Ремонт арендованной квартиры в Германии: топ–3 совета по возврату денег
Больше половины немцев живут в квартирах, и только четвёртая часть предпочитает собственный дом. Точные данные статистки утверждают, что 53,6% населения являются обитателями арендованных или приобретённых квартир и только 26,4% — собственники или временные жители в коттедже или в большом частном доме в городе.
Читайте также: Как недорого купить дом или квартиру в Германии с аукциона?
Часть арендаторов живут в Altbau — «старостроях» или домах, построенных в 19–начале 20 века. При этом в столице жилья не хватает, а аренда стоит баснословных денег, а в некоторых районах Германии жильё отдают почти даром.
Арендатор десятки лет может прожить в чужой квартире, фактически обустраивая и изменяя её под свой стиль жизни и уровень комфортности. Эксперты советуют делать это с определённой осторожностью.
Немецкое законодательство регулирует вопрос использования и изменения чужой собственности в пользу арендодателя. Именно поэтому для таких ремонтов следует знать топ–3 правил, без которых можно попасть впросак и вложить большие деньги без их возврата или хотя бы частичной компенсации со стороны собственника, пишут эксперты oekotest.de.
Совет №1. Составьте отдельный договор с арендодателем или подпишите дополнение
Когда арендодатель и арендатор подписывают договор, не стоит относиться к нему формально. Лучше всего, если стороны детально пропишут в нём все самые важные жизненные ситуации, в том числе относительно ремонта квартиры.
В договоре можно и не вносить изменения, если в нём есть ссылка на то, что к нему могут прилагаться подписанные сторонами дополнительные соглашения, которые приравниваются по своей силе к основному тексту договора. Речь идёт о дополнениях, где можно расписать все те же условия ремонта здания, квартиры арендатором.
Важно помнить, что немецкое законодательство достаточно жёстко регулирует самовольные решения арендатора и всегда защищает сторону арендодателя, как собственника своего дома или квартиры. Таким образом самовольное изменение планировки, установка сантехнических узлов и любые другие изменения, направленные на улучшения, могут рассматриваться арендодателям как негативные изменения в его недвижимости.
Закон гласит, что арендатор не имеет права принимать единоличное решение про ремонт арендованной квартиры в Германии и про то, как он будет произведён. Если стороны его согласуют, тогда у них наступают договорные отношения с компенсациями и прочими обязательствами.
Если же нет ни договора, ни отдельного приложения к договору, разъясняющего ремонтные работы, тогда все улучшения будут считаться самовольными, и арендатор может законно потребовать их снести и восстановить состояние квартиры или интерьера дома до реконструкции. При этом компенсацию за перестроенную квартиру арендатор платить не будет, но вернуть всё в прежнее состояние обязан.
Есть из этого правила исключение: косметический ремонт не будет считаться нарушением прав собственника. К таким действиям арендатора, к примеру, относится покраска стен или вскрытие защитным лаком деревянных поверхностей балкона, террасы.
Совет №2. Обсудите с арендодателем всю смету до копейки
Закон чётко оговаривает, что ремонт в квартире, которая снимается в аренду, — дело исключительно договорное. То есть, для того чтобы получить 100% или 50% компенсацию со стороны арендодателя в виде снижения платы за квартиру или целевым денежным возвратом, необходима добрая воля арендодателя.
При этом важно согласовать всю смету расходов полностью, вплоть до мельчайших подробностей. Это важно, поскольку, как говорит судебная практика, дорогостоящие или необязательные технологии могут быть не приняты арендодателям к оплате. Он может посчитать это излишними затратами и не будет даже после согласования ремонта по договору компенсировать выставленные счета.
Лучше всего заручиться поддержкой специализированной организации, которая занимается ремонтом квартир и домов и умеет грамотно и детально составлять смету ремонта, включая все компоненты по требованию заказчика.
Такую детальную смету можно согласовать и акт о согласовании подписать сторонами. Тогда все претензии будут сняты, а исполнитель ремонтных работ обязан выполнить всё не только в срок, но и с использованием указанных в акте и счёте–смете, материалов, технологий.
Совет № 3. Обратите внимание на мнение совладельцев дома, если квартира находится в многоквартирном доме, где нет одного собственника
Закон о владении недвижимостью в Германии (Wohneigentumsgesetz) говорит, что каждый владелец квартиры обязан нести затраты на поддержание общего имущества дома: подъездов, цокольных поверхностей, крыш, лестничных маршей и прочих общих, используемых всеми жильцами дома, элементов дома.
Также закон предписывает обязательное участие в расходах на содержание, ремонт, управление и общее использование дома пропорционально доле каждого владельца квартиры. Как видим, речь идёт не об арендаторе квартиры, а именно о собственнике.
Поэтому требовать такие платежи арендатор не вправе. В то же время, если арендатор затеет ремонт чего–то из конструкций, которые являются общими для всех жителей дома, то он вправе обратиться к собственнику для компенсационных выплат в полном объёме, поскольку такой ремонт — проблема именно владельца, а не арендатора.
Другое дело, что владелец может потребовать увеличить плату для проведения ремонтных работ. Но в таком случае цена будет существенным условием договора, и если новая аренда не подойдёт арендатору, он будет вправе досрочно расторгнуть договор аренды.
Читайте также:
- Покупка квартиры в Германии: что нужно учесть?
- В Германии квартиросъёмщикам возместят плату за отопление
- В Германии вернулись в моду “квартирные джунгли”
Читайте также:
