La réduction des taux d'intérêt ne suffira pas à sauver le marché immobilier de sa situation actuelle.
La baisse de demi-point a ramené les taux à partir d'un pic de 23 ans qu'ils avaient maintenu pendant plus d'un an, et la banque centrale a laissé entendre d'autres baisses potentielles.
Les taux de prêt hypothécaire plus bas pourraient équivaloir à plus de pouvoir d'achat pour les acheteurs de maisons, mais les problèmes du logement aux États-Unis ne seront probablement pas résolus uniquement par des baisses de taux.
Une pénurie de propriétés à vendre, couplée à des coûts croissants tels que l'assurance habitation et les locations, a rendu à la fois l'achat et la location d'une maison aux États-Unis de plus en plus inaccessibles pour de nombreux Américains, consommant une part de plus en plus importante de leurs revenus et économies.
Selon Shaun Donovan, ancien secrétaire américain au Logement et au Développement urbain, "C'est une bonne nouvelle, mais il y a encore beaucoup à faire pour résoudre une crise du logement sans précédent dans ce pays."
Défis dans la construction de nouvelles maisons
La vice-présidente Kamala Harris et l'ancien président Donald Trump ont proposé des méthodes pour améliorer l'offre de logements. Cela est justifié car il n'y a pas assez d'inventaires pour suivre la demande.
"This is a persistent, gradual crisis stretching back over decades that intensified into an immediate crisis during Covid," Donovan said.
Ce manque de logements a été un facteur majeur dans la hausse des prix de l'immobilier. Selon les données de l'Association nationale des agents immobiliers, le prix médian de vente de maisons existantes était de 416 700 $ en août, en légère baisse par rapport au pic historique de 426 900 $ atteint en juin.
Harris a présenté un plan pour construire 3 millions de nouveaux logements, tandis que Trump a annoncé des plans pour réduire les réglementations ajoutant des coûts à la construction de maisons. Cependant, Enterprise Community Partners, l'organisme de bienfaisance où Donovan exerce actuellement la fonction de PDG, estime que les États-Unis ont besoin de 7 millions de nouveaux logements pour stabiliser le marché.
"I'm really encouraged by how much emphasis the campaigns have placed on housing," Donovan said.
La question du logement a même été mentionnée lors de la conférence de presse du président de la Federal Reserve, Jerome Powell, suivant l'annonce de la baisse des taux d'intérêt.
"The genuine issue with housing is that we've had, and are on track to continue to have, insufficient housing," he said. "Where will we obtain the supply? This isn't something the Fed can truly address... the supply issue will need to be tackled by the market and also by the government."
Ce ne sera pas simple. Danushka Nanayakkara-Skillington, vice-présidente principale de l'analyse et de la prévision de l'Association nationale des constructeurs de logements, a déclaré que bien que la réduction de demi-point des taux d'intérêt de la Fed augmente le nombre d'options de prêt pour les constructeurs de maisons, ceux-ci font toujours face à d'autres obstacles, tels qu'une pénurie de main-d'œuvre, des réglementations coûteuses, des restrictions de zonage et des matériaux de construction plus chers.
"We still have 250,000 open positions in the construction industry," she said. "Earlier in the year, that number was around 400,000 jobs, so it has decreased as the job market has slowed down."
Bien que Harris et Trump promettent de construire plus de maisons, nombreux sont les lois de zonage et autres réglementations qui ne peuvent être amendées qu'au niveau de l'État et des autorités locales.
"There are many elements that have impacted the housing supply, and these are complicated problems to solve. It cannot be resolved overnight," Nanayakkara-Skillington added.
Se libérer de l'effet de "lock-in"
Une autre raison pour laquelle il y a moins de maisons mises en vente est que de nombreux Américains ont acheté des maisons ou ont renégocié leurs prêts hypothécaires lors des années suivant la pandémie lorsque les taux étaient historiquement bas avant que la Fed ne les relève pour lutter contre l'inflation. Presque 60 % des 50,8 millions de prêts hypothécaires actifs ont des taux d'intérêt inférieurs à 4 %, selon la Bureau de protection financière des consommateurs. De nombreux propriétaires de ces maisons sont réticents à vendre et à perdre leurs prêts à taux bas.
Les taux hypothécaires ont déjà commencé à baisser en prévision du cycle de baisse des taux d'intérêt de la Fed. Le taux moyen de prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans a atteint 6,09 % lors de la semaine se terminant le 19 septembre, son plus bas niveau depuis février 2023.
Charles Dougherty, économiste en chef de Wells Fargo, prévoit que le taux moyen de prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans baissera à 5,5 % d'ici la fin de 2025. Cela reste supérieur au niveau de taux de prêt hypothécaire de 3 %
Entreprises impliquées dans la construction pourraient bénéficier de la baisse des taux d'emprunts immobiliers, qui pourrait potentiellement réduire le coût de la construction de logements. Cependant, le marché immobilier fait toujours face à des défis tels qu'une pénurie d'inventaires, des pénuries de main-d'œuvre et des matériaux coûteux, ce qui rend difficile la construction des 7 millions de nouvelles unités nécessaires pour stabiliser le marché.
La baisse des taux d'emprunts immobiliers pourrait encourager les propriétaires ayant des prêts à taux bas à mettre leur propriété en vente, ce qui aiderait à augmenter l'inventaire immobilier. Cependant, les économistes mettent en garde contre le fait que la demande accrue d'achat de maisons alimentée par des taux plus bas pourrait exacerb
