В конечном счете, американский рынок жилья демонстрирует признаки ослабления, однако ожидается, что путь к восстановлению будет отмечен турбулентностью.
Небывало высокие ставки по ипотеке и цены на недвижимость заставили потенциальных покупателей домов отступить. Кроме того, владельцы недвижимости были неохотно выставлять свои объекты на продажу, опасаясь возможной потери низких ставок по ипотеке, которые они получили во время пандемии. В результате рынок недвижимости застрял в каком-то застое. Однако спекуляции о скором снижении ставок Федеральной резервной системой оживили рынок.
Стандартная фиксированная ставка по ипотеке на 30 лет начала decreases earlier this year, dropping to its lowest level за более чем год, как сообщает Freddie Mac. Это снижение вдохновило многих владельцев недвижимости на рефинансирование своих ипотек.
Кроме того, в пятницу пришла положительная новость о росте продаж новых домов на 10,1% в прошлом месяце, достигнув самого высокого уровня с мая 2023 года, согласно данным Бюро переписи населения и Министерства жилищного строительства и городского развития.
Кроме того, продажи существующих домов также выросли, хоть и незначительно на 1,3%, согласно данным Национальной ассоциации риелторов. Это положило конец четырехмесячной полосе снижения продаж.
К сожалению, для многих людей, надеющихся стать собственниками жилья, рынок недвижимости все еще кажется таким же мрачным, как и в те времена, когда Фед повышал ставки.
Остаются опасения по поводу доступности
В июле цены на существующие дома выросли на 4,2% по сравнению с тем же периодом прошлого года, согласно данным NAR. Чтобы купить среднестатистический существующий одноквартирный дом, потенциальному покупателю требуется доход около 110 000 долларов, согласно последним данным о доступности жилья, опубликованным ассоциацией риелторов. Три года назад этот доход составлял около 59 000 долларов.
Самое удручающее известие: «Условия доступности, скорее всего, не улучшатся существенно», - заявили экономисты Wells Fargo в своем примечании. Это потому, что предложение жилья все еще отстает от сильного спроса, а также из-за охлаждения рынка труда и стагнации роста заработной платы, что, скорее всего, ограничит потенциал полного recovery на рынке недвижимости.
Нет панацеи для рынка недвижимости
Хотя более низкие ставки по ипотеке могли бы облегчить давление на рынок недвижимости, может пройти некоторое время, прежде чем они снизятся достаточно, чтобы оказать какое-либо реальное облегчение. Вопрос теперь не в том, будет ли Фед снижать ставки, учитывая самую сильную заявку председателя Джерома Пауэлла о предстоящем снижении ставок, а в том, насколько и как быстро Фед снизит ставки. Неясно, упадет ли стандартная ставка по ипотеке ниже 6% в этом году.
Фед напрямую не контролирует ставки по ипотеке, но влияет на них через Benchmark 10-летний доход от казначейских облигаций США. Доходность облигаций, как правило, снижается при развитии событий, побуждающих Фед снизить ставки, например, при росте безработицы или замедлении инфляции. Однако они, как правило, растут при признаках того, что Фед может сохранить ставки, например, при сохранении высокой инфляции.
Поэтому для изменения ставок по ипотеке необходимы дополнительные данные или выступления центральных банкиров, свидетельствующие о более низких ставках в будущем. С начала этого месяца средняя ставка по ипотеке оставалась почти неизменной.
«Темы, затронутые в выступлении председателя Пауэлла, в основном совпадали с ожиданиями рынка, и я не ожидаю значительного изменения ставок по ипотеке из-за этого, поскольку инвесторы уже учли путь снижения ставок», - заявил Майк Фратантони, главный экономист и старший вице-президент по исследованиям и технологиям в ассоциации ипотечных банкиров, в своем примечании в пятницу. «Наш прогноз по-прежнему предполагает, что ставки по ипотеке будут снижаться ближе к 6% в течение следующих 12 месяцев или около того».
Даже если ставки по ипотеке упадут ниже 6%, американцы все равно будут платить за самые дорогие дома в истории. Основной фактор, определяющий цены на жилье, - это предложение жилья, которое еще далеко от того, чтобы удовлетворить спрос. Однако есть и обнадеживающие новости в этом отношении: по данным NAR, общий запас жилья на конец июля составил 1,33 миллиона единиц. Это на 0,8% больше, чем в июне, и на 19,8% больше, чем в том же периоде прошлого года. Запас жилья улучшался каждый месяц этого года.
Почти полное отсутствие предложения жилья на рынке является основной проблемой для рынка недвижимости США из-за его воздействия на цены. Два ведущих кандидата на пост президента США - вице-президент Камала Харрис и бывший президент Дональд Трамп - предложили свои собственные решения по увеличению предложения жилья. Трамп предложил использовать федеральные земли для борьбы с нехваткой жилья, а Харрис - построить 3 миллиона новых единиц жилья.
Эксперты ранее сообщали CNN, что нет простого решения для чрезвычайно недоступного рынка недвижимости США, и решение может занять время и сотрудничество со стороны всех заинтересованных сторон.
