Совместная аренда квартиры в Германии: что надо знать
Какое максимальное количество жильцов может быть в общей квартире? Нужно ли согласие арендодателя, если вы сдаете комнату в субаренду? И кто будет нести ответственность, если что-то сломается? Совместная аренда квартиры в Германии: что надо знать перед подписанием договора.
Читайте также: Какие расходы незаконно перекладывать на арендаторов в Германии.
Каждый третий студент в Германии живет в коммунальной квартире. И такой выбор легко обосновать. Совместная квартира обычно дешевле собственной. Вы можете жить более индивидуально, чем в общежитии, но при этом у вас будут соседи по комнате, которые могут стать хорошей компанией.
Давайте разбираться, как устроена аренда совместной квартиры в Германии.
Совместная аренда квартиры в Германии: договор аренды
С юридической точки зрения, договор аренды WG (Wohngemeinschaft) является простым договором аренды, так как он также заключается для обычных условий проживания.
Однако есть 3 варианта договора:
- Один жилец является основным арендатором, остальные – его субарендаторами. Сначала заключается договор аренды между арендодателем и основным арендатором, а затем договор субаренды между основным арендатором и каждым из субарендаторов.
- Все жильцы квартиры являются основными арендаторами. В этом варианте существует единый договор аренды между арендодателем и всеми основными арендаторами.
- Все жители долей являются независимыми арендаторами. В этом варианте арендодатель заключает отдельный договор с каждым арендатором.
Каждый жилец является основным арендатором. Это наиболее часто встречающийся вариант – все жильцы квартиры указаны в договоре как основные арендаторы. Преимущество варианта в том, что все равны. Никто не может уведомить другого о расторжении договора (как это могла бы быть в случае субаренды) и все получают все важные письма от арендодателя.
Недостаток для арендаторов (и плюс для арендодателей) – солидарная ответственность. Это означает, что все жильцы общей квартиры должны оплачивать любые претензии арендодателя. Даже если виноват один человек. Пример: если один из соседей по комнате имеет задолженность по арендной плате, арендодатель может подать в суд на всю сумму задолженности любого из жильцов.
Сколько человек может проживать в общей квартире
В совместной квартире может жить столько человек, сколько имеется свободных спален. Нарушение может привести к «выселению по уважительной причине». Допустим, Сандра, Алина и Елена живут в квартире с тремя спальнями. Если парень Алины переедет к ней комнату, она рискует быть выселенной.
Считается ли ваша с партнером квартира совместной
Если вы состоите в браке или в зарегистрированном гражданском партнерстве, квартира, в которой вы проживаете, не является совместной. Также в этом случае не требуется согласие арендодателя, если ваш партнер впоследствии въедет в квартиру. Но сообщить ему об этом надо.
Для пар, не состоящих в браке, вопрос немного сложнее. Тот факт, что вы не состоите в браке, не влияет на закон об аренде жилья. Это имеет значение только в том случае, если один из партнеров хочет получать пособие по безработице. Что касается аренды, то в случае внебрачного сожительства арендодатель всегда должен дать согласие, прежде чем вашему партнеру разрешат переехать к вам.
Совместная аренда квартиры в Германии: 4 основные модели
Закон об аренде не признает форму совместного проживания в общей квартире. Поэтому закон не содержит никаких правил, в соответствии с которыми должен быть составлен договор аренды. Однако сложились следующие модели аренды. Они перекликаются с видами договоров, о которых мы говорили в начале статьи.
Модель 1: все жильцы – основные арендаторы
В этой модели все жильцы указаны в договоре аренды и должны его подписать. Все арендаторы имеют одинаковые права и обязанности по отношению к арендодателю. Соответственно, арендодатель всегда должен направлять коммунальные счета, уведомления или другие письма всем жильцам общей квартиры. Главный недостаток модели: каждый жилец несет полную ответственность за ущерб. Но за это арендодатели и любят эту модель.
Модель 2: WG как GbR – основной арендатор
Что такое GbR. GbR или Gesellschaft bürgerlichen Rechts — это гражданско-правовое товарищество, в котором как минимум два учредителя объединяют усилия для достижения общей цели. В данном случае – для совместной аренды квартиры. Это одна из многих правовых форм в Германии.
