Осторожно, если вы не можете подписать договор с риэлтором
Покупка или продажа дома всегда была немного сумасшедшей. В тот момент, когда вы заходите в офис риелтора, чтобы узнать о доме, или связываетесь с местным агентом, чтобы продать свой дом, вы отправляетесь в американские горки эмоционального и финансового давления. Чеки выписываются. Дома убираются. Печенье печется.
Но традиционно вы могли нанять агента для продажи своего дома без контракта, и если вы покупали дом, вам не нужно было платить комиссию риелтора - она почти всегда оплачивалась продавцом, который выплачивал около 6% от цены продажи своему агенту, который затем (чаще всего) делил ее с агентом покупателя. Конечно, в каком-то смысле покупатель платил эту комиссию, потому что продавец, скорее всего, завышал цену дома, чтобы компенсировать затраты, но иллюзия была сохранена.
Все это изменилось recently. В марте Национальная ассоциация риелторов (NAR) урегулировала некоторые судебные иски, и в рамках этого урегулирования согласилась перевернуть всю систему с ног на голову. В результате на рынке недвижимости с этого месяца начинаются два больших изменения: покупатели должны начать платить своим агентам напрямую, и всем придется подписать контракт - даже если вы просто хотите посмотреть дом. И до тех пор, пока все не успокоится и не станет стандартизированным, эти контракты - настоящий Дикий Запад, в них может быть все что угодно. Вот на что следует обратить внимание, если вы скоро будете покупать или продавать дом.
Сохранение разделения
Самое большое изменение на рынке - в том, как обрабатываются комиссионные агентов. Вместо того чтобы продавец оплачивал всю комиссию и делил ее со своим агентом, оба агента теперь должны оплачиваться клиентами напрямую - и агенту продавца запрещено рекламировать разделение на Multiple Listing Service (MLS) (так называемое "предложение о компенсации"), что было обычной практикой для привлечения агентов покупателей.
Идея заключается в снижении общих затрат - как продавец, вам больше не нужно закладывать 6-процентный удар в свои расчеты. Если комиссионные останутся на традиционном уровне, вам придется заплатить только 3%, что может сэкономить вам много денег. И если вы договоритесь о более низкой комиссии (что вы абсолютно можете сделать), вы сможете сэкономить еще больше.
Или, по крайней мере, так должно быть, если контракт, который вы подпишете со своим агентом, не сохранит старую систему, называя комиссию чем-то другим. Некоторые черновые проекты контрактов, которые агенты уже распространяют, сохраняют разделение комиссии в 6% с агентом покупателя, называя комиссию "бонусом". Механизм оплаты комиссии продавцом, которая затем делится с агентом покупателя, остается прежним, только в другой терминологии. Это нормально, если это то, что вы хотите, но не соглашайтесь платить больше, чем вам нужно, просто так.
Штрафы
Одной из вещей, на которые следует обратить внимание в любом контракте, который вам дает риелтор, являются штрафы, особенно за отказ от сделки. Некоторые черновые проекты контрактов после этого урегулирования содержат тяжелые штрафы, если покупатель откажется от сделки после подачи предложения - то, что вы традиционно можете сделать, в разумных пределах. Иногда эти штрафы сформулированы так, чтобы агент по недвижимости получил полную комиссию, которую он получил бы, что может быть существенной суммой, которую вам придется заплатить, даже если вы не покупаете дом. Никогда не соглашайтесь на это.
Также следите за штрафами, привязанными к расторжению вашего соглашения с риелтором. Если вы работали с агентом в течение некоторого времени и он не смог найти дома или сделки сорвались, и вы недовольны его работой, вы должны иметь право расторгнуть соглашение в любое время, не уплачивая никаких финансовых штрафов.
Ясность расходов
Частью урегулирования, которое NAR согласилась, является четкое указание того, a) что ваш риелтор будет делать (какие услуги предоставляются) и b) сколько вы заплатите за эти услуги. Это должно быть ясно и прозрачно в контракте, независимо от того, работают они за общую комиссию в виде процента от цены продажи или взимают почасовую или фиксированную плату за конкретные услуги.
Также должно быть указано, что любые не указанные в контракте расходы будут вычитаться из комиссии агента, а не добавляться как дополнительный платеж, который вам придется оплачивать.
Исключительность
Как покупатель недвижимости, вы имеете право работать с несколькими агентами, если хотите - если только вы не подпишете эксклюзивное соглашение. Исключительные clauses имеют свои преимущества - процесс более упорядочен, и агент может быть более сосредоточенным и преданным, поскольку он знает, что вы не suddenly объявите, что нашли дом с кем-то другим. Но это должно быть сознательное решение, основанное на ваших потребностях, поэтому убедитесь, что в контракте нет никаких неожиданных положений об исключительности, прежде чем подписывать его.
Новые правила также требуют, чтобы вы подписали Договор на просмотр, даже если вы просто хотите посмотреть дом. Это формальное соглашение с агентом, но оно ограничивается только этим конкретным домом, а не наймом агента для поиска дома. Вы должны внимательно изучить его, чтобы убедиться, что вы не соглашаетесь ни на что больше, чем это, и чтобы там не было никакой исключительности, которая связывает вас с этим агентом после того, как вы приняли решение по этому конкретному дому.
Наконец, как и в любом договорном соглашении, будьте внимательны к любым пунктам, которые регламентируют порядок урегулирования споров. Пункты о принудительном арбитраже могут помешать вам подать в суд и даже обязать использовать определенную службу арбитража вместо того, чтобы дать вам выбор. Арбитраж не обязательно плохое решение, но не соглашайтесь на него, пока не решите, что более низкие затраты и быстрые результаты компенсируют некоторые из его недостатков, в том числе возможность того, что ваше дело будет рассмотрено низкокачественным арбитром, и тот факт, что у вас часто нет возможности обжаловать решение, если оно не в вашу пользу. Эта озабоченность не специфична для мира недвижимости, но всегда полезно держать ее в виду.
Новые правила недвижимости все еще уточняются, и там царит некоторая неразбериха. Внимательно читайте эти контракты и будьте готовы настоять на изменениях, если вам не нравится то, что вы видите. Одно правило недвижимости не изменилось: всё предмет для переговоров.
В новом рынке недвижимости покупатели обязаны оплачивать своих риэлторов напрямую, а не через продавца, который покрывал комиссию. (Сохраняя разделение)
Некоторые проекты контрактов, распространенные агентами, сохраняют разделение комиссии в 6% с агентом покупателя, маркируя его как "бонус", таким образом сохраняя старую систему оплаты под другим названием. (Сохраняя старую систему)
