- Что касается рекомендаций по повышению цен на аренду.
Ситуация серьезно вышла из-под контроля: Владелец недвижимости в Халле ан дер Заале пытался воспользоваться заменой датчиков дыма, чтобы ввести существенную прибавку к арендной плате. Арендаторы воспротивились и в конечном итоге победили в мае 2023 года в Федеральном верховном суде. Как следует из решения суда, замена датчиков дыма не дает оснований для повышения арендной платы. Разрешены повышения только в случае технических улучшений или доказанного повышения качества недвижимости – например, если владелец повышает энергоэффективность. В данном случае суд не нашел такого сценария.
Текст показывает, что арендаторы не обязаны соглашаться на каждое повышение – и не должны. "Положения о повышении арендной платы четко определены", - поясняет адвокат Флориан Тиммер на онлайн-портале Anwalt.de: "Владельцы недвижимости не имеют неограниченного права произвольно и чрезмерно повышать арендную плату". Вместо этого каждое повышение должно быть обосновано владельцем недвижимости, иначе "повышение арендной платы незаконно". Существуют установленные процедуры, которые защищают арендаторов. Кроме обоснованного обоснования, владелец должен также сообщить о запланированном повышении арендной платы, указав старую и новую арендную плату. Арендатор платит не раньше чем через три месяца после получения уведомления о повышении арендной платы.
Разрешенные повышения арендной платы и ограничения
Кроме того, важно понимать: Первое повышение арендной платы не может вступить в силу ранее чем через 12 месяцев проживания. После этого применяется дополнительный период ожидания в 15 месяцев, прежде чем можно будет рассматривать следующее повышение арендной платы. Владельцы недвижимости также должны соблюдать так называемый предел повышения арендной платы. Это означает, что арендная плата не может повыситься более чем на 20 процентов в течение трех лет. Базой для этого является чистая холодная арендная плата. На особенно напряженных рынках жилья, где действует арендный потолок, разрешается даже только 15 процентов плюс в течение трех лет.
В теории это так. На практике, однако, владельцы недвижимости имеют несколько способов обойти правила. Например, владелец может повысить арендную плату, чтобы привести ее в соответствие с местной сравнительной арендной платой в соответствии с индексом арендной платы. Также возможна частичная передача затрат на модернизационные мероприятия, если они приводят к доказанному улучшению квартиры или дома. В этом случае возможно дополнительное взимание до восьми процентов от затрат на инвестиции, естественно, рассчитанных в соответствии с долей квартиры в доме. Однако дополнительные запрошенные затраты не могут превышать три евро за квадратный метр. Важно отметить: В обоих случаях владельцы недвижимости не обязаны соблюдать период ожидания в 15 месяцев, но могут повысить арендную плату раньше.
Привлекательная новая арендная плата
Другой стратегией, которую владельцы недвижимости часто используют для быстрого и гибкого введения повышений арендной платы, являются явно оговоренные соглашения в договоре аренды, такие как ступенчатая или так называемая индексная арендная плата. В этом случае арендная плата увеличивается через регулярные интервалы или приспосабливается к общему уровню инфляции.
При новых арендах владельцы недвижимости также могут поднять цену. Они имеют право взимать до 10 процентов больше, чем обычная сравнительная арендная плата, при наличии индекса арендной платы. Если нет, арендная плата может быть даже на 20 процентов выше общего уровня. Однако на крайне напряженном рынке жилья, как в Берлине, владельцы недвижимости все еще могут взимать на 10-15 процентов больше за новые аренды.
Тем не менее, умные владельцы недвижимости нашли способ обойти это ограничение, предлагая временное меблированное жилье. Такие объекты освобождены от арендного потолка. То же самое applies to меблированное жилье в новых зданиях.
Текст объясняет, что арендаторы в Халле ан дер Заале успешно оспорили запланированное повышение арендной платы, предложенное их владельцем недвижимости, поскольку замена датчиков дыма не оправдывает такое повышение. Соответственно, владельцы недвижимости не могут произвольно повышать арендную плату без существенного обоснования, и каждое повышение должно быть обосновано. Кроме того, разрешение на повышение арендной платы подчиняется определенным ограничениям и правилам, таким как период ожидания в 15 месяцев после первого повышения и предел в 20 процентов в течение трех лет.
