Attention aux signes d'avertissement dans un contrat immobilier
Acheter ou vendre une maison a toujours été un peu fou. Le moment où vous entrez dans le bureau d'un agent immobilier pour vous renseigner sur une maison ou que vous contactez un agent local pour vendre votre maison, vous embarquez dans un manège d'émotions et de pressions financières. Des chèques sont emis. Les maisons sont nettoyées. Des cookies sont cuits.
Mais traditionnellement, vous avez pu engager un agent pour vendre votre maison sans contrat, et si vous achetiez une maison, vous étiez dispensé de payer la commission de l'agent immobilier—elle était presque toujours payée par le vendeur, qui débourser environ 6% du prix de vente à son agent, qui le partageait ensuite (généralement) avec l'agent de l'acheteur. Bien sûr, dans un sens, l'acheteur payait cette commission car le vendeur augmentait probablement le prix de sa maison pour compenser le coût, mais l'illusion était là.
Tout a changé récemment. En mars, l'Association nationale des agents immobiliers (NAR) a réglé certains procès, et dans le cadre de cet accord, elle a convenu de tout bouleverser. Résultat : deux grands changements touchent le marché immobilier dès ce mois-ci : les acheteurs devront commencer à payer leurs agents directement, et tout le monde devra signer un contrat—même si vous voulez simplement visiter une maison. Et jusqu'à ce que les choses se tassent et se normalisent, ces contrats sont un peu la far west—presque n'importe quoi peut y figurer. Voici ce que vous devez surveiller si vous achetez ou vendez une maison prochainement.
Garder les parts
Le plus grand changement qui touche le marché concerne la façon dont les commissions des agents sont traitées. Au lieu que le vendeur paie la commission entière et la partage avec l'agent de l'acheteur, les deux agents doivent maintenant être payés directement par leurs clients, et l'agent du vendeur ne peut plus faire de publicité sur le Multiple Listing Service (MLS) (connu sous le nom d'offre de compensation), ce qui était une pratique courante pour attirer les agents acheteurs.
L'idée ici est de réduire les coûts globaux—en tant que vendeur, vous n'avez plus à intégrer une décote de 6% dans vos calculs. Si les commissions restent au niveau traditionnel, vous n'aurez qu'à trouver 3%, ce qui pourrait vous faire économiser beaucoup d'argent. Et si vous négociez une commission plus basse (ce que vous pouvez absolument faire), vous pourriez économiser encore plus.
Sauf si le contrat que vous signez avec votre agent maintient le système ancien en utilisant un autre terme. Certains projets de contrats que les agents ont fait circuler maintiennent la répartition de 6% en appelant la commission un bonus. Le mécanisme du vendeur qui paie une commission qui est ensuite partagée avec l'agent de l'acheteur reste en place, mais avec un autre langage. Cela ne pose pas de problème si c'est ce que vous voulez—mais ne signez pas aveuglément pour payer plus que nécessaire.**
Pénalités
Une chose importante à surveiller dans tout contrat que vous remet un agent immobilier est les pénalités, surtout pour retirer une vente. Certains projets de contrats suite à cet accord prévoient des pénalités lourdes si un acheteur se rétracte après avoir fait une offre—ce que vous pouvez traditionnellement faire, dans une certaine mesure. Parfois, ces pénalités sont formulées pour que l'agent de l'acheteur reçoive la commission complète qu'il aurait normalement touchée, ce qui pourrait être un montant important que vous devez payer même si vous n'achetez pas vraiment une maison. Ne jamais accepter cela.
Vous devez également surveiller les pénalités liées à la résiliation de votre accord avec votre agent immobilier. Si vous avez travaillé avec un agent depuis un moment et que les maisons ne se sont pas matérialisées ou que les deals ont capoté et que vous n'êtes pas satisfait de son travail, vous devriez être libre de résilier l'accord à tout moment, sans payer de pénalité financière.**
Clarté des frais
Une partie de l'accord que la NAR a conclu implique de rendre très clair a) ce que votre agent immobilier fera (les services fournis) et b) ce que vous paierez pour ces services. Cela doit être clair et transparent dans le contrat, que ce soit pour une commission globale en pourcentage du prix de vente ou pour des frais horaires ou forfaitaires pour des services spécifiques.
Il devrait également y avoir un langage spécifiant que tous les coûts non mentionnés dans le contrat seront prélevés sur la commission de l'agent et non en tant que frais supplémentaires que vous devez payer.**
Exclusivité
En tant qu'acheteur de maison, vous avez le droit de travailler avec plusieurs agents si vous le souhaitez—sauf si vous signez un accord exclusif. Les clauses d'exclusivité ont des avantages—le processus est plus fluide, et l'agent peut être plus concentré et dédié car il sait que vous ne Suddenly announce that you've found a home with someone else. But it should be a conscious choice based on your needs, so make sure there is no exclusivity language you’re unaware of before you sign.
The new rules also require that you sign a Touring Agreement even if all you want to do is view a home. This is a formal agreement with the agent, but it’s limited to that one property as opposed to hiring the agent to find a property.You should review it carefully to make sure you’re not committing to anything more than that, and that there’s no exclusivity that locks you in with that agent after you’ve made a decision on that particular house.
Enfin, comme pour tout accord contractuel, prenez note de tout clause régissant la résolution des différends. Les clauses d'arbitrage contraignant peuvent vous empêcher de poursuivre en justice et vous obliger à utiliser un service d'arbitrage spécifique plutôt que de vous donner le choix. L'arbitrage n'est pas nécessairement une mauvaise décision, mais ne l'acceptez pas à moins d'avoir décidé que les coûts plus faibles et les résultats plus rapides en valent certains des inconvénients, notamment la possibilité que votre dossier soit traité par un arbitre de qualité inférieure, et le fait que vous n'aurez souvent aucun recours si la décision est défavorable. Cette préoccupation n'est pas spécifique au monde de l'immobilier, bien sûr, mais il est toujours judicieux de la garder à l'esprit.
Les nouvelles règles immobilières sont encore en cours d'élaboration, et la situation est un peu chaotique. Lisez attentivement ces contrats et soyez prêt à insister sur des changements si vous n'aimez pas ce que vous voyez. Une règle immobilière n'a pas changé : tout est négociable.
Dans le nouveau marché immobilier, les acheteurs sont tenus de payer leurs agents immobiliers directement plutôt que de laisser le vendeur couvrir la commission. (Conserver les parts)
Certains projets de contrats circulant chez les agents maintiennent la commission de 6 % partagée avec l'agent de l'acheteur en la désignant comme une "prime", conservant ainsi le système de paiement ancien sous une autre forme linguistique. (Conserver l'ancien système)
