Почему взять ипотеку у кого-то другого, вероятно, плохая идея (даже если процентная ставка низкая)
Поиск дома может легко превратиться в настоящую лихорадку, особенно когда цены на недвижимость растут, а вы проигрываете конкурентные торги по домам, которые вам нравятся. Желание finally обзавестись собственным домом может подтолкнуть вас к креативным решениям, особенно в отношении ипотек, которые и в лучшие времена могут быть сложными. Когда вы подсчитываете цифры по поводу того, как вы сможете позволить себе дом своей мечты, вы можете взглянуть на текущие процентные ставки (в настоящее время они находятся близко к 7%), а затем с тоской посмотреть на десять лет назад — средняя процентная ставка по ипотеке в май 2013 года составляла всего 3.35%.
Если бы только вы могли воспользоваться машиной времени, чтобы купить свой дом одиннадцать лет назад! И затем кто-то говорит вам, что вы можете путешествовать во времени к этой более низкой ставке: все, что вам нужно сделать, это взять на себя ипотеку другого человека, и это может показаться волшебным решением ваших проблем с поиском дома. Но есть много минусов, связанных с взятием на себя ипотеки, которые делают это маловероятным мудрым решением.
Как взять на себя ипотеку?
Взятие на себя ипотеки — это простой Concept: вы берете на себя существующую ипотеку, соглашаясь выплачивать ежемесячные платежи (включая платежи в фонд накопления) на тех же условиях и по той же процентной ставке. Продавец передает вам право собственности на дом, вы платите ему разницу между стоимостью дома и остатком по кредиту, и вуаля! Вы становитесь владельцем дома и получаете ипотеку с процентной ставкой более счастливого времени.
Например, представьте, что вы нашли дом, который продается за $300,000. У продавца есть действующая ипотека с процентной ставкой 4% и остаток $200,000. Вы платите продавцу $100,000, платите некоторые комиссии банку, и берете на себя ипотеку, сохраняя процентную ставку 4%.
Существует два основных вида ипотек, которые можно взять на себя:
- Простое взятие на себя — это частное соглашение между покупателем и продавцом, не вовлекающее банк. Продавец официально остается ответственным за кредит, но покупатель делает платежи и получает право собственности на дом. Если покупатель не выполняет свои обязательства, оба — и покупатель, и продавец — рискуют, потому что банк не одобрял взятие на себя.
- Взятие на себя на основе novation — это более официальный процесс, который требует одобрения банка покупателем и официального перевода долга на него. Это требует больше бумажной работы, но продавец полностью освобождается от ответственности по кредиту.
И ипотек, которые можно взять на себя, становятся все более популярными: в 2022 году было взято на себя 2,221 ипотеки по программе FHA и 308 ипотек по программе VA; в 2023 году было взято на себя 3,825 ипотек по программе FHA и 2,244 ипотек по программе VA, и мы на пути к тому, чтобы побить оба этих рекорда к концу 2024 года.
И это может сработать, да. Если любая новая ипотека, на которую вы претендуете, будет иметь ставку 6% или 7%, вы сможете сэкономить много денег в течение срока владения этим домом. Если бы все было так просто, это было бы очевидным решением. Но, к сожалению, это редко бывает так просто из-за целого ряда причин.
Минусы взятия на себя ипотеки
Попытка взять на себя ипотеку сопряжена с множеством потенциальных минусов:
Найти такую ипотеку. Ваша первая проблема будет заключаться в том, чтобы найти ипотеку, которую можно взять на себя, потому что большинство обычных ипотек не могут быть взяты на себя. Как правило, только ипотек, обеспеченные правительством (FHA, VA или USDA), можно взять на себя. Такие ипотек составляют примерно одну четверть от всех существующих ипотек, так что вы уже ограничены в выборе 75% возможных домов, которые вы могли бы купить таким образом.
Строгие критерии. Если вам удастся найти кредит, который подходит по цене продажи, остатку по кредиту, процентной ставке и правительственному обеспечению, вашей следующей проблемой станут строгие критерии (если вы не делаете простое взятие на себя). При novation взятии на себя вам придется подать заявку в банк так же, как если бы вы брали ипотеку впервые. Каждая правительственная организация имеет свой набор требований, включая минимальный кредитный рейтинг и требование, чтобы дом был основным местом жительства продавца.
Нет возможности сравнивать предложения. При взятии на себя ипотеки вы привязаны к текущему банку. Вы не можете пойти в другой банк, чтобы получить лучшее предложение, и вы не можете договариваться ни о каких условиях — вы просто принимаете их такими, какие они есть. Вам нужно быть уверенным, что каждый аспект кредита подходит вам, и привыкнуть к тому, что вы не можете выбирать банк, с которым работаете.
Расходы. Если мы вернемся к примеру покупки дома за $300,000 путем взятия на себя ипотеки с остатком $200,000, вам придется найти $100,000, чтобы возместить продавцу, так что вам придется платить наличными или брать вторую ипотеку — что разбавляет выгоду от низкой процентной ставки. Плюс ко всему, как правило, взимается комиссия за взятие на себя ипотеки. Например, VA взимает 0,5% от остатка по кредиту.
Если вы делаете простое взятие на себя с членом семьи или очень близким другом, которому вы полностью доверяете, взятие на себя ипотеки может быть способом владеть домом с более низкой процентной ставкой и меньше хлопот, чем получение новой ипотеки. В противном случае, взятие на себя ипотеки редко будет лучшим вариантом, даже если ставка хорошая.
Если вы рассматриваете возможность принять на себя существующую ипотеку, чтобы сэкономить на ипотеке своей мечты, вам следует знать, что найти такую ипотеку может быть непросто из-за того, что большинство традиционных займов не подлежат передаче. Более того, принятие подлежащей передаче ипотеки от государственного займа, такого как FHA, VA или USDA, требует строгих критериев и ограничивает ваши варианты только примерно четвертью доступных домов.
){kind=link}