En fin de compte, le marché immobilier américain montre des signes de relâchement.
Les taux hypothécaires élevés et les prix de l'immobilier ont forcé les acheteurs potentiels à mettre leur projet de côté. De plus, les propriétaires ont été réticents à mettre leur propriété en vente, craignant de perdre les taux hypothécaires bas qu'ils avaient obtenus pendant la pandémie. Par conséquent, le marché immobilier est dans une sorte de statu quo. Cependant, les spéculations selon lesquelles la Réserve fédérale pourrait baisser les taux d'intérêt prochainement ont ravivé le marché.
Le taux hypothécaire à taux fixe de 30 ans a commencé à diminuer plus tôt cette année, tombant à son plus bas niveau en plus d'un an, selon Freddie Mac. Cette baisse a incité de nombreux propriétaires à renégocier leur hypothèque.
De plus, des nouvelles positives sont arrivées vendredi, indiquant une augmentation de 10,1 % des ventes de maisons neuves le mois dernier, atteignant leur plus haut niveau depuis mai 2023, selon le Bureau du recensement des États-Unis et le département du Logement et du Développement urbain.
De plus, les ventes de maisons existantes ont également augmenté, bien que modestement de 1,3 %, selon l'Association nationale des agents immobiliers. Cela met fin à une série de quatre mois de baisse des ventes.
Malheureusement, pour de nombreuses personnes qui aspirent à devenir propriétaires, le marché immobilier semble toujours aussi sombre qu'à l'époque où la Fed augmentait les taux.
Les préoccupations liées à l'accessibilité persistent
Les prix des maisons existantes ont augmenté de 4,2 % en juillet par rapport à la même période de l'année précédente, selon l'ANR. Pour acheter une maison individuelle existante à prix moyen, un acheteur potentiel doit avoir un revenu d'environ 110 000 dollars, selon les dernières données sur l'accessibilité au logement publiées par l'association immobilière. Il y a trois ans, ce revenu était d'environ 59 000 dollars.
La nouvelle la plus décourageante : "Les conditions d'accessibilité sont peu susceptibles de s'améliorer significativement", ont déclaré les économistes de Wells Fargo dans une note. Cela est dû au fait que l'offre de logements est encore inférieure à la forte demande, ont-ils ajouté. Avec le marché du travail qui se refroidit et la croissance des salaires qui stagne, cela "limiterait probablement le potentiel de récupération complète du marché immobilier".
Pas de remède miracle pour le marché immobilier
Bien que les taux hypothécaires plus bas puissent soulager quelque peu la pression sur le marché immobilier, il se peut que cela prenne du temps avant qu'ils ne diminuent suffisamment pour apporter un soulagement significatif. La question maintenant n'est pas de savoir si la Fed va baisser les taux d'intérêt, compte tenu du signal le plus fort de la présidente de la Fed, Jerome Powell, concernant une baisse prochaine des taux, mais plutôt de combien et à quelle vitesse la Fed va réduire les taux. Il est incertain que le taux hypothécaire standard tombe en dessous de 6 % cette année.
La Fed ne contrôle pas directement les taux hypothécaires, mais elle les influence par le biais du rendement du trésor à 10 ans des États-Unis. Les rendements obligataires ont tendance à diminuer en cas de développements encourageant la Fed à baisser les taux d'intérêt, tels que le taux de chômage qui augmente ou l'inflation qui se modère. Cependant, ils ont tendance à augmenter en cas de signes que la Fed pourrait maintenir les taux, comme l'inflation qui persiste.
Par conséquent, il faut plus de données ou de discours de banquier central suggérant des taux d'intérêt plus bas à l'avenir pour inciter une modification des taux hypothécaires. Depuis le début de ce mois, le taux hypothécaire moyen est resté presque stable.
"Les sujets abordés dans le discours du président Powell étaient largement prévus par le marché, et je ne m'attends pas à ce que les taux hypothécaires changent considérablement en raison de cela, car les investisseurs avaient déjà intégré une trajectoire de baisse des taux", a déclaré Mike Fratantoni, économiste en chef et vice-président senior de la recherche et de la technologie de l'industrie de l'Association nationale des banquiers hypothécaires, dans une note de vendredi. "Notre prévision continue de prévoir une baisse des taux hypothécaires plus près de 6 % sur les 12 prochains mois environ."
Même si les taux hypothécaires tombent en dessous de 6 %, les Américains devront toujours payer pour les maisons les plus chères de l'histoire. Le principal déterminant des prix des maisons est l'offre de maisons, qui est encore loin de répondre à la demande. Cependant, il y a eu quelques développements prometteurs à cet égard : l'inventaire total de logements à la fin juillet était de 1,33 million d'unités, selon les données de l'ANR. Cela représente une augmentation de 0,8 % par rapport à juin et une augmentation de 19,8 % par rapport à la même période de l'année précédente. L'inventaire de logements a augmenté chaque mois de cette année jusqu'à présent.
Un quasi-absence d'inventaire de maisons sur le marché est le plus grand défi pour le marché immobilier américain en raison de son impact sur les prix. Les deux principaux candidats à la présidence des États-Unis - la vice-présidente Kamala Harris et l'ancien président Donald Trump - ont proposé leurs propres solutions pour augmenter l'offre de logements. Trump a suggéré d'utiliser des terres fédérales pour lutter contre le manque de logements, tandis que Harris a plaidé pour la construction de 3 millions de nouveaux logements.
Les experts ont déclaré précédemment à CNN qu'il n'y avait pas de solution simple pour le marché immobilier excessivement inaccessible aux États-Unis, et qu'une solution pourrait prendre du temps et une collaboration de la part de tous les intervenants.
