Когда лопнет «мыльный пузырь» на рынке недвижимости Германии?
Когда лопнет «мыльный пузырь» на рынке недвижимости? Для многих мечта о собственном жилье в четырех стенах становится все более нереальной, потому что цены на недвижимость растут и растут. Даже пандемия и связанный с ней экономический кризис не приглушили это развитие, а в некоторых случаях даже ускорили его, особенно в периферийных районах крупных городов. В 2021 году цены на жилую недвижимость выросли, в среднем, на 11 процентов по всей стране — Федеральное статистическое управление сообщило о рекордном росте в последнем квартале.
Когда лопнет «мыльный пузырь»: недвижимость переоценена на 40 процентов
Согласно анализу Бундесбанка, цены на недвижимость в Германии переоценены на 40 процентов. В 2020 году переоценка составляла максимум 30 процентов. В своем отчете немецкая головная организация индустрии недвижимости описывает огромный уровень закупочных цен как «одновременно удивительный и довольно тревожный». И хотя процентные ставки растут, делая финансирование более дорогим, цены на недвижимость продолжают ползти вверх. Средняя процентная ставка по десятилетнему кредиту на строительство выросла с примерно 1,0 процента до более чем 1,6 процента.
Цены на недвижимость растут, несмотря на повышение процентных ставок
Ожидалось, что при повышении процентных ставок цены на недвижимость будут стагнировать или даже падать. Однако другие экономические факторы препятствуют этому и вызывают рост цен, считает Константин Холодилин из Немецкого института экономических исследований.
Например, люди все еще спекулируют недвижимостью в огромных масштабах. Дома и квартиры покупаются в надежде на то, что цены будут продолжать расти. «Однако в ближайшие годы может произойти коррекция цен, особенно в крупных городах, а значит, пузыри цен на недвижимость могут лопнуть», — говорит Холодилин.
Европейский центральный банк и Бундесбанк также предупреждают о спекулятивных преувеличениях в ценообразовании, которые не ограничиваются городскими районами, но особенно заметны в крупных городах.
По данным Бундесбанка, цены на покупку растут гораздо быстрее, чем арендная плата, что является предупреждающим знаком пузыря на рынке недвижимости и признаком спекуляции.
По сравнению с предыдущим годом цены на кондоминиумы в мегаполисах выросли еще на 10–15 процентов, но арендная плата за новые контракты увеличилась только на 2,5 процента, согласно расчетам аналитической фирмы Bulwingesa. Однако есть и понятные причины роста цен, по мнению представителей индустрии недвижимости. Само строительство стало дороже, а мастеров не хватает. Кроме того, земли под застройку тоже не хватает на фоне более строгих экологических стандартов.
Эти факторы, вероятно, продолжат играть свою роль в 2022 г. В то же время спрос на недвижимость остается очень высоким, в том числе из-за интереса к ней иностранцев.
Инвесторы находят Берлин особенно привлекательным, поскольку уровень цен здесь все еще считается умеренным по сравнению с Парижем или Лондоном, и они вкладывают средства в недвижимость из-за отсутствия альтернатив на финансовых рынках — несмотря на снижение доходности.
Когда лопнет «мыльный пузырь»: цены могут упасть
Вероятность обвала цен на недвижимость действительно возрастает. В настоящее время процентные ставки растут во многих регионах мира, отчасти потому, что центральные банки борются с инфляцией. Даже Европейский центральный банк уже не исключает повышения процентных ставок в этом году.
Такое развитие событий не только приводит к удорожанию новых кредитов. Это также может поставить под угрозу существующие кредиты и, таким образом, заемщики могут объявить дефолт.
В результате банки могут столкнуться с серьезными проблемами, так как заемщики не смогут больше выплачивать кредиты. Инвестиции в экономику могут быть затруднены, сказал Холодилин. В худшем случае, банки могут даже обанкротиться, как это было в 2017 году в США.
Серьезный кризис в сфере недвижимости маловероятен
Многие эксперты все же считают, что серьезный кризис на рынке недвижимости маловероятен.
«Законодатели извлекли уроки из прошлого и ввели некоторые новые инструменты, например, более жесткие условия кредитования и антициклические буферы капитала для предотвращения риска», – говорит Холодилин.
Более того, основополагающей является не цена, а прежде всего риск невозврата кредита, и здесь правила в Германии сравнительно строгие. Поэтому ситуация в корне отличается от рынка недвижимости США, который был искусственно раздут необеспеченными кредитами. Инвесторы также могут абсорбировать убытки, поскольку они получили огромную прибыль в прошлом и создали буфер капитала. Частные лица могут игнорировать хотя бы краткосрочное снижение цен, если у них есть стабильный доход.
Мечта о собственном доме становится все дороже
Текущая ценовая тенденция может сохраняться в течение многих лет. Невозможно предсказать, упадут ли цены и когда это произойдет. В связи с растущим риском орган финансового надзора BaFin уже объявил об ужесточении правил для банков.
С 1 апреля должен быть введен дополнительный буфер, специально защищающий кредиты на жилую недвижимость. Хотя это сделает рынок более надежным, но приведет к удорожанию новых кредитов, таким образом, мечта о собственном жилье может стать еще более трудно осуществимой.
Читайте также:
- Цены на недвижимость в Германии растут
- Правительство пересмотрит налог на недвижимость в Германии
- Надежда банков: кредиты на недвижимость станут дороже?
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
