Сегодня вступают в силу основные изменения в процедурах покупки и продажи жилья <unk> вот что вы должны знать.
Национальная ассоциация риелторов, могущественная организация с 1,5 миллиона членов, утвердила новые правила в рамках соглашения о $418 миллионах для решения вопросов антимонопольных претензий. Эти изменения направлены на революцию в том, как риелторы получают оплату и кто платит им, что является крупнейшими изменениями в правилах организации за несколько десятилетий.
В заявлении Кевин Сиарс, президент организации, подчеркнул, что эти изменения помогут потребителям делать осознанный выбор при покупке и продаже недвижимости.
Два значительных изменения
Традиционно покупатели недвижимости не были обязаны платить своему риелтору напрямую. Вместо этого комиссионные сборы, обычно составляющие 5% или 6% от стоимости недвижимости, покрывались продавцом. Например, продавец дома за $450 000 должен был заплатить $27 000 в виде сборов. Многие эксперты считают, что эти комиссионные сборы уже включены в стоимость недвижимости, что приводит к завышению цен на недвижимость.
Теперь агенты продавцов больше не смогут сообщать комиссионные сборы агентам покупателей в многонациональных системах листинга (MLS), используемых риелторами для размещения и поиска недвижимости на продажу. В результате агенты покупателей больше не смогут искать дома на основе процентных ставок, что называется "направление", которое приводило к тому, что некоторые агенты игнорировали дома, соответствующие критериям их клиентов, из-за низких комиссионных ставок, как утверждают критики.
Тоня Монестье, профессор права в Университете Буффало, заявила: "Без комиссионных сборов в MLS больше нет, это усложняет направление, потому что вы не можете просто сделать поиск по комиссионным сборам 3%". Она добавила, что покупатели все еще могут negotiate комиссионные сборы, но этот процесс стал более сложным.
Второе изменение затрагивает отношения между потенциальными покупателями недвижимости и их риелторами. Теперь покупатели должны подписать юридически обязывающий договор с агентом перед просмотром домов. Эти договоры информируют покупателей о структуре оплаты агента и делают их ответственными за покрытие комиссионных сборов агента, если продавец не сделает этого.
Норм Миллер, профессор недвижимости в Университете Сан-Диего, объяснил: "Если покупатели знают, что они могут negotiate комиссионные сборы и что, фактически, они платят их, а не продавец, это может создать более конкурентный рынок и, возможно, в будущем меню услуг, которое будет более сравнимо с другими развитыми странами".
Важный аспект этих договоров заключается в том, что агент покупателя не может получить более высокую компенсацию, чем та, которая была согласована изначально, даже если продавец предложит более высокую ставку компенсации.
На своем веб-сайте NAR заявляет, что эти два изменения полностью исключают любое потенциальное направление, гарантируя, что брокеры не получат более высокую компенсацию, направляя покупателей к определенным объявлениям с более высокими предложениями компенсации.
Последнее слушание по утверждению назначено на 26 ноября, although судья предварительно утвердил соглашение NAR в апреле.
Осторожность для покупателей
Некоторые агентства создали краткосрочные контракты, чтобы адресовать опасения покупателей по поводу подписания юридически обязывающих договоров до просмотра домов. Однако Монестье советует покупателям внимательно прочитать любой договор перед подписанием, чтобы избежать непредвиденных последствий.
Лео Пареха, CEO eXp Realty, крупного американского агентства, подчеркнул простоту в контрактах своей компании, чтобы предотвратить возможное недоразумение. Пареха сделал эти контракты доступными для других фирм, стремясь минимизировать трение в процессе покупки дома.
Влияние на доступность жилья
Некоторые профессионалы в сфере недвижимости выразили опасения, что новые правила могут отрицательно сказаться на рынке недвижимости, так как больше покупателей теперь будут нести ответственность за финансирование комиссионных сборов своих агентов.
Однако Монестье считает, что в долгосрочной перспективе эти изменения будут полезны для потребителей. Она предположила, что со временем комиссионные сборы могут снизиться, что сделает рынок недвижимости более доступным tanto для покупателей, как и для продавцов.
Тем не менее, остается неясным, будет ли в ближайшем будущем снижаться общая стоимость покупки и продажи недвижимости в США для большинства людей. Миллер, профессор недвижимости в Университете Сан-Диего, отметил: "Кто-то там рано или поздно скажет: "Давайте конкурировать по цене". Если это большая фирма, это может вызвать революцию. Но когда это произойдет? Я не знаю".
В ближайшем будущем Миллер считает, что ставки по ипотеке будут иметь большее влияние на доступность жилья, чем любое конкретное изменение правил.
Сейчас ставка для типичной 30-летней фиксированной ипотеки составляет 6,49%, что выше, чем в прошлом, но близко к самым низким показателям, наблюдавшимся за последний год.
"Это имеет значительное влияние на доступность по сравнению с чем-либо, о чем мы сейчас говорим", - сказал Миллер. "Если ставки по ипотеке снизятся еще больше, любые изменения правил будут всего лишь фоновым шумом в уравнении по сравнению с этим".
