У Харриса есть план, чтобы решить одну из самых больших экономических проблем Америки.
Америка переживает кризис доступности жилья, который имеет несколько причин, но в основном обусловлен двумя ключевыми факторами, которые вы изучили на курсе Экон 101: предложением и спросом. Предложение жилья на рынке крайне низкое, поскольку продавцы держат свои дома, ожидая на обочине из страха, что исторически высокие ставки ипотеки сделают их следующее жилье слишком дорогим. Спрос взорвался во время пандемии и так и не замедлился, несмотря на высокие цены и ставки.
Хотя есть признаки того, что самое худшее в кошмаре доступности жилья, возможно, позади, рынок остается напряженным. Вот почему доступность жилья является одним из главных вопросов для избирателей на президентских выборах 2024 года.
Вице-президент Камала Харрис, как ожидается, в пятницу представит свой план по облегчению доступности жилья. Хотя аналитики приветствовали некоторые из ее планов по поддержке покупателей, некоторые опасаются, что некоторые части плана Харрис могут усугубить проблемы на рынке.
План, который базируется на предложениях, уже объявленных президентом Джо Байденом, обещает:
- До $25,000 в виде помощи первоначальному взносу для впервые покупающих жилье.
- Предоставить налоговый кредит в размере $10,000 для впервые покупающих жилье.
- Налоговые стимулы для строителей, которые строят начальные дома, продаваемые впервые покупателям.
- Расширение налогового стимула для строительства доступного жилья для аренды.
- Новый фонд инноваций на $40 миллиардов для стимулирования инновационного строительства жилья.
- Перепрофилирование некоторых федеральных земель для строительства доступного жилья.
- Запрет на использование алгоритмических инструментов для установления арендной платы арендодателями.
- Устранение налоговых льгот для инвесторов, покупающих большие количества отдельных домов для аренды.
Добавление большего количества домов на рынок через стимулы, безусловно, поможет, согласились несколько экономистов. Добавление жилья на рынок увеличит запасы и должно помочь снизить цены. Но ограничение аренды встретило скептицизм.
«Что я вижу, это три части сути и одна часть символизма», — сказал Джо Брузуэлас, главный экономист RSM US. «Сущность заключается в увеличении или сосредоточении на условиях предложения через финансовый канал. Это хорошее, прочное предложение, которое выглядит перспективно и может быть реализовано. Символизм больше организован вокруг ограничений на рост арендной платы».
Ограничение роста арендной платы на 5%, которое предложил президент Джо Байден в июле, скорее всего, будет популярно среди общественности, сказал Брузуэлас. Однако арендаторы уже имеют на своей стороне дизинфляцию, добавил он.
Данные индекса потребительских цен за июль, опубликованные в среду, показали, что индекс «арендной платы за жилье» вырос на 5,1% в годовом исчислении, согласно данным Бюро трудовой статистики. Но арендные платы в последнее время упали так сильно, что арендодатели добавляют «сладкие вещи» вроде бесплатной парковки и бесплатных месяцев аренды, чтобы привлечь новых арендаторов. Это означает, что ограничение будет неэффективным, сказал Брузуэлас.
Ограничения аренды — это «уродливая» часть плана Харрис, сказал Ланхи Чен, директор по изучению внутренней политики в Санфорде и бывший contributor CNN, который работал на кампании республиканцев, в том числе на сенатора Митта Ромни.
«Что в сущности является федеральной мерой контроля аренды ... было плохой идеей, когда президент Байден предложил это несколько недель назад», — сказал Чен. «Также кажется, что есть еще одно раздаяние местным правительствам, замаскированное под "фонд инноваций", без какой-либо видимой ответственности за результаты».
Чен также выразил обеспокоенность по поводу помощи первоначальному взносу, которая, хотя и звучит привлекательно для покупателей, может стимулировать спрос и поднять стоимость жилья.
Брузуэлас согласился с тем, что планы по поддержке впервые покупающих жилье могут задеть за живое у избирателей из поколения Z, но их общее влияние на рынок остается неясным.
Но «сущность» плана Харрис — это гораздо более важное предложение добавить 3 миллиона единиц жилья, сказал Брузуэлас. Еще до пандемии и проблем с цепочкой поставок и роста удаленной работы хронически низкий запас служил препятствием и помогал повышать цены и ухудшать доступность.
План, выпущенный в четверг кампанией Харрис, «является единственным предложением, которое я видел, которое прямо адресует вопросы о предложении жилья», сказал Брузуэлас. «Будет нужен concerted effort со стороны федерального, государственного и местного правительств, чтобы увеличить предложение, потому что мы примерно на 3 миллиона домов меньше».
Чен согласился с тем, что добавление предложения является лучшей частью плана Харрис.
«Есть широкая поддержка со стороны обеих партий для перепрофилирования федеральных земель для строительства доступного жилья, и концепция создания правильных налоговых и экономических стимулов для строителей, чтобы построить больше нового жилья», — сказал Чен. «У меня есть некоторые опасения по поводу того, как эти стимулы будут целенаправлены, но нет сомнений в том, что эти "реформы с предложения" давно назрели».
Бывший президент Дональд Трамп также хвалил использование федеральных земель для облегчения дефицита жилья.
«Мы откроем участки федеральных земель для строительства жилья», — сказал он на пресс-конференции в четверг. «Мы отчаянно нуждаемся в жилье для людей, которые не могут позволить себе то, что происходит сейчас».
Кроме того, платформа Республиканского национального комитета говорит, что партия будет «продвигать владение жильем с налоговыми стимулами и поддержкой впервые покупающих и снижать ненужные регуляции, которые повышают стоимость жилья», а также «снижать ставки по ипотеке, сокращая инфляцию».
Джеффри Забел, профессор экономики в Туфтсе, сказал, что он сдержанно оптимистичен по поводу плана Харрис. Но он сказал, что превращение обещания в реальность будет сложно.
«Хотя это шаг в правильном направлении, давайте подождем и посмотрим, что они смогут действительно реализовать», — сказал Забел. «Легко делать эти предложения, но другое дело — действительно их реализовать. И даже если они смогут это сделать, есть многое, что нужно сделать, чтобы вернуть предложение жилья в равновесие».
Вице-президентский план по снижению стоимости жилья включает в себя обещания поддержки первоначального взноса, налоговые льготы, стимулы для застройщиков и расширение доступного арендного жилья. Несмотря на некоторые опасения аналитиков о том, что некоторые части плана могут усугубить проблемы на рынке, несколько экономистов согласны с тем, что добавление большего количества домов на рынок может помочь снизить цены.
Предложенные в плане Вице-президента Харрис лимиты на арендную плату встретили скептицизм со стороны экономистов, так как арендные платы в последнее время снижались, и установление лимитов на увеличение арендной платы может оказаться неэффективным на текущем рынке.
