуться.
Лучшим вариантом будет поиск объектов вместе с представителями ведущих мировых агентств, таких как немецкое Engel & Völkers или американское Century 21. К слову, оба они имеют представительства не только в России, но и в других странах СНГ. И также оба этих агентства работают с программами по переселению: продажа недвижимости, к примеру, в России или Беларуси и покупка квартиры в Германии.
Отвечая на вопрос, стоит ли того покупка дешевой недвижимости в Германии, однозначный ответ — нет. Рисков значительно больше, чем потенциальной выгоды. Практически всегда такие объекты ведут к невыгодной и порой даже опасной сделке. Вернемся к старой немецкой пословице «das billige ist immer das teuerste».
Что-то дешевое — это действительно всегда что-то самое дорогое. Ваш бюджет будет в сохранности, если Вы максимально подготовитесь к покупке, изучите всё, что касается покупки недвижимости в Германии, и выберете вариант «в рынке», а не за нижней границей его пределов. Или же доверитесь профессионалам международного уровня, которые помогут Вам с проведением сделки и выбором ликвидной квартиры.
Читать также:
- Цены на недвижимость в Германии: что изменилось из–за пандемии?
- Европланировка мечты: выбираем квартиру с умом
- Старые квартиры: суд заставил собственников беспокоиться о жилье
Читайте также:
