«Банкротство WeWork заставляет изменить реальность на офисном рынке»
«Банкротство WeWork заставляет изменить реальность на офисном рынке»
От 47 миллиардов долларов до практически нуля: WeWork, некогда самый высокооцененный стартап в истории США, терпит банкротство. В своем интервью технологический инвестор Филипп Клёкнер объясняет, как офисный брокер может извлечь выгоду из кризиса недвижимости и что упустили инвесторы.
ntv.de: WeWork, самый высокооцененный стартап в истории США, на этой неделе подал заявление о банкротстве. Не рухнет ли теперь весь рынок коворкинг-пространств?
Филипп Клёкнер: Я так не думаю. Вполне возможно, что у других провайдеров возникли аналогичные структурные проблемы. Более мелкие конкуренты наверняка также заключили долгосрочные договоры аренды по самым высоким ценам, которые им приходится сдавать в субаренду по первому требованию и которые сегодня нерентабельны. Теперь банкротство дает WeWork возможность договориться о новой арендной плате. Хотя цены на офисную недвижимость падают, это не повод объявлять о конце коворкинга. Напротив. Арендные ставки должны стать более выгодными, что сделает модель еще более привлекательной. При условии, что WeWork удастся перезаключить долгосрочные контракты с арендодателями. Кроме того, спрос на коворкинги будет оставаться высоким благодаря альтернативным моделям работы. Эта концепция, безусловно, останется.
КомпанияWeWorkподала заявление обанкротстве по главе 11. Что это означает?
С помощью реорганизации в соответствии с американским законодательством о несостоятельности WeWork хочет сократить задолженность и избавиться от невыгодных договоров аренды или перезаключить их. Долги оказывают давление на оборот. Избавление от них – прекрасная возможность приблизить компанию к прибыльности. Кроме того, места, безусловно, будут разделены на три больших бюджета. Места, которые сегодня уже не открываются, будут закрыты. С местами с высокой арендной платой, которые могут приносить прибыль, будут заключены новые контракты. После того как долги будут ликвидированы, наибольшую выгоду получат места в престижных районах, которые уже имеют высокую заполняемость. Возможно, и там удастся договориться о ценах.
Пойдут ли на такие переговоры арендодатели офисной недвижимости?
У них не будет другого выхода. В настоящее время они сильно страдают от того, что крупные компании закрывают все больше офисов. В США рынок офисной недвижимости ожидает очередной большой кризис. WeWork может извлечь из этого выгоду. Из нынешних 780 офисов, по моим оценкам, выживут около 500.
WeWork никогда не была в минусе. Изменится ли это в обозримом будущем?
Да, я уверен, что изменится. Многие небольшие провайдеры уже приносят прибыль. Если WeWork удастся вернуться к здоровым размерам, компания сможет стать прибыльной. Половина огромных убытков WeWork вызвана высокими процентными ставками по кредитам. Более того, компания зарабатывает на аренде лишь на 15% больше, чем платит за саму аренду. Да и накладные расходы по-прежнему слишком высоки – около 500 млн. долл. в год.
Два года назад одна акция по-прежнему стоила 500 долларов. Реально ли достичь таких высот в обозримом будущем?
В ближайшие десять лет об этом не может быть и речи. С одной стороны, для привлечения заемных средств снова и снова выпускаются новые акции. Сейчас акций WeWork более чем в два раза больше, чем год назад. Акции размываются все больше и больше. Поэтому с чисто математической точки зрения такие максимумы очень маловероятны. Маловероятным это делает и текущий сценарий процентных ставок.
Банкротство также является тяжелым ударом для инвестора Softbank. Компания несет миллиардные убытки из-за банкротства WeWork. Какие выводы должны сделать инвесторы из этого банкротства?
Softbank вложил миллиарды не только в компанию, но и в реорганизацию арендодателя офисов. Чтобы сохранить компанию, технологический инвестор должен был предоставить гарантии, чтобы WeWork могла продолжать брать на себя долговые обязательства. В настоящее время эти гарантии исчерпаны, что приводит к убыткам. Основатель Softbank Масайоши Сон – человек, готовый идти на высокий риск. Как и многие успешные инвесторы, он знает, что на «пузырях» можно сделать большие деньги. Нужно только не пропустить момент выхода. Ему это не удалось. Необходимо осознать, что в среднесрочной перспективе следует сократить такие риски в «пузырях».
Проигнорировали ли инвесторы предупреждающие знаки?
Безусловно. С одной стороны, инвесторы должны были понимать, что эта бизнес-модель таит в себе множество рисков. В таких циклических фазах рынка цены, которые платят краткосрочные арендаторы, могут существенно меняться, особенно по сравнению с конкурентами. В то же время долгосрочные цены, которые платит WeWork, достаточно жесткие – 10, а иногда и 20 лет. Еще одна область, которая должна была заставить инвесторов обратить внимание на структуру управления компанией. Например, основатель компании Адам Нойманн сдал в аренду компании свое собственное жилье. По немецким законам это, скорее всего, можно назвать растратой. Если бы эти структуры были должным образом изучены, они бы вызвали все тревожные сигналы. Хотя WeWork сейчас стоит всего 50 млн. долларов, Нойманн по-прежнему миллиардер.
Значит, инвесторы были слепы?
Работа венчурных капиталистов заключается в поддержке людей и команд. И нет никаких сомнений в том, что Нейман – это тот человек, который сумел привлечь к себе внимание и тем самым собрать все больше и больше денег. Если бы некоторые журналисты и аналитики не подвергли бизнес-модель пристальному изучению во время IPO, то, возможно, дела шли бы так хорошо и долго, что инвесторы получили бы большую часть своих денег обратно и даже получили бы прибыль.
В любом случае американский рынок офисной недвижимости уже находится под давлением. Не приведет ли банкротство WeWork к еще большему стрессу?
Банкротство WeWork навязывает рынку новую реальность. Однако сам офисный брокер усложняет ситуацию лишь в ограниченной степени. В последние годы слишком много компаний просто выбрали слишком большие офисы, которые им больше не нужны. Крупные технологические компании сократили до 20% своих сотрудников. В результате им больше не нужны большие офисы. Кроме того, все больше сотрудников хотят работать удаленно. Эти аспекты оказывают на отрасль большее влияние, чем банкротство WeWork.
Юлиана Киппер побеседовала с Филиппом Клёкнером
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
