BGH: Без согласия общины никаких строительных проектов

Дело из Бремена касается двухквартирного дома, т.е. всего лишь сообщества из двух человек. Сад является частью общей собственности. Одна сторона начала строить бассейн на своей половине без согласования. Сосед против этого и подал иск о судебном запрете.

С декабря 2020 года вступил в силу кардинально реформированный Закон о кондоминиумах. Одним из важных нововведений является то, что структурные изменения общего имущества будут возможны только в том случае, если все предварительно проголосовали за них.

В то же время отдельные собственники имеют право на то, чтобы определенные проекты осуществлялись по решению. Это относится к строительным мероприятиям, которые политика хочет продвинуть в особенности – например, если подземная парковка должна иметь зарядные станции для электромобилей. Это также относится к структурным изменениям, «которые не затрагивают ни одного владельца кондоминиума юридически значимым образом», как говорится в пояснительной записке к закону.

Соседи с бассейном считают, что это никого не затронет. Поэтому настаивать на принятии решения – «простое пустословие».

Региональный суд Бремена, напротив, разрешил строительство бассейна именно по этой причине. Согласно решению, «владелец кондоминиума может нарушить обязательство по принятию решения и требование о преимущественном праве без каких-либо последствий».

После первоначальных обсуждений высшие гражданские судьи Карлсруэ придерживаются аналогичного мнения. Законодатель намеренно принял решение в пользу обязательного решения, сказала председатель Беттина Брюкнер. В более ранних случаях по старому закону, который не был столь четким в этом вопросе, Сенат считал демонтаж несоразмерным. Но здесь, по ее словам, яма была только что вырыта.

«Действительно ли это формализм?» – спросила Брюкнер. А может быть, человек, желающий строить, должен обратиться в суд, чтобы получить разъяснения? Суд проверяет, есть ли право на получение разрешения, и затем выдает разрешение».

Адвокат соседей с бассейном, Зигфрид Меннемайер, сказал, что это не будет справедливо по отношению к ситуации в общине из двух человек. До сих пор каждый в двухквартирном доме делал то, что хотел. Собрания собственников никогда не проводилось.

Брюкнер объявила, что ее сенат снова обсудит это дело. В конце концов, это было важное решение для нового закона. Решение должно быть объявлено 17 марта.

Если судьи будут придерживаться своей линии, ассоциации собственников должны быть удовлетворены. Михаэль Нак из ассоциации по защите прав потребителей Wohnen im Eigentum сказал, что для мира в общине будет лучше, если те, кто хочет строить, с самого начала будут честны перед своими совладельцами. Не должно быть так, что другим представляют свершившийся факт, а потом торгуются по поводу последующего одобрения.

Юлия Вагнер из ассоциации владельцев Haus & Grund Deutschland также считает: «Если Федеральный Верховный суд вынесет решение в пользу владельцев с бассейном, это полностью подорвет полномочия общины по принятию решений. Кроме того, риск судебных разбирательств перешел бы на общину».