Leitzins: прогнозы его развития и влияние на финансирование жилья

Прайм – райт/Leitzins. Что это такое? Почему каждому, кто в скором (или быть может не очень скором) будущем собирается покупать жильё или просто захочет взять потребительский кредит, стоит почитать эту статью.

Leitzins

Leitzins – это процент, по которому банки берут у EZB (европейский центральный банк) деньги в долг.

Если ставка этого индекса поднимается, то банки естественно «передают» это удорожание своим клиентам дальше. Кто профилирует, а кто теряет от поднятия этой ставки? Рассмотрим вкладчиков и должников/ Anleger und Schuldner.

Поднимается ставка Leitzins – получает большие проценты на свои вклады и вкладчик. Те же, кто берет кредит в банке, должен соответственно платить больше за свой кредит.

Leitzins в Европе составляет уже долгое время 0,0%.

Так называемая «политика дешёвых денег» и нулевой процентной ставки европейского центрального банка была связана с последствиями финансового кризиса 2008 года и была направлена на «раскручивание» маховика экономики государств ЕС. В результате этой политики, европейский центральный банк, вот уже многие годы, закачивает в финансовую систему ЕС около 80.000.000.000 € ежемесячно!!!

По мнению специалистов эта политика продолжалась слишком долго. Любой, логически думающий человек, понимает, что происходит, если страна или какой-то регион планеты (как например Евросоюз) печатает долгое время дополнительно деньги в огромных количествах, с целью пополнения рынка этими дешёвыми деньгами.

Кроме позитивного эффекта, как например «раскручивание» маховика экономики, возникает и опасность финансового пузыря/ Finanzblase, который рано или поздно надо будет «удалить». Естественно, это понимают и руководители EZB.

Для того, чтобы аккуратно выпустить воздух из этого «пузыря», (после того как экономика ЕС оправилась от финансового кризиса) в первую очередь, необходимо прекратить закачивать дешёвые деньги в европейский рынок. Что и произойдёт к концу этого года.

К этому решению пришли (наконец-то) главы европейского центрального банка в городе Рига 14 июня 2018 года (как ни странно, в один день с открытием чемпионата мира в России).

Вторым шагом было бы постепенное поднятие Leitzins для того, чтобы равномерно сжечь «излишние» деньги на денежном рынке Европы. Вполне понятно, что такое решение не является популярным среди тех, кто заинтересован в этих «дешёвых» деньгах или кредитах. Поэтому европейский центральный банк заявил в Риге, что минимум до середины 2019 года Leitzins они поднимать не будут.

Но что будет потом?

Конечно же, со временем Leitzins будет возвращаться к ставке в 3 % и выше, как это и было раньше. Как быстро это будет происходить, мы в скором времени увидим и сами.

Если же мы посмотрим на то, как эту проблему решают в США, то к нашему изумлению увидим, что «американцы» и их FED (аналог EZB) уже в 2017-ом году стали поднимать свой Leitzins, а неделю назад подняли до ставки в 2,25%. При этом управляющие FED уже сейчас заявляют, что ставка Leitzins в 2020-ом году будет составлять минимум 3,5%!

Кроме того, эксперты регулирующего американскую денежную политику, финансового института очень критично смотрят на политику европейского центрального банка и советуют своим коллегам в Европе поторопиться с поднятием Leitzins-индекса, во избежание серьезных финансовых катаклизмов Европе.

Но чем грозит процентная ставка в 3 % от европейского центрального банка в «нашем» недалёком будущем тем, кто собирается в 2020-ом году (а может быть уже в конце 2019 году) финансировать свою недвижимость?

Leitzins. Фото: Soroush Karimi / unsplash.com

3 %- Leitzins означает примерно 5 – 7 % годовых на финансирование жилья. Надеюсь, вы понимаете, что если банк получает деньги от EZB под 3%, то чтобы что-то на этом заработать, должен дать в кредит эти деньги под 5–6%.

Но давайте посмотрим на эту ситуацию на паре примеров.

Представьте себе, что вы хотите взять 300.000 € кредит на покупку жилья. 300.000€ – под 1,5% Zinsen(примерная сегодняшняя кредитная ставка) +2 % Tilgung (начальная ставка гашения тела кредита) = 3,5% = 875 €/месяц. Конечно, к этому нужно добавить примерно 300€ на дополнительные ежемесячные расходы (Nebenkosten).

А теперь представьте, что вы профинансировались в 2020-ом году и процентная ставка в банке выросла до 6 % годовых.

300.000€ – под 6% Zinsen +2%Tilgung= 8 % = 2000 €/ месяц. Что означает разницу с первым примером 1125 € в месяц!!! Вы скажете мне: «это невозможно!» Тогда спросите тех, кто финансировался 15–20 лет назад. Именно тогда 5– 6 %- ая ставка в банке была вполне нормальной и абсолютно никого не шокировала. Но не спешите бежать в бюро к маклеру, чтобы быстрее купить какую-нибудь недвижимость.

Дело в том, что цены на недвижимость, на сегодняшний день, завышены минимум на 20 – 30 % и надеяться на то, что вы эту недвижимость продадите через пару лет ещё дороже, означает поверить ушлому маклеру, который естественно заинтересован в скорейшей продажи «своей» недвижимости.

Если вы живёте в районе Франкфурта и ищете жильё примерно в 50–100 км от Франкфурта, за которое Вам не придётся отдавать «бешеные» деньги, то у меня будет для вас парочку интересных вариантов. Например, построить новый дом под ключ в 45–55 км от Франкфурта с участком в 700 квадратных метров за цену примерно в 300.000–350.000€.

Но позвольте мне познакомить вас с ещё одним интеллигентным решением на близкое будущее.

Во-первых, вам стоит подождать, как минимум 2–4 года, когда цена на недвижимость начнёт сама себя корректировать вниз. Конечно же, вы можете ответить на это: «Но ведь тогда и проценты на кредит будут значительно выше и кредит будет стоить мне значительно дороже?»

Правильно! – Тем не менее, уже сегодня вы можете в определённых финансовых продуктах не только зарезервировать низкие проценты «от сегодня» и даже ниже (например, 1,1 % годовых), но и начать «создавать» так необходимый для финансирования жилья, стартовый капитал.

Иногда люди спрашивают: « А зачем нам стартовый капитал? Нашим друзьям банк дал деньги не только на покупку жилья, но и на дополнительные расходы (6%- Grunderwerbsteuer+2% Notar + 6% Makler) и у них всё хорошо. И живут они уже два года в своём жилье.»

Но давайте подумаем:

во-первых, жильё вовсе не их, а принадлежит на 100 % банку.
во-вторых, только на первую часть кредита у них хоть и повышенный, но более-менее разумный процент. А вот на дополнительные расходы/ Kaufnebenkosten (14%-смотри выше), связанные с кредитом, они платят наверняка 8– 9 % годовых, что стоит им 700 – 900 € в месяц, помимо основного кредита, дополнительно.
в‑третьих, судя по описанию концепта, по которому они «своё» жильё финансируют, я думаю, самое позднее при перефинансировании, когда проценты будут 5 % и выше, они спокойно отдадут квартиру банку, которые те продадут на аукционе и, если цены на рынке недвижимости упадут, то останутся банку должны ещё 20.000 – 50.000 €.

Больше информации о законах, финансах и налогах в Германии можно найти в специальной группе на Фейсбуке.