Как выбрать жилье в Германии: стоимость аренды, реальна ли покупка недвижимости
Одна из первоочередных задач, с которой сталкиваются переселенцы и иностранные граждане, планирующее некоторое время проживать в стране (обучение, работа по контракту) – это как найти жилье в Германии. Самый простой и доступный вариант – аренда жилья. Следует отметить, что порядка половины немцев, а по некоторым данным около 60%, предпочитают жить в съемном жилье, а не покупать собственное. Это определяет и достаточно большой спрос на рынке.
Читайте также: Почему люди боятся покупать жилье в Германии?
Особенно остро дефицит приемлемого, комфортного и доступного по стоимости аренды жилья наблюдается в крупных городах. К слову, Берлин не является самим «дорогим» с этой точки зрения городом Германии. Самая высокая арендная плата отмечается в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне. Традиционно жилье дороже в южных землях. Узнайте, какие самые дешевые города в Германии для туристов.
Несомненный плюс – с юридической точки зрения немцы и иностранные граждане, легально находящиеся на территории Германии, имеют одинаковые права при аренде жилья. Но те, кто сталкивался с поиском жилья, отмечают, что арендодатели негласно предпочитают сотрудничать больше с немцами. Большой спрос на жилье часто приводит к тому, что арендодатели устраивают настоящие «смотрины» претендентов.
Если вы увидели подходящее объявление (характеристики жилья, месторасположение и т.д.), то рекомендуется сразу реагировать на него, связываться с хозяевами и договариваться о просмотре. Иначе вы можете просто не успеть. Оно может быть уже закрыто буквально через несколько часов. Часто арендодатели набирают «пакет заявок» и закрывают объявление, чтобы уже выбирать из имеющихся предложений.
Как выбрать жилье
При выборе объекта обратите внимание на:
- состояние жилья;
- удаленность от центра или места вашей работы;
- площадь и количество комнат;
- этажность;
- состояние коммуникаций;
- наличие или отсутствие бытовой техники.
Что входит в цену аренды жилья в Германии?
Чтобы не оказаться по факту в ситуации, когда расходы на аренду жилья выходят за рамки вашего бюджета, необходимо предварительно иметь четкое понимание что включает цена аренды, а за что потребуется платить дополнительно.
Цена аренды недвижимости в Германии включает в себя ежемесячный платеж (Kaltmiete) и предоплату за коммунальные услуги (Nebenkosten). С месячным платежом все достаточно понятно – это фиксированная сумма за аренду жилья. В основном при ее расчете арендодатель отталкивается от цены аренды за 1 кв. м. в регионе, городе районе, а также комфорта самой квартиры.
Больший интерес вызывает Nebenkosten – сумма, покрывающая расходы на коммуналку. В Германии существует следующая практика: ежемесячно арендатор оплачивает Nebenkosten, в эту сумму включаются расходы на воду, отопление, использование электроэнергии в «общих» помещениях дома, страховка всего дома от пожара, вывоз мусора и т.д. Сумма такой предоплаты за коммуналку в среднем может составлять 100 – 250 евро.
По итогам года владелец дома подбивает фактические затраты на коммуналку по дому. По результатам сверки арендатору может быть выставлен дополнительный счет или наоборот возвращена переплата. Чтобы исключить недоразумения и иметь возможность защитить свои права в спорах с недобросовестным арендодателем, рекомендуется запросить у владельца отчет о расходах. Случаи, когда о переплате умалчивается или проводятся неправомерные доначисления, к сожалению, не редкость.
Обратите внимание, что в Nebenkosten не входит оплата электроэнергии, потребляемой в квартире. Такие затраты, как электроэнергия, интернет и городская телефонная связь, арендатор оплачивает самостоятельно. Желательно позаботиться о подключении необходимых коммуникаций заранее, до въезда, если не хотите некоторое время испытывать дискомфорт.
Еще один вид расходов, который предстоит при заключении договора аренды жилья – внесение залога за аренду (Kaution). Как правило, сумма Kaution составляет 2–3 месячные арендные платы. Это своеобразная страховка. Теоретически, если вы соберетесь съезжать, то владелец должен вернуть сумму залога, если у него не будет претензий к состоянию квартиры. Естественно, что при наличии повода владелец жилья не вернет залог или вернет, но частично.
