Pourquoi une hypothèque sur 40 ans (ou plus longtemps) est une idée terrible
Le rêve de la propriété a jamais été plus difficile dans ce pays—les prix des maisons montent en flamme et les taux d'intérêt sont au plus haut point depuis plus d'une décennie. Et même si vous parvenez à trouver une stratégie qui vous permet de considérer l'achat d'une maison dans votre budget, la réalité de la propriété est réellement coûteuse. Acheter la maison est le premier pas—payeur ce logis est les pas suivants jusqu'à 360 (paiements mensuels de prêt hipothécaire).
Les paiements de prêt hipothécaire abordables à un niveau plus gérable ont engendré la montée des prêts immobiliers non qualifiés (NQ) avec des durées plus longues (ces prêts sont «non qualifiés» car ils ne répondent pas aux directives établies par le Bureau de protection financière du consommateur, et ne peuvent donc être vendus à Freddie Mac ou Fannie Mae). La plupart des prêts conformes ont des durées de 7, 15 ou 30 ans, mais les prêts NQ offrent des durées allant jusqu'à 40 ans—ou plus longtemps, dans certains cas. Comme pour un emprunt automobile, une durée plus longue traduit en paiements mensuels inférieurs, ces prêts NQ peuvent paraître une solution pour intégrer une achat de maison dans votre budget serré.
La plupart des prêts de 40 ou 50 ans sont le résultat de modifications de prêts existants, mais il est possible de les trouver pour l'achat d'une maison. Cela n'est pas une idée excellente, cependant, à cause du calcul.
Pourquoi un prêt hipothécaire de 40 ans est une mauvaise option financière
D'abord vue, un prêt hipothécaire de 40 ou 50 ans peut paraître une bonne option. Paiements mensuels plus bas ? Oui, s'il vous plaît. Mais lorsque vous faites les chiffres, les avantages sont réellement petits comparés au contresens.
Disons que vous cherchez un prêt pour acheter une maison qui coûte 400 000 $. Vous avez 80 000 $ à mettre en dépôt (bravo pour vous !), ce qui vous oblige à emprunter 320 000 $ pour l'acheter (nous allons ignorer les frais de clôture, d'assurance et d'autres dépenses dans cet exemple). Si vous allez avec un prêt immobilier à taux fixe sur 30 ans à un taux d'intérêt de 7 %, votre paiement mensuel serait de 2 128,97 $ et le coût total du prêt sera de 766 428,47 $, ce qui vous fait payer 446 428,47 $ d'intérêts (supposons que vous ne refinancez jamais ou que vous ne vendrez jamais la place).
Si vous choisissez un prêt hipothécaire sur 40 ans à la même taux d'intérêt de 7 %, votre paiement mensuel baisse à 1 988,58 $—mais le coût total du prêt bondit à 954 518,45 $—et vous payez une somme importante en intérêts, à savoir 634 518,45 $, soit 188 089,75 $ de plus. Si vous parvenez à négocier un prêt hipothécaire sur 50 ans auprès de quelqu'un, votre paiement mensuel devient 1 925,40 $, et votre coût total sera de 1 155 241,83 $, 835 241,83 $ de quels seront des intérêts. C'est presque 400 000 $ de plus que le prêt sur 30 ans.
Lorsque vous regardez ces chiffres, il est clair que les paiements mensuels sont seulement un peu plus petits, mais votre coût global explose.
Autres problèmes avec le prêt hipothécaire de 40 ans
L'excédent est la principale inconvénient d'un prêt hipothécaire de 40 ou 50 ans, mais même si vous êtes d'accord avec ce compromis, il y a d'autres aspects à prendre en considération :
- Manque de choix: Une autre raison de ne pas choisir des prêts hipothécaires de 40 ou 50 ans est la sélection limitée de prêteurs. Comme ces prêts ne sont pas conformes, beaucoup de banques et d'autres prêteurs ne les offrent pas—il y a plus de risque pour eux. Ils sont sur le marché, mais au lieu de faire des recherches approfondies pour obtenir le meilleur tarif, vous pourriez vous retrouver coincé avec le prêteur qui travaille avec vous sur les termes de prêt.
- Taux d'intérêt plus élevés: Une autre inconvénient est que ces prêts ont souvent des taux d'intérêt plus élevés, car ils sont plus risqués et il prend plus longtemps pour le prêteur de récupérer son argent.
- Lente croissance de l'équité: La réduction des paiements de prêt hipothécaire accroît l'équité de la maison—la part que vous détenez réellement. Si vous avez mis 20 % lors de l'achat, vous commencez avec 20 % d'équité et en construisiez de plus en plus rapidement en payant la partie principale du prêt—typiquement, vous aurez une importante équité après 5-10 ans de paiements réguliers. Mais avec un prêt hipothécaire de 40 ou 50 ans, ce processus est beaucoup plus lent—des paiements mensuels plus faibles signifient moins d'équité construite chaque mois.
Si vous ne parvenez pas à faire fonctionner votre budget pour un prêt immobilier traditionnel sur 30 ans, la réduction des paiements mensuels pourrait rendre un prêt plus long semblant attrayant. C'est une option seulement si vous êtes d'accord avec le paiement de centaines de milliers de dollars de plus pour la maison et de travailler avec un très faible nombre de prêteurs, ou si vous avez un plan solide pour refinancer très rapidement et que vous voulez simplement les paiements plus bas pendant un court temps.
Malgré l'allure de paiements mensuels inférieurs avec un prêt hipothécaire de 40 ans, le coût total considérablement augmente par rapport à un prêt sur 30 ans. Par exemple, sur une maison coûtant 400 000 $ avec un dépôt de 80 000 $ et un taux d'intérêt de 7 %, le prêt sur 40 ans coûterait 634 518,45 $ en intérêts, ce qui est 188 089,75 $ de plus qu'un prêt sur 30 ans.
Le défi de sécuriser un prêt hippotécaire sur 40 ans devient plus difficile au fil du temps, car de nombreux prêteurs ne proposent pas de tels prêts à long terme en raison du risque implicite. Ainsi, vous pourriez être amené à accepter un taux d'intérêt plus élevé ou travailler avec le faible nombre de prêteurs qui offrent ces termes de prêt non conformes.
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