«Если вы будете работать 50–60 часов, вы сможете стать миллионером».
«Если вы будете работать 50–60 часов, вы сможете стать миллионером».
В своей книге «Миллионер из одной комнаты» Джеральд Хёрхан рекомендует людям, желающим разбогатеть, покупать как можно больше однокомнатных квартир, «маленьких дыр», как он их называет, и сдавать их в аренду. Это идеальное время, чтобы стать миллионером, рассказывает он в интервью ntv.de. Хёрхан учился в элитном американском университете Гарвард, работал в крупных инвестиционных банках Нью-Йорка, сейчас ему за 40, и он называет себя «инвестиционным панком». Он скептически относится к трендам. Ему такжене нравится то, что он считает растущим отказом от работы .«Нам нужно вернуться на путь истинный, – говорит он в интервью ntv.de. Особенно в свете многочисленных кризисов нашего времени важно иметь безопасность и свободу в виде денег».
ntv.de: Вы называете себя инвестиционным панком. Что такого «панковского» в вас или в том, что вы делаете?
Джеральд Хёрхан: Я всегда был бунтарем и никогда не позволял другим людям указывать мне, что делать. Я всегда хотел вести финансовый бизнес не так, как большинство людей. Это также означало плыть против течения. Когда все кричали: «Помогите, апокалипсис наступает!», я покупал дома. Когда все думали, что криптовалюты мертвы, я покупал их. Стратегия оказалась очень успешной.
Приходится ли вам иногда действовать, скажем так, в серых юридических зонах?
Все, что я делаю, законно. Нарушение закона в долгосрочной перспективе ничего не даст. Рано или поздно у вас возникнут проблемы. Фокус в том, что нужно просто научиться понимать законы. Знать, как извлекать из них пользу. Тогда вам останется только подбирать деньги на улице. Нарушение закона – это анархия. А это совершенно не нужно.
Вы говорите, что сейчас хорошие времена для покупки недвижимости. Можно взглянуть на это по-другому. Недвижимость, конечно, подешевела, но не намного. В то же время банковские кредиты стали дороже из-за процентных ставок. Финансирование уже не так просто, даже для людей с высоким уровнем дохода.
Сегодня они получают гораздо больше, чем два года назад. Даже цены в хороших районах упали примерно на 25–30 процентов. А долгосрочные процентные ставки уже снова упали за последний месяц. Десятилетние кредиты с фиксированной процентной ставкой теперь стоят чуть меньше четырех процентов, тогда как месяц назад они составляли 4,5 процента. Десятилетняя ставка своп снизилась с 3,6 до 2,6 процента. Новое строительство практически замерло, многие застройщики испытывают трудности или неплатежеспособны. У нас нехватка жилья, плюс иммиграция. Все это приведет к росту арендной платы. Если у меня несколько квартир и я собираю несколько арендных платежей, это очень хорошая финансовая ситуация для меня. Такая ситуация бывает только раз в десять лет. На мой взгляд, долго так продолжаться не будет.
Но это все равно не прогулка по парку. В своих примерах вы исходите из высоких сумм финансирования. Однако банки финансируют только максимум на 80 процентов.
Банки больше не предоставляют финансирование на 100 или 110 процентов. Это верно. Банкам нужна безопасность и надежность. Собственный капитал имеет большое значение, и вы не должны покупать по завышенной цене! Тогда банки все равно готовы финансировать.
Давайте продолжим ваш пример: Вы рассчитываете заплатить 100 000 евро за двухкомнатную квартиру. Но если вы просмотрите порталы недвижимости в Берлине, то не найдете почти ничего даже за 150 000 евро. Как вы можете справиться с этим?
Берлин – совершенно особый случай из-за нехватки жилья, чрезвычайно высокой арендной платы и безумной политики. За однокомнатную квартиру иногда просят 800 или 1000 евро чистой арендной платы. Такого вы не найдете ни в одном другом городе. Когда арендная плата настолько высока, цены на покупку, естественно, тоже выше. В Висбадене, Лейпциге, Любеке, Киле и, в некоторых случаях, в Гамбурге ситуация совершенно иная. То же самое в Брауншвейге, Геттингене, Дортмунде или Бонне…
Допустим, я нашел и купил квартиру за 100 000 евро. Какова будет разумная арендная плата, которую мне придется за нее просить?
Я считаю, что в среднем около 400–450 евро. При цене покупки в 120 000 евро – от 500 до 520 евро. А при инвестициях в 140 000–150 000 евро – 600–650 евро. В Берлине, как я уже говорил, эта сумма в некоторых случаях доходит до 700 или 800 евро в месяц. Таким образом, чистая доходность от аренды составляет около пяти процентов.
Вы говорите: не стоит становиться рабом банков. Но ведь покупка недвижимости – это финансовое бремя на десятилетия. Разве это не делает вас рабом банка?
Важнейший вопрос: это обеспеченный или необеспеченный кредит? Финансирую ли я дом или лизинговый автомобиль? В последнем случае речь идет о так называемом непокрытом кредите, поскольку нет дохода для выплаты взносов по кредиту. В случае с инвестиционной недвижимостью выплачивается арендная плата, и кредит покрывается. Это означает, что я не являюсь рабом банка. Мне приходится платить только в том случае, если арендатор не платит.
Вы также говорите, что даже официанты и таксисты могут откладывать до 20 000 евро в год. Я бы сказал, что многим людям и этого не удается. Кто-нибудь обращался к вам за советом?
