Удаленные инвестиции в недвижимость США. Особенности американского ремонта
Общие особенности ремонта и как они влияют на инвестиции в недвижимость США
Как работают удаленные инвестиции в недвижимость США. В каждой стране, регионе или городе есть свои особенности, они касаются не только уклада жизни, но и регламентов, политики, особенностей местного ландшафта. Инвесторская стратегия также может значительно отличаться. Как вы уже узнали выше, на американском рынке лучшая стратегия — это краткосрочное инвестирование, отсюда вытекают и особенности инвесторского ремонта.
В целом ремонт в США относительно дешевле и быстрее, но качество работ ниже. Американский потребитель менее требователен в этих вопросах, а ориентироваться инвестору нужно именно на потребителя. Искать идеально выровненные стены без единой царапинки нам не нужно, да и на данном рынке это практически бесполезно. Низкое качество работ воспринимается здесь вполне нормально.
Перед заключением сделки на объекте проводится обязательная строительная инспекция. По результатам обследования выписываются предписания об устранении нарушений.
Почему США — это быстрые инвестиции?
Американские проекты на очень длительный срок не стоит рассматривать. Поэтому основная стратегия — сохранить максимум и починить. Объект нужно «запустить». Если это стратегия сдачи в аренду, то отработать 5–10 лет максимум и продать, так как дальнейшее обслуживание потребует значительных капитальных вложений, а это уже не инвесторский подход.
Российские проекты можно делать на более длительный срок, поэтому и ремонт должен быть более качественный и долговечный.
Стоимость работ на американском рынке примерно равна стоимости материалов, то есть соотношение 1:1. Примерно можно посчитать, если вам требуется $5000 на материалы, то за работу вы заплатите столько же.
Как и везде, на американском рынке можно встретить недобросовестных подрядчиков. Поэтому при удаленном ремонте лучше запастись проверенными и надежными. Нужно обязательно прописывать досконально перечень работ. Если же правильных специалистов нет, имеет смысл запросить офферы от нескольких компаний и обязательно изучить отзывы.
Дистанционное управление ремонтом
При удалённом управлении хорошо иметь доверенное лицо, которое может внезапно посетить объект и проверить, что там происходит. Обязательно запрашивайте отчёты исполнителя, ежедневные или еженедельные, можно по видеосвязи.
Как и в России либо Европе, у подрядчика может быть одновременно несколько проектов. Поэтому нужно постоянно контролировать процесс. Оплату производить поэтапно. Отдельно выдавать деньги на приобретение материала, отдельно оплачивать выполненный этап работы. Это простое и удобное правило для любой страны.
Основная особенность для ремонта в Америке — это климатические условия. Очень высокая влажность и температура не позволяют долго работать на улице, людям очень тяжело. С июля по сентябрь в южных штатах пик температурного режима и планировать наружные работы на этот период не стоит, на это время запланируйте работы в помещениях, где есть кондиционер.
Самое главное требование для сдаваемого жилья в США — стены должны быть без щелей. Косые и кривые стены здесь никого не пугают. Щели обычно замазываются латексной краской. Если бы в России или Европе вам сделали ремонт по американским меркам, вы были бы крайне не довольны. Для Америки же это нормально. Неровности и бугры тут никого не смущают.
Примерный перечень работ, который может вам понадобиться
- Подвал: осушение (drylocking), лакировка, ремонт и установка туалета и ванной, ремонт лестницы, проверка сушильной и стиральной машины, ремонт или замена обогревательной системы, бойлеров и электрики.
- Первый этаж: ремонт или замена кухни, ремонт или замена стен, ремонт гостиной, ремонт прихожей, ремонт окон, ремонт розеток, ламп и выключателей.
- Верхний этаж: ремонт спальни, ремонт окон, ремонт розеток, ламп и выключателей.
- Крыша: ремонт крыши, ремонт окон (если есть), ремонт антенны (если есть).
Штат от штата отличается. Это важно для инвестиции в недвижимость США
Особенности климата накладывают отпечаток и на сами строения, например, разница между Огайо и Флоридой в том, что во Флориде все дома каменные. Во Флориде частые ураганы и деревянная постройка, как в Кливленде, здесь просто не выдержит климатических условий, ее унесет с первым же дуновением ветра.
