Что нужно знать о сдаче в аренду на Airbnb в Германии
Что нужно знать о сдаче в аренду на Airbnb в Германии? Это может показаться идеальным подработкой: сдавать свободную комнату в своей квартире в качестве дома отдыха на Airbnb.
Вы можете познакомиться с новыми людьми и даже компенсировать свою арендную плату или стоимость ипотеки – теоретически, не делая слишком много работы за деньги.
Читайте также: Вопрос о налогообложении доходов от Airbnb.
Но если вы решили заняться Airbnb в Германии, важно ознакомиться с правилами, прежде чем это сделать. Хотя здесь нет полного запрета, многие федеральные земли и города установили строгие правила, чтобы держать все под контролем.
Почему? Потому что, как многим хорошо известно, Германия сейчас находится в тисках серьезного жилищного кризиса. Люди, живущие здесь, отчаянно нуждаются в жилой площади, и считается, что краткосрочная аренда на время отпуска является частью этой проблемы.
Что нужно знать о сдаче в аренду на Airbnb в Германии
Это подтверждает исследование, проведенное в 2021 году Немецким институтом экономических исследований, в котором изучалось влияние недвижимости Airbnb на цены аренды в Берлине.
Институт обнаружил, что арендная плата увеличивалась в среднем на 13 %, если жилье находилось в непосредственной близости от объекта Airbnb – в основном потому, что жилищный фонд в этих районах сократился.
В Митте цены выросли примерно на 8 центов за квадратный метр, но в более жилом районе Лихтенберг они выросли на 43 цента за квадратный метр.
В Нойкёльне – модном районе, который в последние годы активно джентрифицировался, – арендная плата выросла на 10 центов за квадратный метр из-за присутствия Airbnb.
Конечно, все это не означает, что невозможно начать сдавать свой дом в аренду, чтобы получить немного дополнительных денег, но в зависимости от того, где вы живете, это может быть гораздо сложнее. Вот что нужно знать об общих правилах в Германии и конкретных правилах в крупных городах и землях.
Правила для всей Германии
В сентябре 2020 года Европейский суд (ECJ) принял ключевое решение, которое в конечном итоге дало право правительствам запретить Airbnb в местах, где жилье сильно ограничено.
Однако это немного сложнее, чем кажется на первый взгляд, поскольку основной проблемой является не сам Airbnb, а краткосрочная аренда, которая превращает жилые дома в жилье для отдыха.
Если недвижимость меняется таким образом, это может быть квалифицировано как «незаконное присвоение жилой площади», то есть незаконное использование недвижимости не по первоначальному назначению.
Штраф от 50 000 до 500 000 евро
В некоторых случаях получение разрешения или сдача недвижимости в аренду на более длительный срок может стать выходом из положения, но если вы все-таки нарушите правила в таких местах, как Берлин или Мюнхен, вас могут ожидать штрафы в размере от 50 000 до 500 000 евро.
Еще один важный момент – арендодатели в целом подчиняются строгим правилам, включая (но не ограничиваясь ими) требования по охране здоровья и безопасности и декларирование налогооблагаемого дохода.
Airbnb подготовил руководство на английском языке, которое поможет вам ознакомиться с некоторыми из этих правил, а также предлагает вебинары на английском и немецком языках, на которых вы сможете ознакомиться с системой налогообложения.
В большинстве случаев сдача в субаренду всей или части вашей квартиры на Airbnb вряд ли будет разрешена. Если вы сомневаетесь, всегда уточняйте у своего арендодателя или агента по сдаче жилья, что разрешено, а что нет.
Правила в городах и федеральных землях
Бавария
Бавария является одним из самых популярных мест отдыха в Германии, а ее столица, Мюнхен, также имеет самый дорогой рынок аренды в стране, поэтому неудивительно, что здесь действуют жесткие правила в отношении Airbnb.
В целом, государство запрещает нецелевое использование жилой площади, и люди, нарушающие эти правила, могут столкнуться с внушительными штрафами в размере до 500 000 евро.
В Мюнхене действуют аналогичные правила, хотя можно обратиться за разрешением на переоборудование дома под аренду для отдыха. На получение такого разрешения может уйти около 12 месяцев, а решение принимается в зависимости от того, соответствует ли перепрофилирование недвижимости общественным интересам.
Однако есть несколько исключений
Например, если вы живете в большом доме, то сдача комнаты на Airbnb теоретически возможна, поскольку правила гласят, что не более 50 % дома может быть использовано в нежилых целях. Вы также имеете право сдавать всю недвижимость на срок до восьми недель в году без разрешения местных властей.
Баден-Вюртемберг
С февраля 2021 года юго-западная земля Баден-Вюртемберг вводит жесткие ограничения на нецелевое использование жилой площади. Если вы будете уличены в незаконной сдаче жилья в аренду, вас могут оштрафовать на сумму до 100 000 евро.
