Орган финансового надзора предостерегает от частичной продажи недвижимости

Немецкий орган финансового надзора предостерегает от моделей частичной продажи недвижимости, которые в основном ориентированы на пожилых людей и обещают финансовую свободу. «Частичные продажи рекламируются как быстрые, несложные и безопасные для жизни. На самом деле, частичная продажа не дает почти ничего из того, что обещает реклама», – подчеркивает Федеральное управление финансового надзора (Bafin).

Такие поставщики, как Deutsche Teilkauf, Hausanker, Heimkapital или Engel & Völkers, рекламируют модели частичной продажи. По их словам, на полученные деньги – в некоторых случаях шестизначную сумму – владельцы могут позволить себе осуществить давние желания, такие как большие путешествия, мобильный дом, переоборудование дома, чтобы сделать его подходящим для пожилых людей, ремонт или просто более высокий уровень жизни. В то же время они сохраняют контроль над своей собственностью до тех пор, пока не выкупят ее. Как правило, поставщики ориентируются на пожилых людей, у которых есть пенсионные накопления в собственной недвижимости, но относительно низкая пенсия.

С точки зрения Bafin, в этих моделях есть ряд подводных камней. Высокая цена частичной покупки звучит заманчиво. Однако, согласно информации, от этой цены рассчитывается ежемесячная плата за пользование, а также минимальная выручка и все сборы за всю продажу. И после частичной продажи текущие расходы на недвижимость продолжают начисляться, даже если в ней есть совладелец.

Кроме того, в случае частичной продажи или выкупа компания, осуществляющая частичную покупку, всегда получает за свою часть недвижимости как минимум цену частичной покупки «плюс X», даже если недвижимость не выросла в цене. Более того, установленная рыночная стоимость, которая является основой для частичной покупной цены, может отличаться от фактической продажной стоимости.

«Это рискованно и может быть дорого». 

Кроме того, Бафин предупреждает о «частично неисчислимых» ежемесячных платежах. «При плате за пользование, например, в размере пяти процентов от частичной покупной цены в год, собранная частичная покупная цена съедается за двадцать лет». Обычно плата устанавливается на определенный срок, скажем, на десять лет. После этого может быть повышение. Тем, кто больше не может платить абонентскую плату, угрожают продать дом и съехать. А обратный выкуп настолько дорог, что часто является лишь теоретической возможностью.

Многие недостатки становятся очевидными только позже, например, когда дом или квартира фактически продается третьему лицу, отмечает Bafin. «Частичная продажа недвижимости редко является лучшим решением для владельцев домов и квартир», – говорит исполнительный директор Торстен Пётцш. «Это рискованно и может быть дорогостоящим». С точки зрения защиты прав потребителей, он может лишь предостеречь от слепого доверия «повсеместным рекламным обещаниям о частичной продаже недвижимости».

Бафин советует сравнивать предложения от разных поставщиков, привлекать доверенных лиц или обращаться в центры защиты прав потребителей. Альтернативой частичной продаже могут стать специальные ипотечные кредиты от банков для пожилых людей.

Договоры таких моделей очень сложны и в них трудно вникнуть, говорит Катарина Лоренс, юрист из консультационного центра для потребителей в Гессене. «Даже для юриста это становится сложным». Многие пожилые люди стыдятся сказать, что у них только маленькая пенсия. Но лестничный подъемник можно финансировать и за счет банковского кредита. В любом случае, потенциальным покупателям стоит тщательно взвесить решение о продаже части своего дома. Это последняя крупная финансовая операция, которую они совершат в своей жизни».