Покупка недвижимости в Германии: что нужно учесть иностранцам
Если вы гражданин другой страны, но задумываетесь о собственном доме или квартире, скажем, где-нибудь в Бранденбурге или Баварии, стоит учесть, что купить недвижимость иностранцу в Германии сложнее, чем гражданину этой страны. Дело в том, что нужно учесть некоторые нюансы.
Читайте также: Налог на недвижимость: какие документы нужны владельцам
Недвижимость, как правило, является надежной инвестицией, если у вас достаточно денег, чтобы позволить себе значительные авансовые платежи. Понять, подходящее ли сейчас время для покупки, непросто. Недавнее падение цен на недвижимость в некоторых городах Германии после нескольких лет резкого роста может указывать на то, что сейчас есть возможность заключить выгодную сделку. С другой стороны, решение центральных банков поднять процентные ставки в ответ на инфляцию может означать, что получение ипотечного кредита станет менее привлекательным.
Но это не только более высокая стоимость кредита, о которой вы должны знать при покупке недвижимости. Дополнительные расходы, включая налоги и сборы за недвижимость, могут добавить еще 10 процентов к общей сумме расходов сверх фактической цены вашего нового дома.
Между тем, люди, надеющиеся купить недвижимость для себя, должны знать, что права арендаторов в Германии хорошо защищены. Если вы покупаете недвижимость, которая уже сдана в аренду, вам придется ждать месяцы или даже годы, прежде чем вам разрешат въехать в нее.
Купить недвижимость иностранцу в Германии: кому это разрешено?
Первое, что нужно прояснить, что станет облегчением для тех, кто не имеет немецкого гражданства, — это отсутствие ограничений на покупку недвижимости иностранцами в Германии. Это применимо независимо от того, проживаете ли вы в стране или нет.
Возможно, одним из недостатков этого легкого подхода является то, что он способствовал резкому скачку цен на недвижимость, имевшему место в последние годы.
В отчете газеты Die Welt за 2018 год было установлено, что почти половина сделок с недвижимостью на сумму 10 миллионов евро и более была совершена иностранными инвесторами. Исследования также показывают, что итальянская мафия купила немецкую собственность на миллиарды евро, чтобы отмыть средства.
Налоги на недвижимость
Самые большие дополнительные расходы на покупку недвижимости в Германии приходятся на Grunderwerbssteuer (налог на передачу земли). Этот налог применяется как к уже построенным объектам, так и к участкам под застройку.
Размер этого налога устанавливается на уровне земли, а это означает, что если, например, покупаете дом в Саксонии (налоговая ставка 3,5%), вы столкнетесь с гораздо более низким налоговым счетом, чем кто-то, покупающий жилье в соседней Тюрингии (налоговая ставка 6,5%).
Эти огромные различия в ставках означают, что налог на недвижимость, проданную за 500 000 евро, может оказаться на 15 000 евро больше всего через несколько десятков километров.
Федеральные земли с самыми низкими ставками Grunderwerbssteuer — это Бавария и Саксония. Здесь вообще не повышали налог в этом столетии. Большинство других земель скорректировали ставку за последнее десятилетие. Теперь покупатели должны быть готовы заплатить налоговому инспектору дополнительные шесть процентов от покупной цены.
В последние годы бушуют дебаты о том, делает ли размер Grunderwerbssteuer невозможным для молодых людей выход на рынок недвижимости. Исследования показывают, что среднему немцу требуется четыре года, чтобы накопить на выплату только этой суммы. Ее часто нельзя покрыть за счет ипотеки.
Некоторые земли, такие как Бавария, настаивают на принятии федерального закона, освобождающего покупателей, впервые покупающих жилье, от уплаты пошлины. Федеральное правительство также пообещало реформировать этот налог. Но воз и ныне там.
Гонорар агента по недвижимости
До недавнего времени человек или компания, покупающие недвижимость, должны были платить огромную комиссию в размере более семи процентов от покупной цены агенту по недвижимости. Помимо земельного налога, это было непомерно высокой ценой для многих людей, стремящихся приобрести дом.
Но закон, принятый Бундестагом в 2020 году, гарантировал, что гонорары агентов по недвижимости должны быть поровну разделены между продавцом и покупателем. С тех пор покупатель «всего» должен был заплатить агенту по недвижимости около 3,5% от стоимости недвижимости.
Однако эксперты советуют попытаться договориться с агентом по недвижимости о более низкой цене до подписания окончательного контракта.
Нотариальные сборы
Еще одна заметная статья расходов, связанная с покупкой недвижимости в Германии, — это нотариальные сборы, которые представляют собой сумму, которую вы отдаете государственному учреждению, чтобы гарантировать, что смена владельца станет официальным документом.
Нотариальные сборы по всей Германии установлены в размере 1,5% от покупной цены.
Жилье с несъехавшими арендаторами
Еще один ключевой момент, который следует учитывать при покупке недвижимости, — это наличие постоянных арендаторов.
Если вы покупаете недвижимость в качестве долгосрочной инвестиции, у покупки уже сданной в аренду недвижимости есть несколько преимуществ. Это, не в последнюю очередь тот факт, что сданная в аренду недвижимость, как правило, стоит значительно дешевле, чем не сданная в аренду.
Когда вы покупаете сдаваемое в аренду имущество, арендаторы и их договор аренды передаются вместе с жильем. Это означает, что вам не придется сталкиваться с хлопотами по поиску нового арендатора.
С другой стороны, немецкий закон об аренде гарантирует, что арендаторы защищены от внезапных повышений условий аренды. Это означает, что вы можете получить имущество, сданное в аренду по цене ниже текущей рыночной стоимости. В этом случае вам будет трудно поднять арендную плату. Закон об аренде также защищает арендаторов от выселения до окончания действия договора.
Одним из немногих законных оснований для расторжения договора аренды является то, что вы или ближайший член семьи планируете въехать в него. Это называется Eigenbedarf (личное использование). Тем не менее, немецкий закон об аренде даже дает некоторую защиту действующим арендаторам в этом сценарии.
Как правило, арендатор, который проживает в собственности в течение нескольких лет, должен быть уведомлен об этом за девять месяцев до того, как вы сможете въехать. Однако в некоторых землях местные законы обеспечивают гораздо большую защиту. В Берлине для владельцев недвижимости действует десятилетняя заморозка на выселение арендатора, начиная с момента приобретения недвижимости.
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
