Потенциальные непредвиденные последствия снижения процентных ставок ФРС могут появиться в секторе недвижимости.
Корневая проблема, стоящая за жилищной доступностью в Америке, заключается в дисбалансе предложения и спроса. Существует больше людей, стремящихся купить дома, чем доступных для покупки объектов недвижимости. Этот дисбаланс existed и до пандемии, и ситуация ухудшилась, когда спрос резко вырос до невиданных высот. Рынок стал практически непроходимым после того, как процентные ставки по ипотеке резко выросли с исторических минимумов в 2020 году до рекордных максимумов в прошлом году.
Когда Федеральная резервная система, предположительно, снизит ставки в среду, это теоретически должно ослабить жесткость рынка. Однако эффективность ФРС зависит от того, насколько активно она снизит затраты на заимствование во всех секторах.
Снижение процентных ставок на полпроцента (несмотря на то, что это маловероятно, но не невозможно) отправит сильный сигнал о том, что ФРС привержена к устранению "эффекта замораживания", который делает владельцев домов с низкими процентными ставками неохотными продавать в высокоинфляционной среде. Это приведет к существенному притоку существующих домов на рынок и поможет смягчить цены.
Как объяснил мне Дэниел Альперт, управляющий партнер Westwood Capital, это может потенциально привести к выдающимся результатам в текущем послепандемическом цикле. Снижение расходов на жилье также побудит людей выйти из рынка аренды, тем самым снизив арендные ставки - идеальная ситуация, по словам Альперта.
Однако более постепенное и тонкое смягчение может не побудить владельцев домов продавать, особенно тех, кто успешно получил дешевые ипотечные кредиты на ранних этапах пандемии. Это особенно актуально, когда американские цены на жилье упорно бьют рекорды.
Федеральная резервная система не может строить дома, но она может тонко повлиять на популярность продажи домов, влияя на процентные ставки по ипотеке через свой Benchmark rate. Фактически, прогнозы о возможном снижении ставок на предстоящем заседании ФРС уже привели к снижению процентных ставок по ипотеке с 6,7% в августе до 6,2% на прошлой неделе.
По словам Дарла Фэрвэтера, главного экономиста Redfin, "Если ФРС примет более гибкую позицию, я считаю, что мы могли бы снизиться до около 6%". Даже незначительное снижение до 5,9% могло бы оказать значительное психологическое воздействие на рынок жилья. Это могло бы побудить людей сойти с дистанции и ослабить упорный спрос на дома.
Между тем, потенциальные покупатели домов и те, кто недавно купил дома, жаждут любой передышки от высоких процентных ставок по ипотеке. Последний средний процент по ипотеке 6,2% - безусловно, лучшая альтернатива мрачному пику 7,8% прошлого года, так как разница может перевестись в ежемесячную экономию сотен долларов.
К сожалению, потенциальные последствия действий Федеральной резервной системы на этой неделе и впредь могут привести к непредвиденным осложнениям. Решая проблему спроса без решения дефицита предложения, ФРС может случайно ухудшить жилищную доступность, которую она пытается решить.
Как отметила эта неделя моя коллега Саманта Делуа, снижение процентных ставок по ипотеке может оказаться двусторонним мечом. По словам Грега Макбрайда, главного финансового аналитика Bankrate, "Будьте осторожны с тем, чего вы хотите. Снижение процентных ставок по ипотеке может спровоцировать волну спроса, сделав покупку дома еще более сложной".
Снижение процентных ставок по ипотеке, как предложил главный экономист Redfin, потенциально может снизить процентные ставки до около 6%, усилив потенциальных покупателей домов и облегчив их бремя. Однако если Федеральная резервная система не решит проблему дефицита предложения на рынке жилья, этот шаг может случайно усугубить жилищную доступность, повышая спрос.
Экономическое восстановление после пандемии показало значительный рост спроса на дома, что способствовало росту цен на жилье. В такой ситуации снижение процентных ставок может стимулировать рост бизнеса в секторе недвижимости, тем самым стимулируя общую экономику.
