Инвестиции в недвижимость США — неожиданные факты для иностранцев
Инвестиции в недвижимость США — инструмент быстрого наращивания капитала не только для граждан этой страны, но и для иностранцев. Более того, чтобы осуществить сделки в Америке не только не обязательно быть гражданином или обладателем визы, можно туда ни разу не приехать, но успешно инвестировать и получать долларовый доход. Удалённо.
В статье про неоспоримые преимущества международного инвестирования приведены факты, которые показывают, что и сами американцы инвестируют не всегда рядом с домом. Интернет и законодательство позволяют совершать сделки, не присутствуя лично.
Почему недвижимость в США — выгодная инвестиция?
В отличие от европейцев и россиян, американские граждане — очень мобильны. В среднем они переезжают каждые 3–5 лет. Это не связано с любовью к путешествиям или кочевому образу жизни. Причина банальна — деньги. Американцы находят работу в каком-либо городе и переезжают туда. Как только руководство компании решает, что в данном городе не выходит построить прибыльный бизнес, фирма очень быстро закрывается. Она может открыться в другом населённом пункте или даже штате, а может исчезнуть. Вслед за рабочими местами переезжают работники.
В Европе с её дефицитом земли переезды целыми районами и городами невозможны. В США вполне привычны как оживлённые города, так и полностью заброшенные. Гораздо проще построить новые районы частных домов, чем поддерживать в пригодном состоянии старые, никому не нужные. Стоимость строительства здесь не высока. Каменные, бетонные, кирпичные здания здесь довольно редко встретишь. Чаще это каркасные дома из бруса и гипсокартона.
Экономика США настолько мощная, что обычные работающие граждане получают сравнительно высокие доходы. Им нет резона самим строиться или ремонтировать жильё. Гораздо проще пригласить специалистов или поменять дом. На этом факте и зарабатывают инвесторы. Самая частая стратегия инвестирования в США — это флип-сделки, от английского слова flip «перевернуть». В такого рода сделках инвесторы находят дом, который можно отремонтировать. Далее приглашают подрядчика и по заранее подготовленной смете осуществляют ремонт. Рыночная цена дома возрастает, и его перепродают.
США — это не только сделки с перепродажей, но и пассивный доход в долларах
Как бы быстро ни делали ремонт в домах для перепродажи, на эти процессы всё равно потребуется 3–4 месяца, иногда полгода. В это время дом можно сдать в аренду и получать пассивный доход. Но как это сделать иностранцу?
Вам на помощь придёт развитая сеть управляющих компаний. Одни занимаются поиском и вселением либо выселением арендаторов на длительный срок. Другие готовят ваш дом и сдают посуточно. Что выгоднее? Это зависит от района, города, штата.
Чтобы иметь представительство в США и не вызывать вопросов по поводу статуса иностранца, можно действовать там как юридическое лицо. Самая удобная форма — LLC. Расшифровывается Limited liability company, то есть общество с ограниченной ответственностью.
Международный инвестор открывает один или с соинвесторами такую фирму в нужном штате, оплачивает необходимые лицензии и действует наравне с американскими компаниями. Через такое юридическое лицо приобретается дом, заключаются договоры с жильцами, готовятся отчёты о доходах и платятся налоги.
Поскольку фирма, открытая вами, находится и зарегистрирована на территории США, на неё распространяются местные законы и правила. Можно было даже получать льготные выплаты в связи с локдаунами 2020 года. Потому что для Америки все бизнесы и граждане, которые платят налоги, важны и достойны поддержки.
Какие риски возникают при инвестировании в недвижимость США?
Начнём с того, что они, безусловно, есть. Это, в первую очередь, риски, что город, в котором вы приобрели доходную недвижимость, опустеет. Если в нём закроется много фирм, то работы не будет. Жители быстро переедут в развивающиеся города и штаты.
Когда-то давно Детройт был крупным промышленным центром, но с закрытием фабрик превратился в очаг преступности. Никто не покупает там недвижимость. Цена «упала в ноль». Обратный пример — Тампа во Флориде стала центром притяжения IT- специалистов. Вырос спрос на недвижимость, цены взлетели.
Картина бурного развития или запустения может наблюдаться как в целых городах, так и в отдельных районах. Через дорогу могут быть «элитные» дорогие районы и те, куда даже днём страшно зайти. Тут нужно быть очень внимательными при выборе объекта до покупки, а ещё 2–3 года следить, чтобы район не «испортился».
Почему в США лучше действовать через юридическое лицо?
Ещё один важный риск — судебный. В США очень любят судиться. Кроме того, там действуют законы, по которым нужно возмещать последовательно наступивший ущерб. Например, в вашем доме сломался котёл, жилец не смог помыться и не пришёл на собеседование. Хотя мог на него прийти, устроиться на работу с высоким заработком и получать доход. Недополученные деньги, возможно, захотят получить от вас, и суд может решить дело не в вашу пользу. Эта особенность становится ещё одним поводом инвестировать в США не лично, а через фирму-представителя. Если какой-то суд потребует деньги с фирмы, ваши личные сбережения не пострадают, а компанию можно будет даже закрыть.
Наличие фирмы снижает и ещё один риск — неверного расчёта налогов. Бухгалтер проследит за правильностью оформления доходов и расходов, и налоговая служба США не будет иметь к вам лично претензий и даже не заинтересуется происхождением денег на расчётном счету.
Таким образом, риски и выгоды можно сбалансировать. Поэтому инвестиции в недвижимость США — надёжный и быстрый способ наращивания капитала. Однако с целью просто сберечь деньги от инфляции на длительный срок гораздо лучше инвестировать в недвижимость Европы.
Читайте также:
- Топ‑5 стран, где иностранец может инвестировать и получать валютный доход
- Инвестиции в будущее: во сколько обходится воспитание детей в Германии?
- В Германии на 30% больше потратят на инвестиции и откажутся от налога «солидарности»
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
Самое страшное преступление в США – уклонение от уплаты налогов…)))
Да, это так, поэтому и нужен бухгалтер в команде инвестора
Спасибо!
Скажите пожалуйста, паспорт Израиля даёт какие-то плюсики для инвестора в США, ну и вообще для международного инвестирования ?
Сам по себе паспорт, гражданство не важны, гораздо лучше, если у вас уже есть опыт сделок в США. Однако при прочих равных условиях гражданин Израиля проще получит финансирование в США, чем гражданин РФ. Особенности законодательства США таковы, что инвестиции лучше там осуществлять через юрлицо, а там уже не играет роли, какой паспорт у владельца фирмы