Поэтому, если раньше Kaution очень часто передавался непосредственно владельцу жилья, то сегодня арендаторы предпочитают хранить сумму залога на специальном сберегательном счете в банке. При этом банковскую книжку арендатор отдает арендодателю. В результате снять самостоятельно с чужой книжки деньги арендодатель не может, а арендатор может, но только при наличии этой банковской книжки.
Сумма залога остается неприкосновенной и пока при выезде стороны не придут к консенсусу, деньги никто снять не сможет. Если все в порядке, то арендодатель возвращает арендатору банковскую книжку, возвращая таким образом залог, или они приходят к договоренности о сумме компенсации за причиненный ущерб.
Особенности оформления аренды
Если вам удалось подобрать подходящий вариант, и вы пришли к устным договоренностям с владельцем жилья, то необходимо все эти договоренности зафиксировать в договоре аренды. Лучший способ избежать в дальнейшем каких-либо недоразумений и споров – очень детально прописать все условия аренды в договоре. Наличие официального документа об аренде жилья в Германии дает 100% гарантию защиты прав обеих сторон.
Выделим основные пункты, которые обязательно должны присутствовать в документе об аренде жилья:
- размер ежемесячной арендной платы (Kaltmiete);
- сумма Nebenkosten (предоплаты за коммуналку);
- сумма Kaution (залога);
- срок действия договора аренды (часто договор является бессрочным);
- срок, в который арендатор обязан оповестить арендодателя о расторжении договора аренды (минимальный срок – 3 месяца, необходимо
- уведомить о съезде владельца жилья и получить от него подтверждение);
- возможность и сроки проведения косметического ремонта (например, при въезде или при выезде);
- характеристики жилья – количество комнат, общая площадь;
- количество ключей от входных и внутренних дверей, которые передаются арендатору;
- правила и порядок проживания;
- опись имущества, передаваемого в аренду с квартирой (если есть мебель, техника и др.);
- порядок оплаты мелкого ремонта (в сумме до 100 евро), необходимость в котором может возникнуть в процессе проживания – замена потекшего крана, например;
- возможность содержания домашних животных;
- порядок, в котором будут решаться между сторонами возникающие, вопросы, не учтенные договором аренды.
Очень важно непосредственно при въезде и выезде дополнительно составить с владельцем квартиры протокол приема передачи жилья. Особенно это актуально при наличии в квартире мебели, техники и т.д. Также в протокол вносятся показания имеющихся счетчиков на день въезда и день выезда, соответственно. Этот протокол является приложением к контракту.
Узнайте, что еще нужно знать про аренду жилья.
Покупка жилья в Германии. Доступна ли ипотека?
Аренда – не единственный доступный вариант жилья в Германии. В последние годы эксперты отмечают новую тенденцию на немецком рынке – оформление ипотечного кредита на покупку жилья. Развитие данного направления связано в первую очередь с ростом цены аренды на фоне растущего спроса на жилье.
За последнее десятилетие цена аренды 1 кв. м. в Берлине выросла на 110%. И подобные тенденции отмечаются во всех землях Германии (хотя именно Берлин стал лидером по этому показателю). При этом банковские проценты по ипотечным кредитам на сегодня достигли своего рекордного минимума.
В итоге немцы или иностранные граждане (в том числе с видом на ПМЖ), имеющие стабильный доход и определенную сумму сбережений, рассматривают вариант покупки жилья в ипотеку. Абсолютно реально оформить ипотеку в 30–35 лет, чтобы к 50 годам быть полноправным собственником своего жилья.
Но мы не случайно упомянули о стабильном, достаточно высоком доходе и наличии сбережений. Банки очень тщательно проводят анализ потенциального претендента на получение ипотечного кредита. Чем больше сумма сбережений и размер первоначального взноса (не менее 10%), тем выгодней условия кредитования. При благоприятной картине сумма выплачиваемых взносов и процентов по ипотеке может быть на уровне или даже меньше суммы аренды за аналогичное жилье.
В целом же на сегодня основная масса переселенцев и значительная часть немцев выбирают аренду жилья.
Читайте также:
- Как я снимала жилье в Германии: личный опыт
- Ипотека в Германии: условия, подводные камни
- 1000 квартир: немцы предлагают временное жилье для пострадавших от наводнения
Читайте также:
