Владельцам квартир не разрешается «просто строить поверх него».

Просто идите и стройте, другие не будут возражать? Владельцам кондоминиумов лучше не рисковать – иначе, в худшем случае, им придется все отменять. Уже добрых два года действует так называемое обязательное решение, прежде чем вносить структурные изменения в общее имущество. И суды не могут закрывать на это глаза, как ясно показал Федеральный Верховный суд (BGH) в своем первом решении в пятницу.

В деле в Бремене владельцы двухквартирного дома начали строить бассейн в своей части сада без какого-либо соглашения. Соседка, которую игнорировали, защищалась от этого в суде – и теперь ей удалось добиться успеха в иске о запрете в последней инстанции.

Предыстория дела – это масштабная реформа Закона о кондоминиумах, которая была введена в действие 1 декабря 2020 года. Важным нововведением является то, что структурные изменения в общем имуществе будут возможны только в том случае, если все собственники предварительно проголосовали за них.

В то же время отдельные собственники имеют право на утверждение определенных проектов путем принятия решения. Это относится к строительным мероприятиям, которые политика хочет продвинуть в особенности – например, если подземная парковка должна иметь зарядные станции для электромобилей. Это также относится к структурным изменениям, «которые не затрагивают ни одного владельца кондоминиума юридически значимым образом», как говорится в пояснительной записке к закону.

Довольно нетипичный случай

Соседи в двухквартирном доме в Бремене образуют довольно нетипичное сообщество собственников, состоящее всего из двух сторон. Сад является частью общей собственности, хотя каждая сторона использует только свою половину.

Как пояснила председательствующая судья Беттина Брюкнер, владельцы домов с террасами или парных домов обычно предоставляют друг другу больше свободы в соответствии с правилами сообщества. В данном случае, однако, только в 1970‑х годах было установлено, что отношения между собственниками определяются законом.

Поэтому, как и во всех других, более крупных товариществах собственников, здесь действует новый закон – в том числе обязательство принять резолюцию. Адвокат соседей с бассейном утверждал на слушаниях, что это совсем не соответствует ситуации: до сих пор каждый делал то, что хотел, и никогда не было собрания собственников.

Но высшие гражданские судьи не видят места для исключений. Брюкнер сказал, что до реформы было много споров о том, нужно ли разрешение или нет. Законодатель хотел положить этому конец – все всегда должны быть проинформированы заранее.

Возможно только при наличии предварительного разрешения

После этого уже ничего нельзя сделать: По мнению Федерального Верховного суда, если разрешение отсутствует, другие собственники могут потребовать прекращения строительных работ – независимо от того, затронуты ли они вообще. По мнению Брюкнера, это «не простое возиться»: идея заключается в том, что те, кто хочет строить, должны заранее позаботиться о необходимом разрешении для своего проекта. В том числе и потому, что зачастую совершенно неясно, может ли кто-то пострадать или нет. «Вот почему нельзя строить просто так, наобум.

Если другие не дают «зеленый свет», даже если застройщик имеет право на разрешение, ему приходится обращаться в суд. Суд рассматривает дело и, если он прав, выдает ему необходимое разрешение вместо собрания собственников.

По мнению судей в Карлсруэ, то, что звучит громоздко, в конечном итоге имеет преимущества для всех: Брюкнер сказал, что это раз и навсегда устанавливает, что структурные изменения разрешены. Таким образом, даже если впоследствии владельцы сменятся, можно не опасаться, что бочка будет открыта снова. (Дело № V ZR ¹⁴⁰⁄₂₂)

Ассоциация защиты прав потребителей Wohnen im Eigentum приветствовала это решение. «Это часть мирного сосуществования – убедить совладельцев в необходимости той или иной меры и найти большинство», – сказал эксперт по правовым вопросам Михаэль Нак. «Желание представить оставшимся совладельцам свершившийся факт – это невозможно!».