La rivalité sur le marché de la location est le principal facteur de maîtrise des prix.
La lamentable état du marché immobilier en Allemagne alimente le soutien aux extrémistes à droite, d'après la haut responsable de l'industrie immobilière, selon la déclaration d'Iris Schöberl, la nouvelle Présidente de l'Association Centrale Immobilière (ZIA), dans une entrevue avec ntv.de. Elle aborde sa confiance en ce moment pour aborder la crise.
ntv.de : Vous avez été élu Présidente de ZIA durant une période où l'Allemagne est en débat des pénuries d'habitations et de la crise de construction. Quelle est la vision de la situation chez vous et chez vos entreprises membres?
Iris Schöberl : L'Association ZIA recouvre l'ensemble du secteur immobilier, depuis les architectes, les promoteurs, les entreprises de construction jusqu'aux investisseurs et propriétaires, dans divers segments de marché immobilier comme le résidentiel, les bureaux, le logistique et le secteur de la santé immobilière. Il y a des points de vue différents. Par exemple, le secteur logistique reste populaire. Cependant, les entreprises de construction résidentielles sont actuellement confrontées à des difficultés. Les promoteurs expriment un certain désespoir, et en général, il y a une impression: "Maintenant plus que jamais." Les gens doivent s'adapter aux conditions actuelles, particulièrement aux taux d'intérêt élevés, et en faire le meilleur.
Est-ce le secteur résidentiel qui est le plus mal en point?
Cela dépend du point de vue: Pour les investisseurs et les propriétaires, ainsi que les locataires actuels, le marché immobilier apparaît favorable. Cependant, c'est une difficulté pour ceux qui cherchent une habitation. Les personnes qui veulent déménager ne trouvent aucune habitation en Allemagne en raison d'une construction insuffisante.
Vous avez parlé des taux d'intérêt élevés comme cause de la construction résidentielle réduite. N'y a-t-il pas été assez de construction même lorsque les taux d'intérêt étaient faibles?
Lorsque l'argent était abondant à cause de faibles taux d'intérêt, le secteur public - responsable d'attribuer des terrains bâtissables et de délivrer des permis de construction - a imposé de plus en plus de conditions et a pris trop de temps. Les permis de construction prenaient et prennent trop longtemps. On se disait qu'on pouvait s'en procurer. Les constructeurs eagères de construire étaient contents de pouvoir obtenir un permis de construction. Cela a entraîné une construction insuffisante et des coûts en flambée. Et maintenant? Je crois que partout, la gravité de la situation est devenue évidente, et nous devrions nous concentrer sur la création de suffisamment d'espace de vie. De nouvelles idées émergent sur comment le faire plus vite. Cependant, les ressources financières sont maintenant rares en raison des taux d'intérêt montants. Par conséquent, les coûts de construction doivent être drastiquement réduits.
Vous parlez d'une pénurie d'habitations comme un problème social central. Suivant les élections européennes, il y a eu une discussion étendue aux raisons de la désillusion politique et du basculement vers les partis à droite. L'affaire des pénuries d'habitations et des loyers montants n'a pas été abordée. Est-ce qu'elle est toujours sous-estimée?
Je crois que sa signification est toujours sous-estimée. Je viens de voir des enquêtes dans lesquelles la logement abordable est citée comme leur préoccupation principale, même avant la guerre en Ukraine et les prix élevés en énergie. Beaucoup voient la pénurie d'habitations comme un échec de l'État. Cela bénéfice des partis extrémistes lorsque les gens pensent que les politiciens responsables de leur sort ne s'intéressent pas à eux. Cela m'a surpris que cela a joué un rôle mineur dans la campagne électorale.
Au sujet des causes - particulièrement les coûts de construction en excès en raison de l'excessive bureaucratie, une faible disponibilité de terrains - nous avons parlé de cela des années durant. Les politiciens au niveau fédéral et régional s'y accordent. Mais l'application doit venir des municipalités responsables, et c'est semblable qu'il ne se produit rien là.
Car ça va bien pour nous. Je ne me réfère pas seulement à l'industrie immobilière, mais aussi aux municipalités. Elles pouvaient se reposer sur le fait que beaucoup d'argent coulait dans l'immobilier car les investisseurs étaient prêts à porter de plus en plus de dette. Si une commune désigne une nouvelle zone de construction, elle paie même les écoles et les écoles maternelles pour le promoteur. Bien sûr, cela a entraîné des coûts. La plus regrettable chose est que lorsqu'un maire cherche à se représenter, la désignation de nouvelles zones de construction ou de densification n'est pas populaire. Tous se plainent de la pénurie d'habitations, mais personne ne veut de nouvelles zones de construction ou de densification dans son propre quartier. Les décideurs, qui cela affecte, n'ont pas d'incitation.
