Недавние выводы подчеркивают нынешнюю неподвижность сектора недвижимости.
Последние данные из сектора недвижимости подчеркивают значительное замедление рынка жилья в 2024 году, когда американцы столкнулись с пагубным сочетанием невероятно высоких цен на недвижимость и завышенных ставок по ипотеке, что привело к одному из наименее доступных рынков жилья за последние десятилетия. Снижение ставок Федеральной резервной системой в этом месяце возродило ожидания скорого оживления ставок, чувствительных к рынку жилья.
Подобные настроения разделяет Чен Чжао, руководитель экономических исследований Redfin, который заявил: "Рынок жилья в 2024 году фактически замер". Несмотря на аналогичные наблюдения в 2023 году, оставалась надежда, что ситуация не может ухудшиться. К сожалению, 2024 год разочаровал в отношении сектора недвижимости.
Примерно 25 из каждых 1000 домов были проданы в течение первых восьми месяцев года, что на 37% меньше, чем в том же периоде 2021 года, когда наблюдался всплеск активности по покупке жилья из-за пандемии. Эта цифра также представляет собой снижение на 31% по сравнению с тем же периодом 2019 года.
Чжао утверждает, что рынок, на котором 30-40 из каждых 1000 домов продаются, указывает на более здоровый ландшафт рынка жилья.
Одной из основных причин более низких показателей продаж жилья в 2024 году является ограниченное количество доступных объектов недвижимости. Только 32 из каждых 1000 домов были выставлены на продажу в течение первых восьми месяцев года, что является самым низким уровнем по крайней мере с 2012 года, согласно данным Redfin.
Местоположение имеет значение
Некоторые районы испытали более сильное замедление, чем другие. Дома в пригородных и сельских районах покупались немного чаще, чем городские квартиры, согласно данным Redfin.
Географические факторы также играют значительную роль. Семь из десяти metropolitanских зон с самыми низкими показателями оборота в 2024 году находятся в Калифорнии. Лос-Анджелес был городом с самым низким показателем оборота, где только 15 из каждых 1000 домов были проданы - на 32% меньше, чем в том же периоде 2019 года.
«В городах, подобных Лос-Анджелесу, зарплаты не поспевают за ценами на жилье», - объяснил Джереми Ванканс, риелтор, базирующийся в Лос-Анджелесе и связанный с Compass. «Нет много нового строительного инвентаря, попадающего на рынок, и когда он появляется, он не доступен по доступным ценам».
Ванканс также приписывает замедление в Лос-Анджелесе снижению найма в развлекательной индустрии, одному из основных работодателей города. Ванканс оценивает, что последствия забастовок писателей и актеров в 2023 году, а также нарушения, вызванные потоковыми сервисами, отрицательно повлияли на возможности трудоустройства для профессионалов в сфере развлечений.
Бостон был вторым по медленности рынком и испытал почти 38-процентное снижение продаж жилья по сравнению с пятью годами ранее.
Остин, Техас, который в последние годы стал крупным техно-центром, показал самое значительное снижение продаж жилья из всех крупных metropolitanских зон, проанализированных Redfin за последние пять лет. Остин продал 30 домов из каждых 1000 домов в этом году, что составляет половину показателя продаж в 2019 году.
Покупатели жилья в городах на Юге и в районах, расположенных в радиусе досягаемости от Нью-Йорка, имели самый широкий выбор опций. В Финиксе было продано больше домов, чем в любой другой metropolitanской зоне, согласно данным Redfin.
«Мы строим много новых домов, предлагая покупателям больше вариантов», - сказал Патрик Чемберлин, риелтор, базирующийся в Финиксе. «По сравнению с другими частями страны, дома в Финиксе более доступны по цене».
Тем не менее, Чемберлин признает, что даже в Финиксе продажи жилья значительно замедлились по сравнению с годами пандемии 2020 и 2021.
«Мы все еще очень далеки от наших обычных уровней последних нескольких лет», - сказал он. «По-прежнему кажется, что все замерло».
Восстановление застоявшегося рынка жилья
Ставки по ипотеке стабильно снижаются в ожидании дальнейшего снижения процентных ставок со стороны ФРС, в результате чего средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке составила 6,08% на неделе, закончившейся 26 сентября, согласно данным Фредди Мак. Хотя это существенное снижение по сравнению с пиковым значением 7,79%, достигнутого осенью 2023 года, оно все еще выше, чем типичные ставки по ипотеке в течение почти 14-летнего периода с 2008 по 2022 год.
Чжао приписывает исторически низкие показатели продаж жилья в 2024 году в том числе и «эффекту блокировки ставок».
Американцы, которые получили более низкие ставки по ипотеке до 2024 года, были не склонны или не могли выставлять свои дома на продажу из-за предположения, что им придется покупать новый дом по существенно более высокой процентной ставке. Согласно Бюро по защите прав потребителей, почти 60% из 50,8 миллионов активных ипотечных кредитов имеют ставки ниже 4%.
«Было мало стимулов для продажи домов», - сказал Чжао. «Ограниченное предложение на рынке сыграло значительную роль в том, что было так мало оборота».
Нехватка нового строительства жилья также способствовала медленному рынку жилья в США. Эксперты оценивают, что стране необходимо построить более 2 миллионов домов, чтобы удовлетворить растущий спрос. Этот дефицит помог поднять цены на жилье до рекордных высот. Средняя цена продажи существующего дома в августе составила 416 700 долларов - 14-й месяц подряд годовых роста цен, согласно Национальной ассоциации риелторов.
«Достижение сбалансированного рынка жилья отсюда вперед кажется огромной задачей», - сказал Чжао. «Я считаю, что решение заключается в значительном увеличении предложения недвижимости, либо через новые строительные проекты, либо через поиск способов доступа к домам текущих владельцев недвижимости».
«Приготовьтесь к долгой дороге, примерно от пяти до десяти лет, пока не услышите знакомую мелодию на рынке жилья снова», - продолжила она.
В 2024 году замедление рынка недвижимости оказало цепную реакцию на всю экономику, что привело к снижению потребительских расходов и бизнес-инвестиций из-за непосильной стоимости жилья. Высокие цены на недвижимость и процентные ставки делают сложным для многих потребителей накопление средств для других бизнес-ventures или инвестиций.
Как отмечает Чжао, замедление рынка недвижимости повлияло на различные секторы бизнес-сообщества, сделав сложным для малых предприятий, которые зависят от жилищного строительства и развития недвижимости для роста. Perspective домовладельцы, часто впервые покупающие жилье, также откладывают свои планы по открытию бизнеса, ожидая более благоприятных рыночных условий.
