Pour chaque DIN, il y a un fetichiste de normes qui insiste
*La construction immobilière est en crise profonde, et cela est également dû au fait que des dizaines de milliers de règlements et normes ont fait bâtir en Allemagne extrêmement cher. Un projet de loi proposé par le Ministère de la Justice pour une nouvelle "Type d'édification E" visent à dénicher cette jungle réglementaire et à permettre à nouveau la construction abordable. L'économiste et expert immobilier Reiner Braun de la firme de conseil Empirica accueille l'approche mais reste réservé sur l'application.
ntv.de : Pourquoi le marché immobilier est-il en crise de nombreux points de vue ? Quel est l'impact récent des coûts de construction montants ?
Reiner Braun : En général, les problèmes sur le marché immobilier peuvent être rattachés à trois facteurs fondamentaux : les taux d'intérêt montants, les coûts de construction et une insuffisance de terrains bâtissables. Tant que les taux d'intérêt étaient extrêmement bas, cela compensait en partie le problème des coûts de construction et de la terre bâtissable chère et rare. Depuis que les taux d'intérêt ont normalisés, ces trois facteurs en combinaison ont un impact plein.
Qu'en est-il pour la politique ?
Quant aux taux d'intérêt, nous ne nous en occupons pas ici en détail, car ils ne sont pas déterminés par la politique allemande mais par la Banque centrale européenne. Le lobby du bâtiment appelle à des indemnités en forme de subventions, ce qui aiderait dans le court terme. Cependant, c'est très coûteux au long terme, et les subventions abordent des symptômes plutôt que des causes : Les causes réelles de la crise actuelle sont les coûts de construction et l'insuffisance de terrains bâtissables dans les régions à marché de logements serré.
Pourrait-elle réellement briser le glace et entraîner la création de plus et surtout de logements abordables ?
Je suis plutôt réservément optimiste. L'idée de Type E de construction est de renoncer à certaines normes et exigences qui ont inutilement augmenté les coûts de construction. Cependant, il est important de noter que ces normes ne sont pas uniquement des règlements d'État - par exemple, pour l'efficacité énergétique - mais principalement des exigences que les constructeurs respectent par peur d'être poursuivis en justice par le constructeur. Ils peuvent toujours exiger la "technologie de pointe". Cela comprend une multitude de normes, allant jusqu'au nombre de prises dans certaines pièces. Trier et simplifier cela est certainement sensé. Mais je me souviens de plusieurs commissions de réduction des coûts dans les dernières décennies, qui ont finalement échouées à atteindre leurs objectifs. Derrière chaque de ces normes individuelles se trouve une idée bonne qui ne peut pas être contredite. Mais ensemble, elles sont coûteuses et contreproductives.
Supposons qu'il parvienne à réduire réellement les coûts : Les bâtisseurs et les locataires, confrontés à une forte pénurie de logements dans les villes, auraient-ils tout intérêt à transmettre ces économies ?
Dans principe, le loyer n'est pas déterminé par les coûts mais par l'offre et la demande. Lorsque la demande est très élevée, il n'y a généralement pas d'incitation pour le fournisseur de réduire les prix en tant que coupes de prix. Cependant, les coûts de construction immobilières sont actuellement si élevés que la demande est très faible. Avec des taux d'intérêt actuels et des prix de construction, les loyers devraient être autour de 20 Euros par mètre carré pour une construction neuve pour être rentable. Cependant, cela n'est pas accessible à personne, donc la construction n'a pas lieu. Si il était possible de réduire significativement les coûts de construction, de sorte que des logements pouvaient être offerts à 15 ou 16 Euros par mètre carré, cela certainement conduirait à la réalisation de certains des logements approuvés mais non construits encore. L'idée derrière la réduction des coûts de construction est évidemment de construire plus et d'augmenter ainsi la offre, ce qui entraînerait des prix plus bas et des loyers plus abordables.
Cependant, cela fonctionne seulement si de suffisantes terres bâtissables sont disponibles.
Oui, il n'y a pas de solution unique pour le marché immobilier, mais plutôt de nombreux morceaux du puzzle. L'un des morceaux les plus difficiles est la complexité des juridictions et des intérêts parfois contradictoires, ce qui rend difficile d'allouer suffisamment de terrains bâtissables à la bonne place.
Max Borowski a parlé avec Reiner Braun
- Les coûts de construction, y compris les dépenses immobilières et les prix immobiliers, ont fortement affecté la construction immobilière en Allemagne, entraînant des prix plus élevés pour les nouveaux bâtiments.
- Reiner Braun, économiste et expert immobilier, suggest que le projet de loi pour la "Type E de construction" pourrait potentiellement abaisser les normes dans certaines domaines, tels que l'isolation sonore, pour réduire les coûts de construction et conséquemment, les prix dans le marché immobilier.
- Malgré les économies potentielles, l'application de "Type E de construction" pourrait rencontrer des défis, car les bâtisseurs et les locataires pourraient ne pas transmettre les réductions de coûts de construction en raison de la forte demande de logements dans les villes.
