Цены на недвижимость падают – для арендаторов ожидаются более тяжелые времена
После более чем двенадцатилетнего бума на рынке недвижимости в Германии эксперты ожидают снижения цен, но все большего роста арендной платы.
Читайте также: На кого повлияет падение цен на недвижимость в Германии.
Это связано с тем, что в условиях растущих процентных ставок по кредитам и высоких затрат на строительство многие люди больше не могут позволить себе владеть недвижимостью или отказываются от строительных проектов. Многие переходят на съемные квартиры, поэтому арендная плата снова начинает расти. Это затрагивает многих людей в Германии, поскольку только около половины населения живет в собственности – больше, чем в любой другой стране Европы.
Это необычная картина: после более чем десятилетнего роста цен, дома и квартиры снова стали несколько дешевле, даже в самых популярных городах. Положение потенциальных покупателей несколько улучшилось. «В настоящее время мы видим больше предложений на рынке недвижимости и больше возможностей для переговоров о цене», – говорит Мирьям Мор, старший вице-президент по работе с частными клиентами кредитного брокера Interhyp.
По данным Федерального статистического управления, цены на жилую недвижимость в третьем квартале снизились в среднем на 0,4 процента по сравнению с предыдущим кварталом. Ассоциация немецких банков пфандбрифов (VDP) отметила снижение на 0,7 процента – первый минус с 2010 г. По сравнению с тем же кварталом предыдущего года цены выросли, хотя и небольшими темпами.
Мнения и сомнения
По мнению экспертов, эта тенденция, скорее всего, будет усиливаться. Немецкий институт экономических исследований (DIW) считает возможным снижение цен на недвижимость до десяти процентов в 2023 году. Изучив 97 городов, исследователи отмечают, что цены еще больше разошлись с арендной платой – признак «спекулятивных преувеличений». Недавно стоимость недвижимости в крупных городах достигла 28 лет аренды – рекорд с середины 1990‑х годов. DIW видит повышенный риск коррекции цен.
DZ Bank не заходит так далеко, ожидая, что в 2023 году цены упадут максимум на четыре-шесть процентов. «Снижение, вероятно, будет несколько слабее для жилой недвижимости и несколько более выраженным для многоквартирных домов», – пишет аналитик Торстен Ланге. Однако за десять лет цены на недвижимость выросли примерно в два раза. Даже резкое снижение примерно на 20 процентов, которое некоторые представители отрасли считали возможным, будет означать лишь уровень 2020 года, сказал исполнительный директор VDP Йенс Толкмитт.
Эксперты также сомневаются, что Германия находится на грани лопания пузыря недвижимости. Рынок жилья считается устойчивым даже в условиях экономических кризисов, поскольку недвижимость часто финансируется консервативно и на долгосрочной основе, что является преимуществом в период роста процентных ставок. Таким образом, многие покупатели обеспечили себе низкие процентные ставки на 10 или 15 лет.
«Иначе обстоит дело в странах с переменными кредитами, таких как Великобритания или Испания, где рост процентных ставок немедленно сказывается на кредитном бремени», – говорится в исследовании Института немецкой экономики (IW). Когда в середине 2000‑х годов процентные ставки выросли, это ошеломило многих американцев: пузырь на рынке жилья лопнул и спровоцировал мировой финансовый кризис.
Еще одним аргументом против обвала цен в Германии является то, что транзакционные издержки, например, для агентов по недвижимости, высоки и препятствуют краткосрочным продажам. Снижение цен наблюдается в основном на недвижимость в неудачных местах или с высоким энергопотреблением, говорит эксперт по недвижимости IW Михаэль Фойгтлендер. «Если энергетический баланс высокий или приличный, я не вижу большого потенциала для коррекции».
Рынок жилья и аренды
Кроме того, жилья по-прежнему не хватает: уже несколько месяцев институт Ifo наблюдает волну отказов от строительства жилья. Спрос на финансирование строительства и разрешения на строительство также рухнули. С начала года процентные ставки по десятилетним кредитам выросли более чем в три раза. В сочетании с высокими ценами на строительство это бремя слишком велико для многих людей. Цель федерального правительства в 400 000 новых домов в год, которая с тех пор была отменена, считалась утопией: строительная ассоциация ZDB ожидает 245 000 в следующем году.
«Но когда высокий спрос на жилье встречается с дефицитом предложения, это поддерживает цены», – объясняет эксперт IW Voigtländer. Кроме того, иммиграция из-за рубежа, которая резко сократилась во время пандемии, вероятно, возрастет и увеличит спрос на жилье, особенно в городах.
Но что, если цены на недвижимость не упадут резко, а кредиты подорожают? «Для покупателей, обладающих достаточным капиталом, рыночная ситуация открывает новые возможности, – говорит Ланге из DZ Bank. С другой стороны, потенциальные покупатели с небольшими сбережениями должны иметь высокий доход, чтобы не потерпеть неудачу из-за гораздо более высоких выплат по кредиту.
Часто единственный вариант – избегать их: спрос частично переместится на рынок арендного жилья и усилит давление на него, говорится в исследовании Landesbank Helaba. После фазы относительно низкой наценки арендная плата по новым контрактам в последнее время снова выросла на пять процентов, отмечает DZ Bank.
«На рынок аренды оказывается сильное давление», – говорит аналитик Ланге. Высокий спрос на доступное жилье сопровождается снижением уровня вакансий в городах. По словам Ланге, в новом году ситуация не изменится, в том числе и в связи с иммиграцией военных беженцев из Украины. При высоких ценах на материалы и значительно возросших затратах на финансирование жилищные компании испытывают давление, вынуждая перекладывать расходы на арендную плату.
Эксперт IW, компания Voigtländer, считает, что вполне возможно, что тенденция, которая длится уже много лет, переломится, и цены на недвижимость больше не будут опережать арендную плату. Согласно данным IW, запрашиваемая арендная плата уже выросла на 5,8 процента в третьем квартале по сравнению с тем же кварталом прошлого года. Как отмечает Voigtländer, во всех федеральных землях рост был выше среднего показателя третьего квартала за последние три года. «Возможно, сейчас мы вступаем в фазу, когда арендная плата растет сильнее, чем цены».
Читайте также:
- Декларация по налогу на недвижимость в Германии в 2023 году
- Босс компании Vonovia считает падение цен на недвижимость сомнительным
- Налог на недвижимость: стоит ли его обжаловать
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
