Аренда или покупка жилья в Германии: что выгоднее?
Повальную любовь к аренде жилья можно назвать частью немецкой культуры. По статистике от 45 до 50% предпочитают снимать дома или квартиры, а не покупать собственные. Подобные исследования ежегодно проводят несколько инстанций — от институтов экономики до ассоциаций домовладельцев. И всякий раз показатели колеблются в этих пределах: почти на каждого жителя Германии с квартирой есть другой житель, который предпочитает снимать.
Читайте также: Почему люди боятся покупать жилье в Германии?
Но имеет ли подобный подход финансовый смысл? Проще говоря, это будет зависеть от ваших личных обстоятельств и средств, которыми вы располагаете. Важны и другие факторы, например, где вы хотите жить — в городе или в деревне.
В 2019 году журнал Spiegel опубликовал отчёт о двух разных исследованиях выгоды — от аренды и от покупки. Исследователи сравнивали рынки недвижимости в Мюнхене и Гамбурге. Результат показал, что в пересчёте на месячную стоимость аренда будет выходить дешевле, однако с точки зрения долгосрочных инвестиций аренда не имеет смысла.
Во втором исследовании сравнивалась инвестиционная стоимость аренды и покупки дома. Аналитики выяснили, что второй вариант имеет большую инвестиционную ценность, хотя, конечно, в ближайшее время многое может кардинально поменяться, учитывая ситуацию в связи с коронакризисом.
Почему немцы арендуют, а не покупают?
По статистике, более половины населения Германии живёт в съёмных домах или квартирах. Собственным жильём располагает значительно меньшее число людей. А в пересчёте на весь Евросоюз получается и вовсе немного: дело в том, что, в странах Еврозоны количество собственников жилой недвижимости любого рода в среднем доходит до 70%.
В отличие от тех же США или Великобритании, где приобретение жилья для многих становится во главу углу (хотя, судя по расценкам, эта цель не всегда достижима), многие немцы часто довольствуются арендой на протяжении большей части жизни.
Объяснить эту тенденцию поможет небольшой исторический экскурс. Послевоенная Германия стремилась улучшить внутреннюю экономику за счёт строительства, создавая при этом большее количество единиц.
Плюсы аренды
Отличительная особенность аренды в Германии — возможность вселиться на очень долгий срок. Многие жильцы размещаются в съёмном жилье на годы и годы, а арендодатели сталкиваются с более серьёзными препятствиями при выселении, чем во многих других странах. Ещё один момент: арендаторы могут вносить значительные изменения в недвижимость, делать любой ремонт. Правда, бонусом к этому моменту идёт другой: при выезде из квартиры или дома сдавать их владельцу нужно в том же состоянии, в котором вы их принимали.
Единого закона об аренде в Германии нет: положения на эту тему отличаются в разных федеральных землях. Кроме того, в Германии действуют различные законы о контроле за арендной платой, которые не позволяют арендодателям в одностороннем порядке повышать плату и дают арендаторам больше уверенности.
Аренда: для тех, кому дорого покупать
Выбор в пользу аренды или покупки будет, конечно, зависеть от вашего кошелька, а также от того, на какой период времени вам нужно жильё.
В краткосрочной перспективе покупателям часто придётся обслуживать не только ипотеку, но и ряд сопутствующих расходов — от коммунальных платежей до налогов.
Если вы приехали в Германию на короткий срок, то вряд ли захотите брать на себя финансовые обязательства. Кроме того, средства, которые нужно будет потратить на покупку жилья в Германии, пробьют изрядную брешь в бюджете тех, у кого нет больших сбережений.
В то же время исследование Института экономики в Гамбурге (HWWI), в котором рассматривались только ежемесячные затраты на аренду и покупку, показало, что аренда была дешевле в 112 из 401 городского округа Германии. На таком фоне покупка кажется более выгодной.
Как пишет Spiegel, в число городов, благоприятных для покупки, входят крупные города Рурской области, такие как Гельзенкирхен, Дуйсбург, Дортмунд и Бохум, а также города Восточной Германии, Кемниц и Магдебург.
Однако в этом исследовании не учитывалась долгосрочная инвестиционная стоимость покупки недвижимости, а также будущий выход на пенсию. А ведь это, пожалуй, самый важный фактор для людей, думающих о том, каким именно жильём стоит обзавестись.
Эксперт: цены на покупку снижаются
В то же время немецкие эксперты в области недвижимости считают, что покупка дома, скорее всего, окупится быстрее, чем думает большинство людей (называют срок в пять лет). И это даже с учётом того, что первоначальные затраты в Германии превышают средние значения по ЕС. В Германии они довольно высоки: сборы агента по недвижимости могут достигать 7,14%, нотариальные сборы — 2%, а налоги на покупку — до 6,5% от стоимости самого дома или квартиры.
Также эксперты рынка недвижимости отмечают, что, по сравнению с началом 2000‑х годов, сейчас дома в Германии намного доступнее, так как ощутимо снизились процентные ставки.
Прогноз: подешевеет и покупка, и аренда
Динамика цен в течение года будет зависеть от ВВП: чем сильнее и дольше будет экономический спад, тем сильнее будет ценовой эффект. Это относится и к ценам на покупку жилья. Причинами этого станут повышение процентных ставок, снижение спроса со стороны инвесторов, застой в сфере строительства. Свою роль сыграют и чрезвычайные продажи из–за недостатка ликвидности. В целом объём падения цен на покупку в ближайшие месяцы должен составить 10–25%.
Арендная плата также может в ближайшее время обвалиться, однако меньше. Степень её снижения зависит от темпа роста безработицы и от того, сколько продержатся на плаву фрилансеры и самозанятые работники.
Однако долго продолжаться ценовая карусель вряд ли будет, так как способность оплачивать жильё будет поддерживаться за счёт финансовой помощи от государства. Речь идёт, например, о жилищном пособии (Wohngeld) или оплате расходов на проживание в рамках Hartz IV. Спустя некоторое время арендная плата возобновится до прежнего, «докоронного» уровня.
Что не своё, то невыгодно
В последние годы рост цен на недвижимость в Германии, особенно в городских районах, мог продемонстрировать ценность владения своим домом. Однако на этом дело и закончилось: из–за драконовских цен немцы просто стали реже покупать. Так, в семи крупнейших городах Германии цены на жильё с 2009 по 2018 год выросли почти вдвое.
А вот аренда поначалу может казаться дешевле, но всё же имеет некоторые недостатки, если речь идёт о долгосрочном проживании. Так, вы тратите существенную часть своего ежемесячного дохода на арендную плату, но квартира, в которой вы проживаете, по сути, не ваша.
Для тех, кто хочет вложить деньги и заботится о выходе на пенсию, покупка дома со временем станет более дешёвым вариантом — но только для тех, кто может себе это позволить.
Читайте также:
- Куда устроиться на работу в Германии, чтобы дешево арендовать квартиру
- ТОП‑7 районов Германии, в которых вы захотите жить и работать
- Покупка квартиры в Германии в 2021 году: стартовый платеж – €100 тысяч
Читайте также:
