Договор аренды в Германии: виды, особенности, подводные камни
Договор аренды (Mietvertrag) содержит информацию не только о размере арендной платы, но также о продолжительности аренды и вероятном повышении цен. Мы расскажем всё, что вам нужно знать о самых популярных разновидностях договоров аренды в Германии.
Читайте также: Ипотека в Германии: условия, подводные камни
Они бывают четырёх видов: бессрочный, срочный, с возможностью увеличения платы (Staffelmietvertrag) и с индексированной арендной платой (Indexmietvertrag).
Соглашение аренды на неопределённый срок
Это самый распространённый вид договора. Согласно этому документу, домовладельцы могут расторгнуть договор, только если они соблюдают сроки при рассылке уведомлений (от 3 до 9 месяцев) и выдвигают юридически обоснованные причины, например, собственную потребность (Eigenbedarf). Со своей стороны, арендаторы должны уведомить о желании расторгнуть договор минимум за 3 месяца.
Что касается цен, то арендодатель может увеличить ежемесячную квартплату до размера, типичного для данного района, если только речь не идёт о социальном жилье. Арендатору стоит соглашаться на повышение, если сумма будет указана чётко, а годовой льготный период и порог Kappungsgrenze останутся неизменными. Это означает, что с момента последнего увеличения стоимости квартиры должно пройти не менее 12 месяцев.
Контракт с фиксированными условиями
В срочном договоре квартиросъёмщик и домовладелец согласовывают начало и конец аренды. В течение этого времени ни одна из сторон не может расторгнуть договор. С 2011 года, для того чтобы арендовать квартиру на ограниченный период времени, вы должны указать причину ограничения по времени (например, ремонт или реконструкция квартиры). Если этого не сделать, договор будет юридически считаться бессрочным. Причиной ограничения по времени не может быть просто упоминание Eigenbedarf.
Однако у договора срочной аренды может быть много преимуществ для обеих сторон. Так, жилец в этом случае точно будет в курсе реальной ситуации, что избавит от споров с владельцем и от беспокойства насчёт внезапного требования освободить квартиру или дом потому, что «арендодателю так захотелось» или «срочно понадобилось».
Если в течение срока аренды причина для временного ограничения не возникает, арендатор может потребовать продления контракта. Срок продления оговаривается с хозяином, а если видимых причин для ограничений по времени нет, продлевать можно даже «на неопределённый срок».
Договор с возможностью увеличения арендной платы
Заключать его можно на определённый срок. В таком соглашении сам факт роста арендной платы оговаривается заранее. Тем не менее между повышениями (если их несколько) должна быть временная дистанция в один год, по крайней мере.
Кроме того, цифра должна быть названа заранее и в евро (в смысле, не в процентах). Это может быть сумма, на которую будут увеличивать квартплату, или новая квартплата за месяц.
Преимущество такого договора — заблаговременная готовность арендатора к повышению квартплаты вплоть до деталей.
Договор с индексированной арендной платой
Здесь размер арендной платы зависит от так называемого индекса потребительских цен (ИПЦ). Это означает, что в течение определённого периода аренды плата увеличивается на ту же сумму, что и индекс потребительских цен на содержание частных домохозяйств в Германии.
Арендодатель может увеличивать размер арендной платы по прошествии года с момента подписания договора. В своём письменном заявлении об увеличении арендной платы он должен указать прошлогодний и текущий ИПЦ, а также рассчитать соответствующее увеличение или сумму новой арендной платы. В такой ситуации арендодателю не требуется согласие арендатора на повышение.
Недостаток здесь в том, что ИПЦ растёт быстрее, чем средняя арендная плата. В нынешних условиях коронакризиса это особенно невыгодно. Из плюсов: квартплату в данном случае точно не будут повышать из–за подорожания квартир в регионе или из–за ремонтных работ.
Как вести себя, если вы получили извещение о расторжении договора аренды?
Прежде всего, сохраняйте спокойствие и перечитайте текст сообщения: действительно ли речь идёт о разрыве контракта. Помните, что для расторжения владелец должен соблюдать все сроки и формальности. Есть смысл проверить все полученные письма с точки зрения формы и содержания: если вы обнаружите нарушения, расторжение договора можно отсрочить. Права и обязанности жильцов в Германии чётко регламентируются Законом об аренде.