Есть несколько вариантов. Один из них – больше работать. Сегодня многие люди работают 35 часов в неделю, неполный рабочий день или настаивают на том, чтобы их работа сочеталась с личной жизнью. Если вы хотите работать всего несколько часов в начале карьеры, найти себя и иметь шесть недель отпуска, то это не сработает. Тогда вам придется оставаться бедным, затягивать пояс зимой и тепло одеваться, потому что вы больше не можете позволить себе отопление или еду. Если вы работаете 50–60 часов в неделю, то все получится. Вам придется работать только тогда, когда другие не хотят. Идите туда, где можно заработать дополнительные деньги. Даже туда, куда другие не хотят идти. Посидите за столиками. Вечером в пятницу или субботу. В сфере общественного питания наблюдается абсолютная нехватка персонала. Как вариант, вы можете продолжить обучение и зарабатывать больше. К сожалению, тенденция идет в обратном направлении.
Вас беспокоит, что люди больше не хотят так много работать?
В ближайшие десять лет наше благосостояние будет стремительно падать. Вы уже можете видеть это повсюду: рестораны закрыты по воскресеньям. В аэропортах стало меньше самолетов, но очереди по-прежнему длинные. Попробуйте записаться к врачу. Либо вам придется ждать, либо вы заплатите больше. Даже некоторые налоговые консультанты уже говорят: «Нет, спасибо, у нас достаточно клиентов». И так продолжается до бесконечности. Людей везде становится меньше, а цены растут. То же самое было в 70‑е годы. Если вы хотели купить «Мерседес», время ожидания доходило до трех лет, а если вы хотели получить машину быстро, вам приходилось доплачивать 10 000 или 20 000 марок.
Однажды в эфире телеканала ORF вы сказали, что бедные люди – «слабаки». Вы все еще так считаете?
Я по-прежнему так считаю. Тяжелые случаи составляют, возможно, пять процентов. Например, мать-одиночка с четырьмя детьми. Или если кто-то серьезно болен. Но 25-летняя девушка, которая говорит: «Я не могу работать 40 часов», она слишком измотана, – вы просто обязаны сказать, что это абсолютное пренебрежение благосостоянием. Нам нужно встать на ноги!
Сейчас вы владеете 255 квартирами и 100 парковочными местами, поэтому у вас соответственно большой пассивный доход. Можно предположить, что ваша цель – меньше работать. Но вы, очевидно, трудоголик.
Главное, что я сам решаю, чем мне заниматься. Да, у меня есть активы. Но уходить на пенсию из-за этого? Никогда. Почему? Потому что тогда вы увянете. Для многих людей выход на пенсию – это начало умственного и физического упадка. Прямая дорога на кладбище. Я живу за троих. Я много работаю, но и живу интенсивно. Я сам решаю, когда мне работать, а когда ехать в отпуск. А я много отдыхаю, много путешествую и люблю веселиться.
А когда вы работаете, сколько часов в неделю вы уделяете работе?
С того момента, как я встаю, и до того, как ложусь спать, я всегда занята мыслями о том, как мне продвинуть свой бизнес. Я встречаюсь с клиентами, тренирую людей, выступаю с докладами, вкладываю деньги и занимаюсь самообразованием. Но я не называю это работой. Я всегда предприниматель. Но мне нравится водить кабриолет, ходить в ресторан за хорошей едой, обмениваться идеями и путешествовать. Нашел ли я свою самореализацию? Безусловно. Зарабатывать деньги – это мое хобби, причем очень прибыльное хобби.
Вы работаете в одиночку или у такого художника жизни, как вы, есть большой бэк-офис для выполнения работы?
В сфере недвижимости у меня всего два сотрудника: хорошая местная компания по управлению недвижимостью и хорошие агенты по недвижимости. Единственная серьезная работа для меня – это покупка или продажа недвижимости. Со всем остальным можно справиться. Примерно пять часов в неделю я трачу на свой бизнес, например, когда нужно провести реконструкцию или ремонт. Это не отнимает много времени. Во всей моей группе компаний работает чуть меньше 20 человек, включая помощников и водителей.
В подзаголовке своей книги вы рекламируете тот факт, что вы не можете помешать людям разбогатеть с помощью вашей стратегии. Но разве реальность не заключается в том, что богатые становятся еще богаче?
Да, это правда. Трудолюбивые люди, знающие толк в налогах и собственности, могут стать богатыми. Но исследование, проведенное недавно компанией UBS, показало, что количество унаследованных крупных состояний превышает количество состояний, которые были заработаны. Поэтому говорить о настоящем «предпринимательстве» уже невозможно. Поэтому становится все труднее продвигаться снизу вверх. Но это все еще возможно.
Вы говорите, что зарабатывать деньги особенно важно во время кризиса. Потому что это дает вам уверенность и свободу переехать туда, где все еще хорошо. Сколько времени должно пройти, прежде чем вы сможете принять свободное решение?
Это зависит от многих критериев. Как и где вы хотите жить? Сколько денег вам нужно? Обычно я говорю, что вам нужно примерно в 25 раз больше, чем ваши расходы на жизнь. Таким образом, при стоимости жизни в 100 000 евро вам потребуется 2,5 миллиона евро. Это, конечно, не совсем недостижимо. Стратегия «одной комнаты» помогает.
Диана Диттмер побеседовала с Джеральдом Хёрханом
Читайте также:
- Кербер в успешном противостоянии со Зверевым
- 14:01 Лондон: Россия на пути к массовой армии с пониженным качеством
- Сгоревшие останки болида Формулы‑1 Ромена Гросьяна, разбившегося в Бахрейне, будут выставлены на всеобщее обозрение
Источник: www.ntv.de
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