Поскольку в 2001 году Федеральный суд постановил, что GbR обладает (частичной) правоспособностью, WG «как таковая» также может стать стороной договора аренды. Сожители подписывают договор аренды не как отдельные лица, а от имени общей квартиры.
Модель 3: один основной арендатор и несколько субарендаторов
Один житель общей квартиры является основным арендатором и единственным договорным партнером собственника квартиры. Все остальные жильцы подписывают договор субаренды с основным арендатором. Только главный жилец определяет правила игры. Он определяет, кто к нему переселяется (но необходимо согласие арендодателя) и насколько высока арендная плата для сожителей. В свою очередь, только основной арендатор несет экономический риск. Он вносит залог, вовремя перечисляет полную арендную плату арендодателю (даже если комната в настоящее время свободна) и несет ответственность за косметический ремонт.
Модель 4: арендодатель заключает индивидуальный договор с каждым жильцом
Преимущество этого варианта в том, что каждый из жильцов может отказаться от договора в любое время, и при этом не нужно учитывать мнение соседей. Кроме того, каждый несет ответственность только за себя. Однако в этой модели арендодатель может определять, кто будет жить в общей квартире. Поэтому вам придется примириться с кандидатурой, которую он выберет.
Кто несет ответственность за ущерб
Совместная квартира была замечательной, пока ваш сосед по комнате не уронил аквариум. Теперь деревянный пол поврежден и его нужно заменить за большие деньги. Но кто на самом деле несет за это ответственность?
Модель 1. Жильцы несут солидарную ответственность. Однако это не относится к ущербу, нанесенному арендованной квартире. В данном случае (если иное не предусмотрено договором аренды) ответственность несет исключительно тот, кто причинил ущерб.
Модель 2. Если жилец WG наносит ущерб арендованной квартире, то WG несет ответственность вместе с имуществом своего общества (например, из фонда общества). Однако, поскольку этого обычно недостаточно, вы и ваши соседи по комнате также несете личную ответственность.
Модель 3. Если вы являетесь основным арендатором, а ваши соседи – субарендаторами, вы несете ответственность только перед арендодателем. В случае нанесения ущерба квартире вы несете ответственность за поведение ваших соседей и обязаны заставить их возместить вам ущерб.
Модель 4. В этом случае каждый жилец несет полную ответственность за ущерб, причиненный им в своей комнате или в местах общего пользования.
Если один из жильцов не платит арендую плату
Кто несет ответственность, если жилец не платит за аренду? Это зависит от модели совместного проживания.
Модель 1. Поскольку действует солидарная ответственность, домовладелец может предъявить иск любому жильцу на всю сумму долга.
Модель 2. WG несет ответственность своими активами за неисполнение обязательств резидентом. Если жилец не может заплатить, другие должны вмешаться.
Модель 3. Если основной арендатор не платит арендную плату, арендодатель не может связаться с субарендатором. Однако если главный арендатор получает уведомление о просрочке арендной платы, субарендаторы оказываются под угрозой выселения из квартиры, даже если они сами не нарушали договор. Если субарендатор не платит вовремя, основной арендатор все равно должен выплатить арендодателю полную стоимость.
Модель 4. Каждый жилец несет ответственность за свои расходы по аренде. Если кто-то другой нарушает свои обязанности, для вас это не имеет никаких последствий.
Эта статья не может заменить юридическую консультацию. Если вы сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристу или в ассоциацию жильцов. Более подробную информацию вы можете найти здесь.
Читайте также:
- Совместная аренда в Германии: основные моменты
- Когда арендатора могут выселить из съемного жилья в Германии
- 6 непонятных фактов об аренде квартиры в Германии
Читайте также:
Добрый день! Я приехала к другу из Украины. Он у фирмы снимает жилье. Фирма дала разрешение на субаренду. Мой друг получает пособие в Джобцентре и Джобцентр оплачивал ему жилье. Нужно ли делить сумму оплачиваемого жилья попалам и подавать в Джобцентр разделения суммы на жилье мне и ему. Как сделать правильно?