Стены довольно тонкие, максимум 20 см толщиной. Снаружи отделка может быть совершенно различной, в том числе и деревом, что создает иллюзию деревянных построек. Кто-то клеит плитку под кирпич, кто-то обкладывает в полкирпича, кто-то штукатурит.
Перепланировка и разрешение на работы
На каждый вид работ и перепланировку требуется запрашивать разрешение в местных муниципалитетах. Выдача каждого разрешения — это платная услуга. По американским правилам разрешение на работы должно быть размещено на виду, например, на заборе дома или окне. Если у вас производятся работы и при этом не вывешено разрешение, к вам нагрянет проверяющий.
Сначала вам могут дать две недели на устранение нарушения, то есть на получение разрешения. Если не выполнить, то могут оштрафовать. Однако нужно понимать, что в разных городах могут быть свои особенности. Где-то это может сработать, а где-то нет.
Безусловно, лучше запастись всеми разрешительными документами. Кроме того, следует учесть, что в каждом регионе может быть свой перечень допусков, и на некоторые работы разрешение могут получить только специализированные организации.
Внутренние работы, кондиционирование и электрика
Внутри домов по стенам прокладывается электрика. Как правило, просто прибивается гвоздями, набиваются тонкие рейки толщиной в 1,5−2 см строительным степлером, и на эти рейки крепится толстый гипсокартон. В основном используются технологии быстрого строительства. Так как рабочая сила дорогая, поэтому делается все быстро, но немного небрежно.
По внутренним работам основной является установка систем кондиционирования. В среднем кондиционеры работают 10–15 лет. У каждого есть два блока, внутренний и наружный. На них написано, когда агрегат выпустили. Если вашему кондиционеру более 15 лет, нужно готовиться к тому, что его придётся менять. Обойдётся это примерно в $4000.
Стоит иметь в виду, что строительная инспекция проверит только его работоспособность на текущий момент, но срок эксплуатации работающего кондиционера никто оценивать не будет, это нужно проверять самостоятельно.
Манипуляции с вентиляцией должны вас насторожить. Оконные системы кондиционирования на одно помещение понижают статус жилья. Стоят такие дешевле, но ценность вашего объекта моментально упадёт. Делают их, только когда у человека нет денег на центральную систему кондиционирования либо когда центральная система сломалась, и нет денег на её ремонт.
При новом строительстве оконные системы никогда не устанавливаются. Прибегают к таким системам только в случае поломки дорогих и замены на более дешёвый вариант.
Отопление чаще всего осуществляется той же установкой, которой осуществляется кондиционирование. Паровое отопление — это экзотика, более того, специалиста в данной области найти очень сложно.
В Америке существуют свои регламенты и по строительным работам, и по электрике. Они значительно отличаются от российских. Американский стандарт напряжения, например, 100–127В, и даже каждая розетка может иметь различный вольтаж. При проведении строительной инспекции нужно обязательно обратить внимание на то, чтобы все розетки были с заземлением.
Крыши
Черепичных крыш очень мало, практически нет. Чаще всего крыши покрыты рубероидом или стилизованным под черепицу рубероидом. Черепичная крыша — это эксклюзив. Учитывайте, что ремонт черепичной крыши сложнее, так как в продаже этот материал найти сложно.
На замену крыши также следует получать специальное разрешение, чаще всего делают простой мелкий ремонт. Но наружные работы без разрешения нельзя осуществлять. Если же не успели получить, а сроки горят, то лучше его делать в выходные, когда проверяющие отдыхают. Доказать, что эти работы не сделаны ранее, довольно сложно, и никто не будет этим «заморачиваться».
Инвестиции в недвижимость США и других стран — тема обширная. В одной из следующих статей вы узнаете об удалённом подборе команды для реализации инвестиционного проекта.
Читайте также:
- Инвестиции в недвижимость США — неожиданные факты для иностранцев
- ТОП‑5 стран для удаленного инвестирования в недвижимость
- США запретили въезд бедным мигрантам
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
Спасибо большое! Много интересных нюансов.
Благодарю за ваш комментарий
Теперь понятно, почему в доковидное время наш друг летал в США делать ремонты. Деньги заказчики платили те же, а получали качество по-русски, а не по-американски.
Увы, в Америке иное понятие качественного ремонта 😁