Изменение, которому влиятельная торговая группа риэлторов сопротивлялась десятилетиями, наконец-то происходит.
Промышленность, которая способствует сделкам с недвижимостью, гораздо более обширна и непрозрачна, чем большинство людей ожидают, когда они решают начать процесс покупки. И у вас нет выбора, кроме как войти в лабиринт, если вы хотите получить последний значок взросления, то есть собственность. Это эмоционально и полно бумажной работы, и оно склонно делать покупателей чувствующими себя необоснованно глупо.
Большая часть этого обусловлена дизайном, усиленным Национальной ассоциацией риелторов (НАР), мега-профсоюзом с монопольным контролем над недвижимостью США.
Хотя есть и хорошие, и плохие новости на горизонте.
Хорошие новости, по некоторым отчетам, заключаются в том, что антимонопольные органы заставили НАР (произносится "нahr" в отрасли) ослабить хватку над комиссионными агентам, что должно, в конце концов, снизить расходы покупателей и продавцов. Это также может ввести новые методы покупки и продажи недвижимости, обходящие традиционных агентов.
Начиная с этой субботы, дни стандартной комиссии в 6% — в два-три раза больше, чем агенты получают в других развитых экономиках, — эффективно закончились.**
Продавцы, которые исторически оплачивали tanto своего агента, quanto агента покупателя, теперь будут нести ответственность за комиссию своего агента. Покупатели и их агенты будут договариваться о плане компенсации заранее.
«Это частичная дерегуляция рынка, который был регулирован не правительством, а отраслью», — сказал Стивен Бробек, старший научный сотрудник Consumer Federation of America, некоммерческой организации. «В долгосрочной перспективе это будет очень хорошо».
Но потребуется время, чтобы развернуть систему, над которой НАР работала десятилетиями — систему, которая держит информацию о комиссиях в основном вне поля зрения общественности — и бороться в суде, чтобы защитить ее.
Устойчивая к переменам
В эпоху, когда Интернет облегчил поиск покупателей и продавцов друг для друга, комиссия в 6% persists. Недвижимость, более чем почти в любой другой отрасли, устояла перед переменами, которые облегчили потребителям, например, бронирование поездки без оплаты услуг турагента или торговлю акциями без брокера.
Это во многом благодаря НАР, которая представляет более 1,5 миллиона членов, уплачивающих членские взносы, и является одним из самых влиятельных лоббистов в Вашингтоне (большая буква R — не опечатка, группа зарегистрировала термин, и не члены, пытающиеся его использовать, советуют иметь очень хорошего юриста на своей стороне).
Хотя НАР давно заявляла, что комиссия 5-6% всегда была negotiable, на практике этого не происходит.
Представьте, что вы продаете свой дом и ожидаете заплатить 6% от цены продажи брокерам. Вы спрашиваете своих родителей и узнаете, что да, они тоже заплатили 6% и, ну, так это делается. Но если вы вложили много усилий в дом и считаете, что он быстро продастся с минимальными усилиями агента, вы можете захотеть договориться со своим агентом по недвижимости, чтобы сохранить для себя больше прибыли. Но в этом случае вы рискуете, что агенты по покупке направят своих клиентов на объекты, предлагающие более высокую комиссию.
Это не просто гипотетическая мысль. Недавнее национальное исследование показало, что «агенты по покупке действительно направляют клиентов на объекты, предлагающие низкую комиссию для агентов по покупке», и что такие объекты дольше продаются, если вообще продаются.
НАР существует в той или иной форме уже более века,
Но чаще всего покупатели и продавцы даже не знают, что им разрешено договариваться изначально, и это тоже по дизайну.
«По сути, есть отраслевой запрет на... маркетинг, который говорит о комиссиях», — говорит Бробек, ссылаясь на исследование 2021 года.
Изменения в модели комиссионных переворачивают десятилетия правовых и политических маневров, чтобы сохранить власть риелторов в американской недвижимости. Министерство юстиции подавало в суд на организацию по крайней мере 10 раз, и его антимонопольные расследования в отношении системы MLS продолжаются.
В заявлении для CNN во вторник представитель НАР повторил, что комиссии агентов всегда были и останутся «полностью negotiable».
«НАР не имеет структуры комиссионных», — сказал представитель, добавив, что группа требует от риелторов «вести открытые и прозрачные беседы с потребителями о компенсации — в соответствии с их обязательствами в соответствии с Кодексом этики».
Изменения, объявленные в мартовском соглашении с продавцами, вступят в силу в конце tumultuous года для НАР внутри.
Год назад ее бывший президент, Кенни Парселл, ушел в отставку после публикации статьи в New York Times, в которой сотрудники выразили жалобы, в том числе на неподобающие прикосновения и отправку непристойных фотографий и сообщений — обвинения, которые Парселл отрицал. В октябре жюри вынесло решение против НАР в знаковом случае, оспаривающем модель комиссионных, и его CEO объявил о досрочной пенсии через два дня. Женщина, заменившая Парселла, ушла в январе, сославшись на угрозы шантажа.
Эксперты отрасли считают, что хотя изменение комиссионных является землетрясением, НАР сохраняет сильное влияние на рынке благодаря миллионам долларов, потраченным на лоббирование и маркетинг за годы.
«Они держат это как черный ящик, и они смогли это сделать благодаря запретам... и запутанной терминологии», — говорит Бробек.
Бробек быстро отмечает, что он не винит риелторов в проблемах отрасли или НАР.
«Они хорошие люди», — говорит он. «Они в плохой системе».
Реформы, направленные на ослабление контроля NAR над комиссиями агентов, могут потенциально ввести новые методы покупки и продажи недвижимости, обходящие традиционных агентов. В результате десятилетий отраслевых практик многие продавцы недвижимости не знают, что имеют право договариваться об комиссии своего агента, что приводит к сохранению комиссии в 6%, которая значительно выше, чем в других развитых экономиках.
