Одно только снижение процентных ставок не будет достаточно для спасения рынка жилья от его нынешней сложности.
Перевод:
Полпроцентное снижение привело ставки вниз с 23-летнего максимума, который они удерживали более года, и центральный банк намекнул на возможные дальнейшие снижения.
Низкие ставки по ипотеке могут означать больше покупательной способности для покупателей жилья, но проблемы с недвижимостью в США вряд ли будут решены только за счет снижения ставок.
Нехватка объектов недвижимости на продажу, а также растущие расходы, такие как страхование недвижимости и аренда, сделали tanto покупку, как и аренду жилья в США все более недоступными для многих, поглощая все большую часть зарплат и сбережений американцев.
Как заявил CNN Шон Донован, бывший министр жилищного строительства и городского развития США, "Это хорошие новости, но нам еще многое предстоит сделать, чтобы решить беспрецедентный жилищный кризис в этой стране".
Вызовы в строительстве новых домов
Оба, вице-президент Камала Харрис и бывший президент Дональд Трамп, предложили методы увеличения предложения жилья. Это оправдано, поскольку запасов не хватает, чтобы справиться с спросом.
"Это медленно развивающийся кризис, длящийся десятилетиями и обострившийся в ходе COVID-19", - сказал Донован.
Нехватка жилья является одним из основных факторов роста цен на недвижимость. По данным Ассоциации риэлторов США, средняя цена существующих домов на вторичном рынке в августе составила 416 700 долларов, что немного ниже рекордного максимума 426 900 долларов, достигнутого в июне.
Харрис представила план строительства 3 миллионов новых домов, в то время как Трамп объявил о планах сократить регулирования, добавляющие затраты на строительство жилья. Однако некоммерческая организация Enterprise Community Partners, где Донован в настоящее время является CEO, оценивает, что США нуждаются в 7 миллионах новых единиц, чтобы стабилизировать рынок.
"Я действительно обнадежен тем, насколько серьезно кампании уделяют внимание жилищному вопросу", - сказал Донован.
Даже жилищный дефицит упоминался на пресс-конференции председателя Федеральной резервной системы Джерома Пауэлла после объявления о снижении ставки.
"Реальная проблема с жильем заключается в том, что у нас его не хватает и, скорее всего, будет не хватать в будущем. Откуда мы возьмем предложение? Это не то, с чем может справиться ФРС... вопрос предложения должен быть решен рынком и правительством", - сказал он.
Это не будет просто. Данусха Нанаяккара-Скиллингтон, заместитель вице-президента Национальной ассоциации строителей жилья по прогнозированию и анализу, сказала, что хотя снижение ставки ФРБ на полпроцента увеличит количество вариантов кредитования для строителей жилья, они все еще сталкиваются с другими препятствиями, такими как дефицит рабочей силы, дорогостоящие регулирования, ограничения зонирования и более дорогие строительные материалы.
"Ранее в этом году это число составляло около 400 000 рабочих мест, поэтому оно сократилось по мере замедления рынка труда", - сказала она.
Хотя Харрис и Трамп могут обещать построить больше домов, многие законы о зонировании и другие регулирования могут быть изменены только на уровне штатов и местных властей.
"Существует множество факторов, повлиявших на предложение жилья, и это сложные проблемы, которые нельзя решить в одночасье", - добавила Нанаяккара-Скиллингтон.
Избавление от эффекта "застревания"
Еще одной причиной того, что меньше домов выставляется на продажу, является то, что многие американцы покупали дома или рефинансировали свои ипотечные кредиты в годы после пандемии, когда ставки были исторически низкими, а затем ФРС повысила их для борьбы с инфляцией. Почти 60% из 50,8 миллиона активных ипотечных кредитов имеют ставки ниже 4%, согласно Бюро по защите прав потребителей. Многие из этих домовладельцев были неохотны продавать и терять свои низкие процентные ставки.
Ставки по ипотечным кредитам уже начали падать в ожидании цикла снижения ставок ФРС. Средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке составила 6,09% на неделе, закончившейся 19 сентября, что является самым низким уровнем с февраля 2023 года.
Чарльз Доугити, старший экономист Wells Fargo, предсказывает, что средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке упадет до 5,5% к концу 2025 года. Это все еще выше уровня ставки по ипотеке в 3%, наблюдавшегося в постпандемический период, но существенно ниже двухлетнего пика 7,79%, достигнутого прошлой осенью.
"Мы не ожидаем, что ставки по ипотеке упадут намного ниже, и мы все еще считаем, что эффект 'застревания' в ипотеке сохранится. Хотя он, возможно, немного ослабнет, что приведет к некоторому улучшению предложения и возможной нормализации", - сказал Доугити.
Пауэлл коснулся феномена "застревания в ставке" на прошлой неделе, предполагая, что больше домов soon могут быть выставлены на продажу.
"По мере снижения ставок люди начнут больше перемещаться, и это, скорее всего, уже начинает происходить", - сказал он.
Некоторые экономисты выразили опасения, что спрос на жилье, подстегиваемый низкими ставками, может еще больше разогреть цены на жилье, если он вызовет больше конкуренции между покупателями.
Однако Доугити отметил, что недавнее увеличение уровня безработицы может нивелировать этот спрос на жилье. В августе уровень безработицы составил 4,2%, по сравнению с 3,7% в январе.
"Возможно, произойдет некоторое оживление, но мы не ожидаем высокооктанового рывка. Просто другой экономический ландшафт сейчас, чем когда мы видели, что все действительно взлетело после пандемии", - сказал Доугити о рынке недвижимости.
Райан МакЛеннан, риелтор из Хьюстона, сказал, что пока не наблюдал значительного всплеска интереса к покупке и продаже недвижимости, который можно было бы ожидать при снижении ставок по ипотеке.
"Частично я думаю, это связано с тем, что решение ФРС совпадает с ожиданиями, и оно уже было учтено на рынке в течение довольно длительного времени до объявления. Еще один важный фактор, который может способствовать отсутствию всплеска, - это высокие расходы на другие области потребительских расходов, которые все еще держат кошельки людей довольно тонкими".
Бизнесы, занятые в сфере строительства, могут извлечь выгоду из снижения ставок по ипотеке, так как это может потенциально снизить стоимость строительства жилья. Однако рынок недвижимости по-прежнему сталкивается с проблемами, такими как нехватка предложения, дефицит рабочей силы и дорогостоящие материалы, что делает строительство необходимых 7 миллионов новых единиц для стабилизации рынка сложной задачей.
Снижение ставок по ипотеке может побудить владельцев жилья с низкими процентными ставками выставить свои объекты на продажу, что поможет увеличить предложение на рынке недвижимости. Однако экономисты предупреждают, что увеличение спроса на покупку жилья, стимулируемое более низкими ставками, может усугубить конкуренцию и привести к росту цен на жилье, особенно если уровень безработицы останется высоким.
