Как купить квартиру в Германии без собственного капитала
Как купить квартиру в Германии без собственного капитала
Севал Дураноглу получала бы выплаты в размере 780 евро, если бы вышла на пенсию сейчас. 41-летняя женщина работает воспитателем в детском саду, живет во Франкфурте-на-Майне и зарабатывает 2 700 евро нетто в месяц. Когда она смотрит на свою пенсионную декларацию, ей становится не по себе: «Насколько больше она будет, когда я достигну пенсионного возраста?» С помощью Пенсионного пакета II провалившееся коалиционное правительство весной 2024 года установило уровень пенсии на уровне 48%. Таким образом, Севал Дураноглу не сможет поддерживать свой нынешний уровень жизни. Поэтому она не хочет полагаться только на государственную пенсию. Но других резервов у Севал практически нет. Поэтому она хочет купить квартиру в Германии без собственного капитала.
Читайте также: Обмен квартирами – возможность для многодетных семей?
Не стоит недооценивать собственную недвижимость
«Сдаваемая в аренду недвижимость приносит регулярную прибыль, которая может пополнить вашу пенсию в старости. По крайней мере, в том случае, если выплаты по кредиту не требуются или они незначительны», – объясняет Филипп Шнорпфайль из Франкфуртского университета имени Гете. Он подчеркивает, что такие инвестиции могут быть «особенно полезны для тех домохозяйств, для которых инвестиции на рынке капитала непривлекательны или неинтересны».
Однако Шнорпфайль также подчеркивает, что такие инвестиции связаны с рисками. «Покупка и управление недвижимостью отнимают много времени. Управление арендаторами и эксплуатацией также может быть утомительным». Но не только время нужно принимать во внимание. Покупка недвижимости может быть и финансовым бременем.
Купить квартиру без собственного капитала: почему важно выбрать правильный город?
Севал Дураноглу уверена, что хочет купить недвижимость. Для нее важно, чтобы квартира находилась во Франкфурте-на-Майне – там, где она живет. «Во-первых, я нахожусь рядом. А во-вторых, я всегда найду кого-нибудь, кому нужна квартира», – говорит она.
«Удаленное управление зачастую сложнее. Особенно при поиске арендаторов или контроле за работой риэлторов», – подчеркивает эксперт Шнорпфайль. Тем более что город Франкфурт обладает большим потенциалом. По оценкам, к 2045 году Франкфурт-на-Майне вырастет еще на 90 000 человек.
Как купить квартиру в Германии без собственного капитала. Фото: Natee Meepian / Shutterstock.com
Это делает Франкфурт привлекательным городом для инвестиций с точки зрения индустрии недвижимости. Здесь практически нет риска не найти жильцов. В секторе недвижимости города часто делят на категории от A до D – без официального определения. Города категории A – это мегаполисы с международным значением и очень высоким спросом на недвижимость. Помимо Франкфурта, к ним относятся такие города, как Берлин, Мюнхен и Гамбург.
Худшими с точки зрения индустрии являются локации D. Здесь часто наблюдается избыток предложения квартир. Район, как правило, структурно слабый, и существует риск появления пустого жилья. К ним относятся Кемптен в Алльгау, Кобленц и Падерборн.
Микрорайон имеет большое значение
Помимо самого города, важен и район, окружающий квартиру. В сфере недвижимости это называется микрорайоном. Есть ли здесь рестораны, супермаркеты, хорошо ли ходит общественный транспорт? «Хорошее микрорасположение снижает риск освобождения и потери стоимости», – объясняет Филипп Шнорпфайль из Университета Гете.
В районе Борнхайм во Франкфурте, где Севал Дураноглу вместе с агентом по недвижимости Марко Веркичем просматривает квартиру, есть все это. Но по высокой цене: 18 квадратных метров за 190 000 евро. Это выше бюджета Севал Дураноглу: «Я ищу квартиру с одной или двумя спальнями во Франкфурте по цене от 100 000 до 150 000 евро».
Финансирование покупной цены и сопутствующих расходов
Севал Дураноглу проанализировала свое финансовое положение с финансовым консультантом Клаудией Мюллер и рассказала о своих расходах, доходах и сбережениях. Результат: в конце месяца у Севал Дураноглу почти ничего не остается от дохода в 2700 евро. Ее сбережения в размере 10 000 евро тоже почти не растут. Поэтому она вынуждена финансировать покупку недвижимости за счет кредита. «Когда я думаю о том, что мне придется взять такой большой кредит, мне становится не по себе», – говорит она.
Тем более что им приходится не только финансировать покупку недвижимости. Дополнительные расходы на нотариуса, агента по недвижимости и запись в земельном кадастре также оплачиваются за счет денег, взятых в банке. Это рискованно. Ведь без собственного капитала у домовладельцев нет резерва для оплаты непредвиденных расходов, например, прорыва трубы.
Как купить квартиру в Германии без собственного капитала. Фото: Andrii Yalanskyi / shutterstock.com
В худшем случае это может привести к чрезмерной задолженности. «Из-за обычно высоких ежемесячных платежей у вас будет мало возможностей для маневра в случае невыплаты арендной платы или повышения процентной ставки», – говорит эксперт Шнорпфайль.
Купить квартиру без собственного капитала: арендная плата должна компенсировать кредит
Именно поэтому Севал Дураноглу ищет отремонтированную недвижимость: «Я хочу квартиру, в которой мне не придется ничего делать первые пять или десять лет». При поиске такой недвижимости важно, чтобы квартира привлекала потенциальных арендаторов и при этом не требовала больших вложений в ремонт, советует Марко Веркич.
Севал Дураноглу находит подходящую для нее квартиру в районе Заксенхаузен во Франкфурте. С учетом сопутствующих расходов на покупку она стоит 112 000 евро. «К счастью, у меня хорошая арендная плата, которая уравновешивает кредит», – говорит она. С базовой арендной платой в 480 евро и платой за жилье в 170 евро, которую она может переложить на арендатора, квартира находится на полном самообеспечении.
Кредит без собственного капитала?
Чтобы купить квартиру, Севал Дураноглу взяла кредит 110% на десять лет. «Чтобы через десять лет я могла еще раз подумать: хочу ли я продлить кредит?», - говорит она. Это означает, что в течение десяти лет она выплачивает заранее определенную процентную ставку по кредиту. «Фиксированная процентная ставка облегчает планирование. Особенно если недвижимость должна быть преимущественно самоокупаемой за счет доходов от аренды», – говорит Шнорпфайл.
Севал Дураноглу может финансировать покупку недвижимости, не имея собственного капитала, потому что она может получить кредит в банке, несмотря на отсутствие резервов. Отчасти это объясняется ее профессией: будучи педагогом, Севал Дураноглу работает на системно значимой работе, где вероятность того, что она останется без работы, невелика.
В финансовом плане 41-летняя женщина также чиста: у нее нет ни потребительских кредитов, ни долгов. Не последнюю роль в таком рассмотрении играет и сама недвижимость. С точки зрения банка она также является надежной.
Тем не менее, 110% финансирование всегда связано с более высокими затратами. Чем больше собственного капитала вы вносите в качестве покупателя, тем меньше процент, который вы обычно платите банку за кредит.
Читайте также:
- Квартира без ремонта – покупать или подумать?
- Какие города Германии нуждаются в новом жилье больше всего?
- Типичное немецкое жилье: какое оно?
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
