На рынке недвижимости назревает буря
Банкротства первых девелоперов летом, возможно, были лишь предвестием волны банкротств: взрывной рост процентных ставок душит сектор недвижимости. В худшем случае возникает угроза "системно значимых потерь в банковском секторе".
Рост стоимости строительства, взрывные процентные ставки, растущие убытки: спад на рынке недвижимости все больше грозит перерасти в тлеющий финансовый кризис. Летнее банкротство таких девелоперов, как Euroboden, Project Group и Development Partner, возможно, стало лишь предвестником более масштабной волны банкротств, которая в худшем случае может затронуть и банковский сектор. Взрывной рост процентных ставок все больше подавляет даже тяжеловесов отрасли. Даже у крупных игроков вскоре могут возникнуть проблемы с обслуживанием своих долгов.
В своем полугодовом докладе о финансовой стабильности ЕЦБ даже посвящает кризису отдельную главу и бьет тревогу. Это связано с тем, что отношение долга к капиталу крупнейших компаний, занимающихся недвижимостью в еврозоне, сейчас "близко или превышает уровень, существовавший до мирового финансового кризиса" - в десять раз больше их прибыли. Однако с началом роста процентных ставок в прошлом году компаниям становится все труднее рефинансировать эту огромную гору долгов. Поэтому компании с наиболее высокой задолженностью могут столкнуться с трудностями, когда им придется выплачивать кредиты, предупреждает центральный банк.
По данным ЕЦБ, с начала изменения процентных ставок кредиты на коммерческую недвижимость подорожали в среднем на 2,6%. Падение цен продаж приводит к сокращению доходов: За первые шесть месяцев этого года количество продаж сократилось вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А тенденция к переходу на работу из дома приводит к снижению арендной платы, поскольку требуется меньше офисных башен. "Такое сочетание циклических и структурных проблем привело к значительному снижению рейтингов компаний, занимающихся недвижимостью, в последние месяцы".
В целом, сектор несет значительные потери. Поэтому фондовый рынок сильно наказывает компании, занимающиеся недвижимостью: крупнейшие котирующиеся на бирже группы в настоящее время торгуются на 30% ниже своей балансовой стоимости - это самый большой дисконт со времен финансового кризиса 2008 г. Центральные банкиры опасаются, что многие компании могут вскоре выдохнуться: "Бизнес-модели, основанные на низких процентных ставках и допандемических ожиданиях прибыльности, могут стать неустойчивыми в среднесрочной перспективе".
Банковский сектор на глиняных ногах?
Надвигающиеся потери могут вскоре стать проблемой для банковских балансов, предупреждают специалисты по денежно-кредитному регулированию. Это связано с тем, что около десяти процентов всех банковских кредитов в еврозоне приходится на рынок коммерческой недвижимости. ЕЦБ уже ожидает, что в ближайшем будущем доля кредитов компаниям, оказавшимся в "красной зоне", удвоится и достигнет 26%. Если процентные ставки останутся на таком же высоком уровне еще в течение двух лет, а оборот в секторе недвижимости упадет на 20%, то, по оценкам ЕЦБ, под угрозой окажется половина всех кредитов.
Хорошей новостью является то, что "маловероятно", что предстоящие потери только на рынке коммерческой недвижимости "достаточно велики, чтобы вызвать системный кризис на уровне еврозоны". Однако у банков, особенно активно работающих в этом сегменте, могут возникнуть проблемы. Более того, проблема заключается не только в кризисе в секторе недвижимости, но и в том, что на него накладывается множество кризисов - инфляция, война на Украине и Ближнем Востоке, разворот процентных ставок.
Поэтому эти потрясения могут "стать существенным, усиливающим фактором при негативном сценарии, повышая риск системных потерь в банковской системе". Другими словами, надвигающаяся волна банкротств на рынке недвижимости может стать той соломинкой, которая переломит хребет верблюду и спровоцирует новый банковский крах. Существует также эффект заражения: надвигающаяся волна банкротств может привести к "серьезным потерям" в других частях финансовой системы, зависящих от коммерческой недвижимости, таких как инвестиционные фонды или страховщики.
Рынок жилой недвижимости также испытывает все большее давление в связи с резким повышением процентных ставок ЕЦБ. Потенциал обвала здесь еще выше: 30% всех банковских кредитов в еврозоне приходится на ипотеку. Однако в настоящее время этот сегмент остается сравнительно стабильным. По крайней мере, пока инфляция и война не привели к тому, что большинство строителей домов потеряли работу, и они могут продолжать финансировать свои дома, несмотря на растущие процентные ставки. Однако: "Заметное ослабление рынка труда будет означать значительные риски для портфелей жилой недвижимости".
Источник: www.ntv.de