В Штутгарте строгие правила действуют с июля 2021 года. Согласно этим правилам, каждый, кто хочет сдать свое жилье в краткосрочную аренду, должен подать заявку на получение регистрационного номера и указать его в своем объявлении. Если сдается менее 50 процентов жилой площади, то ее можно сдавать сколько угодно раз, но если перепрофилируется более 50 процентов дома, то можно сдавать эту площадь не более чем на 10 недель в год.
Если вы хотите сдавать на Airbnb целый дом на более длительный срок, вам придется обратиться за разрешением к городским властям.
Берлин
В последние годы берлинский рынок жилья стал печально известен своей острой нехваткой жилой площади и бесконечным ростом арендной платы, и было предпринято несколько попыток взять под контроль незаконные объявления Airbnb.
Совсем недавно городские власти ввели систему регистрации для тех, кто хочет сдать часть своего дома в краткосрочную аренду. Если вы собираетесь сдавать менее половины дома, вам необходимо уведомить о своих планах соответствующие районные власти и получить регистрационный номер, который вы будете указывать везде, где будете рекламировать жилье (в данном случае, на Airbnb).
Если вы хотите сдавать в аренду более половины своего дома, необходимо получить разрешение. Штрафы в размере до 250 000 евро взимаются с лиц, уличенных в нарушении закона.
Правила несколько отличаются в зависимости от того, является ли сдаваемая вами недвижимость вашим основным или вторичным жильем. Если вы проживаете в квартире, вы имеете право сдавать ее в аренду на время отсутствия (т.е. когда вы сами путешествуете) при условии, что вы не меняете основную функцию жилья.
Если вы владеете недвижимостью, но не проживаете в ней, разрешается сдавать ее в аренду в качестве дома отдыха, но не более чем на 90 дней в году.
Франкфурт-на-Майне
Франкфурт-на-Майне уже много лет борется с нехваткой жилья, а кульминацией его борьбы с Airbnb стал принятый в 2018 году законопроект, регулирующий деятельность домов для отдыха.
Согласно этому законопроекту, если человек хочет сдать свой дом в краткосрочную аренду, он должен подать заявление на получение разрешения, и это можно делать не более восьми недель в году.
Нарушение этих правил может привести к штрафам в десятки тысяч евро.
Гамбург
Как и в других крупных городах Германии, в Гамбурге введена система регистрации, которая помогает контролировать количество домов для отдыха, размещаемых на сайтах типа Airbnb.
Хорошая новость заключается в том, что подать заявку на получение регистрационного номера довольно просто через Интернет, и это не стоит никаких денег.
Тем не менее, в Гамбурге все еще действуют строгие правила, запрещающие нецелевое использование жилой площади, поэтому существует довольно много ограничений на то, что вы можете делать. Как правило, приемлемой считается сдача в аренду свободной комнаты или сдача в аренду большей части дома на срок не более восьми недель в год.
Нижняя Саксония
Когда речь заходит об Airbnb в Нижней Саксонии, многое зависит от района, в котором вы живете, и от того, насколько отчаянной является ситуация с жильем.
В таких популярных районах и местах отдыха, как Люнебург, Геттинген и остров Нордерней, существует запрет на нецелевое использование жилых помещений, и вам, скорее всего, придется обратиться за советом или разрешением в местные органы власти, чтобы сдать дом для отдыха.
Мекленбург Западная Померания
Хотя Мекленбург-Передняя Померания не является самой густонаселенной землей Германии, жилая площадь на популярных прибрежных курортах становится все более дефицитной, что заставило власти земли принять закон о незаконном присвоении жилья еще в 2021 году.
Это означает, что краткосрочная аренда на время отпуска сильно ограничена, и вам придется запрашивать разрешение на изменение вида использования недвижимости.
Северный Рейн-Вестфалия
Чтобы сдавать недвижимость туристам в Северном Рейне-Вестфалии, вам теперь необходимо получить специальный идентификационный номер, который вы должны будете использовать в любых объявлениях о продаже вашей квартиры в Интернете.
В таких городах, как Кельн и Дюссельдорф, действуют строгие запреты на сдачу недвижимости в краткосрочную аренду как средство получения более высокой прибыли. Оба города недавно вложили средства в увеличение штата сотрудников для проверки соблюдения правил, а штрафы в размере до 50 000 евро взимаются с тех, кто нарушает правила (хотя Кельн рассматривает возможность увеличения этой суммы до 500 000 евро).
Поэтому один из способов сдать квартиру, не нарушая правил, – это предложить ее на более долгосрочной основе, но перед этим обязательно свяжитесь с властями или получите юридическую консультацию.
Рейнланд-Пфальц, Саксония, Шлезвиг-Гольштейн и Тюрингия
Все эти четыре земли ввели запрет на незаконное присвоение жилой площади, что означает, что ультракраткосрочная аренда на время отпуска фактически запрещена, хотя долгосрочная аренда потенциально разрешена.
Читайте также:
- Арендатор в Титтлинге угрожал оружием хозяину квартиры
- Страны ЕС хотят большей прозрачности от Airbnb и Co.
- Новые правила Airbnb для жителей Берлина
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
