Ваша кредитная история — это важный инструмент международного инвестора
Кредитный потолок в России и Европе — как здесь работает кредитная история международного инвестора?
Один из главных активов для любого инвестора — это недвижимость. В разных странах есть особенности финансовой системы, которые помогают или мешают наращивать капитал. Международный инвестор умеет подстраиваться под правила игры в каждой экономике, чтобы использовать деньги рынка себе во благо. Кредитная история может стать инструментом в работе международного инвестора.
Например, редкий россиянин проверяет свою кредитную историю. Большинство даже не подозревает о том, каков их кредитный рейтинг. Вопрос о его величине возникает в момент одобрения или отказа в кредите.
В чём отличие кредитной политики в Европе и России?
Каждое кредитное бюро ведёт свою базу, но принципы скоринга везде почти одинаковые. Главный недостаток этой системы для инвестора в России или Европе — «потолок» финансирования. Банки рассчитывают предельную долговую нагрузку.
Если ваши официальные доходы не позволяют получать новые кредиты, то вы уже не можете брать ипотеки. Это закрывает возможность инвестировать в недвижимость с кредитным плечом. Однако это касается лишь одной страны. Никто не ограничивает вас в выборе других стран для инвестиций.
Достоинство финансовой системы России для инвестора в недвижимость состоит в том, что законодатель запрещает банкам брать штраф за досрочное погашение ипотеки. Средний срок, за который средний россиянин закрывает ипотечный кредит — 7 лет.
В Европе на этот срок клиент банка скорее зафиксирует процент по жилищному кредиту, чем выплатит его. Тут вступают в роль устоявшиеся банковские принципы и особенности налогообложения капитала.
Особенности финансирования в США
В США картина меняется. Здесь кредитный «потолок» отсутствует. Если вы демонстрируете высокие очки скоринга, то вам дают в кредит всё бо́льшие суммы и под самые выгодные проценты. Если вы подумали, что для получения ипотеки в США обязательно быть гражданином, то вы заблуждаетесь.
При наличии у вас налогового номера ни ваше гражданство, ни резидентство большой роли не играет. Более того, можно даже не приезжать в страну и даже не вставать из-за рабочего стола. Все операции можно провести удалённо. Откуда можно взять налоговый номер США? Достаточно получить доход и заплатить налоги. Подробнее об этом я расскажу в следующих статьях.
Если банк не даёт кредит, где взять средства для инвестиций?
С первой же сделки с недвижимостью на территории США получить банковское финансирование не всегда возможно. Но наработать очки кредитного скоринга вы можете минимальными усилиями. Например, вы можете заказать кредитную карту американского банка и оплачивать ею покупки. Не тратить весь лимит, но совершать регулярные копеечные покупки. Чем дольше вы это делаете, тем лучше ваш кредитный рейтинг.
В США можно покупать недвижимость не только на заёмные средства банков. Есть десятки тысяч частных инвесторов, готовых профинансировать ваш проект, если вы докажете его доходность.
Этот класс инвесторов называется Hard money landers (хард мани лендеры). Они работают исключительно под залог приобретаемой вами недвижимости. Так они страхуют риски невозврата. То есть вы находите подходящий объект недвижимости и показываете его частному инвестору, а тот финансирует покупку под процент чуть выше банковского.
В чём достоинство работы с частными инвесторами?
Частному инвестору не важны такие формальности, как гражданство, вид на жительство, социальный номер. Получая первый взнос и залог на недвижимость, хард мани лендер закрывает риски. Чем выше ваш опыт инвестирования на американском рынке недвижимости, тем более выгодные условия вам предлагают. Вы формируете портфолио удачных сделок и открываете новые возможности финансирования.
Получая доход от сделок с участием денег инвесторов, вы платите налоги в казну США и получаете налоговый номер. А его уже можно использовать для привлечения более «дешёвых» банковских кредитов. Тем самым вы переходите на новый уровень международного инвестирования.
Читайте также:
- Топ‑5 стран, где иностранец может инвестировать и получать валютный доход
- Инвестиции в будущее: во сколько обходится воспитание детей в Германии?
- В Германии на 30% больше потратят на инвестиции и откажутся от налога «солидарности»
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
Спасибо большое, Наталия.
Скажите пожалуйста, а как выпустить карту американского банка ?
Можно заказать карту на сайте банка США и получить по почте
Что Вы думаете по поводу инвестирования в Болгарию , в курортные зоны?
Недвижимость в курортных зонах в связи с пандемией потеряла инвестиционную привлекательность. Гораздо выгоднее приобретать объекты в 5 странах, о которых я упоминала в статье…
Был у меня однажды разговор с начальником. Я сказала, что у меня идеальная кредитная история – нулевая. Он ответил, что это худшая кредитная история, что мне никто денег взаймы не даст. Так и оказалось.
Хорошая кредитная история строится по кирпичикам, как в статье и написано.
Совершенно верно
Интересно, что моя кредитная история доступна в международных масштабах?
В каждой стране вы начинаете новую кредитную историю. Крупные банки с филиалами в разных странах могут по вашему желанию запрашивать информацию в своих же подразделениях и принимать её к сведению. Часть банков готовы рассмотреть ваши доходы в других государствах в качестве подтверждения платёжеспособности