Жилищное строительство: перманентный кризис налицо

По мнению экономистов, экспертов и представителей строительной отрасли, жилищному строительству в Германии грозят долгие годы неудач, если не будут кардинально улучшены общие условия. Причина в том, что стремительный рост стоимости строительства делает невыгодным для многих застройщиков и строительство жилья за счет частных средств. Чтобы окупить затраты, арендная плата за квадратный метр новой квартиры должна составлять сегодня около 18 евро, подсчитали в кильской организации Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen.

По расчетам Arge, в первом квартале медианная стоимость строительства квадратного метра жилой площади в стране, включая стоимость земли, составляла 5148 евро, в настоящее время она оценивается примерно в 5200 евро, как говорит архитектор Тимо Гнехвиц, работающий в Arge. Консорциум является одним из ведущих строительных исследовательских институтов Германии (Arge).

«Строительство просто слишком дорого»

Даже вдали от Мюнхена или Франкфурта порог рентабельности достиг уровня, который еще несколько лет назад трудно было себе представить. Три примера из Баварии: в Нюрнберге, по расчетам местных жилищных ассоциаций, арендная плата за квадратный метр составляет от 16,50 до 18,00 евро, в Форххайме в Верхней Франконии – 18,30 евро, а в Кемптене в Аллгау – 18,50 евро. «Строительство просто слишком дорого», – комментирует Людвиг Дорффмайстер, эксперт по строительству и недвижимости мюнхенского института Ifo. «В мае цены на строительство обычного нового жилья были на 36% выше, чем в начале лета 2020 года».

Жилищные компании часто откладывают реализацию проектов, «поскольку арендная плата, которая в действительности потребуется, будет слишком обременительной для будущих жильцов», – говорит Дорффмайстер. В то же время федеральное правительство с 2022 года существенно ограничило субсидирование нового строительства. «Несмотря на ожидаемые усилия всех заинтересованных сторон по корректировке ситуации, я ожидаю не перелома ситуации, а скорее дальнейших серьезных потерь рынка».

В основе жилищной политики Германии лежит дихотомия: социальное жилье субсидируется государством, поскольку строительство недорогого жилья никогда не было рентабельным. Свободно финансируемое жилье, напротив, должно быть самоокупаемым в условиях рыночной экономики, даже если этот принцип выхолащивается множеством программ субсидирования.

Вероятно, цель федерального правительства не достигнута.

Между тем, многие жилищные проекты, финансируемые из частных источников, перестают быть рентабельными. Федеральная ассоциация предприятий жилищного строительства и недвижимости (GdW) ожидает, что к 2024 году будет построено всего 214 000 новых квартир, в то время как цель федерального правительства составляет 400 000.

Весной Арге Киль призвал разработать генеральный план. «Без такого генерального плана жилищное строительство пройдет «переломный момент» при ближайшей возможности», – говорится в статье. «Адекватное удовлетворение потребностей в жилье в Германии, особенно в сегменте доступного жилья, в долгосрочной перспективе станет невозможным».

Мелькнула надежда: «Компании действительно делают все возможное, чтобы удержать своих сотрудников», – говорит Феликс Паклеппа, исполнительный директор Центральной ассоциации немецкой строительной промышленности (ZDB). «Однако мы отмечаем, что среди компаний, занимающихся строительством жилья, растет число случаев кратковременной работы». Отрицательная динамика разрешений на строительство и поступающих заказов является «мрачным предзнаменованием», считает он.

«Без адекватных субсидий и улучшения условий строительства, таких как поддержка процентной ставки, снижение ставки НДС или налога на передачу земли, мы увидим серьезный спад в секторе жилищного строительства», – прогнозирует Паклеппа. «С непредсказуемыми последствиями для занятых в этом секторе, которых завтра не будет хватать для решения предстоящих строительных задач». 

Резкий рост стоимости строительства корпусов

Согласно расчетам кильской компании Arge, стоимость строительства оболочек в Германии с 2000 года удвоилась, причем прежде всего значительно выросли цены на землю под застройку. Однако и навязанные государством расходы, т.е. соблюдение норм технической отделки с отоплением, теплоизоляцией и т.д., также выросли более чем в четыре раза.

«Арендаторам становится все труднее», – говорит Ханс Майер, директор Ассоциации жилищных компаний Баварии (VdW) в Мюнхене. По его словам, резкое сокращение строительства квартир для владельцев способствует росту арендной платы. «Домохозяйства, которые еще два года назад купили бы квартиру, теперь также ищут съемные квартиры».

Политики уже не первый год предупреждают, что нехватка жилья и рост арендной платы служат топливом для популистов и экстремистов. Бюджет федерального министра строительства Клары Гейвитц в 2024 году должен увеличиться почти до семи миллиардов евро, и политик из СДПГ также предложила более выгодные варианты амортизации при строительстве жилья.

Спрос на социальное и доступное жилье

Однако вряд ли кто-то верит, что этого может быть достаточно. «По нашему мнению, на жилищное строительство необходимо ежегодно выделять 23 млрд. евро», – говорит глава ZDB Паклеппа. «Это относится к созданию социального и доступного жилья при холодной арендной плате 12,50 евро за квадратный метр». Немецкая ассоциация квартиросъемщиков потребовала в 2022 году 12,5 млрд. евро только на социальное жилье.

Каждый предвыборный период в основном не имеющие отношения к жилищному строительству союзы и саммиты собираются вновь. Тем не менее, Arge Kiel не хочет терять надежду: «Прежде всего, все заинтересованные стороны должны стремиться к минимизации инвестиций и затрат на строительство, чтобы предпочтительно создавать доступное жилье», – говорит Гнехвиц.