Как квартиросъёмщику защитить себя от расторжения со стороны владельца?
Прежде всего, арендатор имеет право обжаловать расторжение договора в суде. Это значит, что он может потребовать продления договора аренды, если расторжение договора отрицательно влияет на него и других членов его семьи. Кроме того, жилец может потребовать компенсацию от владельца квартиры, если последний имитирует собственную потребность в жилплощади.
Расторжение договора: домовладелец должен обосновать
Как мы уже говорили выше, арендодатель не может просто так разорвать Mietvertrag. Кроме того, он должен соблюдать определённые правила: необходимо указать причину в письменной форме и уложиться в сроки уведомления, указанные в договоре.
Время, отведённое жильцу для выезда, зависит от срока, на который была арендована квартира:
- до 5 лет — 3 месяца (срок уведомления для владельца) и 3 месяца (срок уведомления для арендатора);
- до 7 лет — 6 и 3 месяца соответственно;
- с 8 лет — 9 и 3 месяца.
Ситуации, при которых владелец может расторгнуть договор:
- Пренебрежение обязательствами со стороны арендатора, например, постоянное нарушение Ruhezeiten или оскорбление других жителей. Однако, прежде чем расторгать договор, арендодатель должен отправить предварительное уведомление;
- Несоблюдение договора, например, так называемая субаренда, когда съёмщик сдаёт квартиру другому лицу без согласия владельца;
- Просрочка оплаты аренды может вообще привести к немедленному расторжению договора;
- Собственные потребности — ситуация, когда квартира нужна для проживания владельцу или его близкому родственнику. Согласно Закону об аренде жилья (Mietrecht), в перечень таких родственников входят супруги, родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сёстры, племянницы и племянники, а также тесть, тёща, свёкор, свекровь, лицо, которое является частью домашнего хозяйства домовладельца, то есть постоянный партнёр, домработница, гувернёр или специалист по медицинскому уходу.
Арендодатель обязательно должен предоставить письменные доказательства собственной потребности в жилье. В частности, нужно отметить, кому именно нужна квартира, а также указать степень родства с этим лицом и его жилищный статус.
Но не каждый член семьи является близким родственником с юридической точки зрения. В эту группу не входят такие лица: дяди, двоюродные братья, внуки братьев и сестёр, разведённые супруги, родители постоянного партнёра и его детей, крестники, зятья, золовки. Исключительными можно считать случаи, когда владелец может подтвердить, что он находится в тесном контакте, например, со своим зятем, и тогда он может расторгнуть договор по причине собственных нужд.
Расторжение договора в связи с жилищными потребностями владельца является необоснованным в таких случаях:
- После выезда жильца ни владелец, ни упомянутое им лицо не намерены жить в квартире;
- Арендодатель злоупотребляет правом расторжения договора из–за собственных нужд, например, когда другие аналогичные квартиры свободны;
- Нет спроса на обширное жилое пространство. Например, владелец хочет передать 8–комнатную квартиру площадью в 300 «квадратов» одному человеку;
- Если владелец квартиры нуждается в ней лишь в течение определённого периода времени;
- Если владелец может предугадать спрос на квартиру до сдачи квартиры в аренду;
- Если у владельца нет необходимости в этой квартире, а фактически он хочет использовать её для других нужд.
Читайте также:
- Как расторгнуть договор на домашний Интернет в Германии?
- Что необходимо знать, подписывая договор или контракт в 2020 году?
- Германию ждет дешёвая аренда жилья — эксперт
Читайте также:
Мы живём за городом в двухкомнатной квартире две семьи.Нам волонтёры нашли каждому по квартире так как эта очень тесна.Но нам сказали что мы должны были предупредить хозяина за три месяца.Это конечно было заделать не возможно так как квартиры нашлись неожиданно и естественно ждать нас никто не будет три месяца они просто достанутся другим.Подскажите пожалуйста как быть в этой ситуации.
У нас похожая ситуация, мы заплатим за 3 месяца вперёд и уедем отсюда.в лучшие условия.