Les résultats récents soulignent l'immobilité actuelle du secteur immobilier.
Les données récentes du secteur immobilier soulignent l'arrêt significatif du marché du logement en 2024, alors que les Américains se sont confrontés à un mélange délétère de prix immobiliers élevés et de taux hypothécaires gonflés, ce qui a conduit à l'un des marchés immobiliers les moins abordables de ces dernières décennies. Une baisse des taux d'intérêt par la Federal Reserve ce mois-ci a allumé les attentes selon lesquelles l'industrie immobilière sensible aux taux pourrait bientôt connaître une reprise.
Chen Zhao, responsable de la recherche économique de Redfin, a fait écho à cet état d'esprit en déclarant : "Le marché immobilier en 2024 a été essentiellement mis sur glace." Malgré des observations similaires en 2023, il y avait encore une croyance tenace que les choses ne pouvaient pas empirer. Malheureusement, 2024 s'est avérée décevante en ce qui concerne le secteur immobilier.
Environ 25 maisons sur 1 000 ont été vendues pendant les huit premiers mois de l'année, ce qui représente une baisse de 37 % par rapport à la même période en 2021, qui a connu une augmentation de l'activité d'achat de maisons en raison de la pandémie. Cette figure représente également une baisse de 31 % par rapport à la même période en 2019.
Zhao estime qu'un marché où 30 à 40 maisons sur 1 000 sont vendues indique un paysage immobilier plus sain.
L'une des principales raisons des chiffres de vente de maisons plus faibles en 2024 est l'offre limitée de propriétés disponibles. Seulement 32 maisons sur 1 000 ont été mises en vente pendant les huit premiers mois de l'année, ce qui représente le niveau le plus bas depuis au moins 2012, selon Redfin.
L'emplacement compte
Certaines régions ont connu un ralentissement plus marqué que d'autres. Les maisons des zones suburbaines et rurales ont été achetées légèrement plus fréquemment que celles des zones urbaines, selon les données de Redfin.
Les facteurs géographiques jouent également un rôle important. Sept des dix zones métropolitaines ayant les taux de turnover les plus bas en 2024 sont situées en Californie. Los Angeles était la ville ayant le taux de turnover le plus bas, avec seulement 15 maisons sur 1 000 vendues - une baisse de 32 % par rapport à la même période en 2019.
"Dans des villes comme Los Angeles, les salaires n'ont pas suivi la hausse des prix de l'immobilier", a expliqué Jeremiah Vancans, un agent immobilier de Los Angeles affilié à Compass. "Il n'y a pas beaucoup de nouveaux projets de construction qui arrivent sur le marché, et lorsqu'ils le font, ils ne sont pas disponibles à des prix abordables."
Vancans a également attribué le ralentissement à Los Angeles à la diminution de l'embauche dans l'industrie du divertissement, l'un des principaux employeurs de la ville. Vancans a estimé que les effets persistants des grèves des écrivains et des acteurs de 2023, ainsi que les perturbations causées par les services de streaming, ont eu un impact négatif sur les opportunités d'emploi pour les professionnels du divertissement.
Boston était le deuxième marché le plus lent et a connu une baisse de presque 38 % des ventes de maisons par rapport à il y a cinq ans.
Austin, au Texas, qui a connu une croissance importante ces dernières années en tant que principal hub technologique, a enregistré la plus forte baisse des ventes de maisons parmi toutes les grandes zones métropolitaines analysées par Redfin au cours des cinq dernières années. Austin a vendu 30 maisons pour 1 000 maisons cette année, soit la moitié du taux de vente de 2019.
Les acheteurs de maisons dans les villes du Sud et les régions à proximité de New York ont eu le plus large éventail d'options. Plus de maisons ont été vendues à Phoenix que dans toute autre zone métropolitaine, selon Redfin.
"Nous avons construit beaucoup de nouvelles maisons, offrant ainsi un plus large choix de maisons aux acheteurs", a déclaré Patrick Chamberlin, un agent immobilier de Phoenix. "Par rapport aux autres parties du pays, les maisons de Phoenix sont plus abordables."
Cependant, Chamberlin a admis qu'à Phoenix également, les ventes de maisons ont considérablement ralenti par rapport aux années de pandémie de 2020 et 2021.
"Nous sommes encore très en dessous de nos niveaux habituels des dernières années", a-t-il déclaré. "C'est toujours un peu stagnant."
Stimuler un marché immobilier stagnant
Les taux hypothécaires ont régulièrement baissé en prévision de nouvelles baisses de taux d'intérêt de la Fed, avec le taux moyen d'emprunt immobilier à 30 ans qui est passé à 6,08 % lors de la semaine se terminant le 26 septembre, selon Freddie Mac. Bien que cela représente une baisse importante par rapport au pic récent de 7,79 % atteint à l'automne 2023, il reste plus élevé que les taux moyens d'emprunt immobilier pendant la quasi-totalité de la période de 14 ans entre 2008 et 2022.
Zhao a attribué en partie les ventes de maisons historiquement lentes en 2024 à l'"effet de verrouillage de taux".
Les Américains qui ont obtenu des taux d'intérêt hypothécaires plus bas avant 2024 ont été réticents ou incapables de mettre leur maison en vente en raison de la nécessité présumée d'acheter une nouvelle maison à un taux d'intérêt considerably plus élevé. Selon le Bureau de la protection financière des consommateurs, près de 60 % des 50,8 millions de prêts hypothécaires actifs ont des taux d'intérêt inférieurs à 4 %.
"Il y a eu peu d'incitations à vendre des maisons", a déclaré Zhao. "Le manque d'offre sur le marché a joué un rôle important dans le fait qu'il y ait si peu de turnover."
Un manque de nouvelles constructions immobilières a également contribué au marché immobilier lent des États-Unis. Les experts estiment que les États-Unis doivent construire plus de 2 millions de maisons pour répondre à la demande croissante. Ce manque a aidé à faire grimper les prix de l'immobilier à des niveaux records. Le prix de vente médian d'une maison existante en août était de 416 700 dollars - la 14e mois consécutive d'augmentation annuelle des prix, selon l'Association nationale des agents immobiliers.
"Arriver à un marché immobilier équilibré à partir d'ici semble être un défi de taille", a déclaré Zhao. "Je pense que la solution réside dans une forte augmentation de l'offre immobilière, soit par le biais de nouveaux projets de construction, soit en trouvant des moyens d'accéder aux maisons des propriétaires actuels."
"Préparez-vous à une longue période, de cinq à dix ans, avant de voir à nouveau une mélodie familière sur le marché immobilier", a-t-elle ajouté.
Le marché immobilier morose de 2024 a eu des répercussions sur l'économie plus large, avec une baisse de la consommation des ménages et de l'investissement des entreprises en raison de l'inaccessibilité des logements. Les coûts élevés des propriétés et les taux d'intérêt ont rendu difficile pour de nombreux consommateurs d'économiser pour d'autres projets d'entreprise ou investissements.
Zhao analyse davantage que le ralentissement du marché immobilier a touché divers secteurs de la communauté des affaires, rendant difficile pour les petites entreprises qui dépendent du développement et de la construction immobilière résidentielle pour leur croissance. Les acheteurs potentiels de logements, souvent des primo-accédants, ont également reporté leurs projets de création d'entreprise, attendant des conditions de marché plus favorables.