Alors, qu'est-ce qui doit être fait? Pouvez-vous résoudre cette impasse?
Je suis optimiste quant à ce qu'il changera. Parce que cela ne fait pas que nuire à l'industrie immobilière, mais aussi à la politique. Vous le voyez dans les résultats des élections. Et de cette douleur, je espère que la réalisation viendra.
Mais au niveau politique fédéral et régional, cette réalisation est déjà présente. Mais ils ne sont pas directement responsables.
Ils sont souvent membres des mêmes partis que les maires. Les ministres fédéraux et régionaux doivent également exercer une pression supplémentaire sur leurs collègues de base et souligner leur responsabilité envers la société en tant que telle. Je espère une plus grande ouverture - et pas seulement pour l'habitation. En plus de l'habitation, nous avons le deuxième grand thème des bureaux vacants dans les centres-villes. Nous avons urgente besoin de stratégies pour utiliser efficacement ces propriétés commerciales vides. Mais l'investisseur potentiel est presque impossible en raison de exigences économiquement inatteignables.
Pourquoi est-ce si difficile? La revitalisation des centres-villes devrait être dans l'intérêt des autorités locales.
Le besoin excessive de sécurité - plutôt pas faire quoi que ce soit qu'il y ait une erreur ou une dépassement de compétences - est probablement le point central derrière la bien-aimée bureaucratie et l'immobilité économique en Allemagne, dans un temps où nous avons besoin de changements dans de nombreuses manières en Allemagne?
Enjeu social mis en valeur : Les personnes craintent de perdre leurs emplois en approuvant de nouvelles initiatives, optant plutôt pour une prolongation indefinte du processus et une réévaluation répétée pour prévenir les risques potentiels. Cela freine la croissance économique et le progrès de la société.
Une exigence clé de votre part, auparavant mentionnée, consiste à réduire les coûts de construction en simplifiant les réglementations et en accélérant les permis de construire. Cependant, pourquoi les locataires devraient-ils passer ces économies de coûts lorsqu'ils peuvent presque louer chaque appartement à des prix élevés sur le marché actuel?
On suppose que les locataires se concentrent uniquement sur la maximisation immédiate des bénéfices. Cependant, ils valorisent également une faible teneur locataire. Les loyers élevés entraînent une teneur locataire plus élevée. Construire plus d'appartements est la clé pour garder les loyers bas, et la concurrence est la force motrice. Pour atteindre la concurrence, il faut introduire de multiples appartements sur le marché. Quand on magasine dans une enseigne de détail, les consommateurs sont en mesure d'acheter des articles bon marché grâce à la forte concurrence entre les grands distributeurs. De la même manière, seul en construisant massivement, les loyers peuvent baisser.
L'industrie immobilière a une mauvaise réputation. Pendant l'ère de l'argent bon marché, les investisseurs ont réalisé des profits considérables sans produire aucune valeur réelle pour la société sous la forme de logements abordables, comme le perçoivent le public. Comment votre industrie, les membres de l'ZIA, peuvent-elles faire une contribution positive durant cette crise?
J'ai investi approximativement 1,5 milliard d'euros dans des appartements pour les caisses de retraite. Ces personnes ne sont pas des parasites. Il est important de se souvenir que les épargnes de retraite - peut-être même les vôtres propres - sont investies dans le secteur immobilier. Il ne devrait pas nous faire honte de travailler dans l'industrie immobilière. À Berlin, pendant des années, les investisseurs ont référencé le débat sur l'expropriation : "Nous ne voulons pas investir notre argent à Berlin." En conséquence, la construction a explosé dans les zones environnantes.
Le climat à Berlin a considérablement amélioré depuis le passage d'un gouvernement rouge-rouge à noir-rouge. L'industrie peut agir en mettant plus transparamment en évidence nos contributions positives. Les membres de l'ZIA ont établi des codes de conduite. Bien que nous ne puissions pas empêcher les locataires éthiques d'engager des pratiques douteuses telles que l'arrêt du chauffage en hiver, ces occurrences sont rares dans les entreprises membres et chez les investisseurs responsables.
Max Borowski a interviewé Iris Schöberl.
