Чтобы снять квартиру в Германии, необходимо разбираться в особенностях этого вопроса с точки зрения психологии немецких рантье и законов Германии.

Снять квартиру в Германии

Большинство немецких городов перенаселено настолько, что порой аренда квартиры становится непосильной задачей. Особенно сложно в этом плане мигрантам.

Процесс усложняется, если иностранец плохо знает местный язык и мало взаимодействует с местным населением.

Актуальная ситуация на рынке аренды Германии

Согласно официальному сайту Федерального агентства по статистике, в последние годы в стране наблюдается стабильный рост арендных ставок на жилую и коммерческую недвижимость – порядка 5% в год. В то же время около 9% арендаторов испытывают сложности, которые не дают им в полной мере исполнять договорные платежные обязательства.

Эксперты по недвижимости объясняют данные проблемы разными причинами. В их числе:

  • неуклонно возрастающий спрос на аренду жилья среди граждан страны. Статистика говорит о том, что только у 46% жителей Германии есть свое жилье. В других европейских странах этот процент выше: во Франции – 62%, в Голландии – 67%, в Чехии – 79%, в Словакии – 90%;
  • рост количества мигрантов, которые выбирают привлекательную в социальном и экономическом планах страну ЕС своим новым местом жительства. Соответственно, им надо где-то жить.

Объективно на немецком рынке бюджетной недвижимости не хватает порядка 2 млн. квартир для немцев со средним доходом. Цены на покупку недвижимости растут, поэтому арендодатели поднимают стоимость.

С 2015 года, согласно законодательству Германии, федеральным землям разрешается вводить ограничения на повышение цен в области аренды жилья. Владелец недвижимости не имеет права без особых причин поднимать ренту выше 10% от средней цены в регионе.

Чтобы обойти этот закон, немцы обставляют квартиры дорогой техникой и тем самым оправдывают повышение аренды. Фото: airbnb.com/rooms/24706463

Фото: airbnb.com/rooms/6275365

В качестве варианта назначают отдельные цены за аренду кухни и жилой комнаты. В совокупности такое жилье может обойтись в два раза дороже.

Средние цены на аренду квартир в Германии

Аренда стандартной двухкомнатной квартиры в Германии в месяц примерно обходится в 500 евро. Это так называемая холодная стоимость (die Kaltmiete).

Плюс до 250 евро – разные платежи за:

  • мусор,
  • парковку,
  • пожарную страховку,
  • отопление,
  • воду.

Так складывается горячая стоимость (die Warmmiete).

Обязательный залог (die Kaution) составляет оплату одного-двух месяцев аренды жилья. Эту сумму отдадут жильцу, если он решит съехать с квартиры, ничего не поломав и не испортив. Не секрет, что арендодатели почти всегда найдут причину не возвращать полную сумму залога.

Стоимость аренды жилья в 16 федеральных землях Германии различается

Федеральная земля Средняя цена за 2‑х комн. кв.
50 – 60 м², евро
Берлин 500
Баден-Вюртемберг 350
Бранденбург 250
Гессен 300
Бавария 500
Бремен 450
Гамбург 500
Нижняя Саксония 300
Северный Рейн-Вестфалия 350
Рейнланд-Пфальц 400
Саксония-Анхальт 250
Шлезвиг-Гольштейн 400
Тюрингия 350
Шлезвиг-Гольштейн 400
Мекленбург-Передняя Померания 250
Саар 300
Саксония 350

Это средние цены. В каждой земле можно найти квартиру и за 200, и за 1000 евро.

На протяжении долгого времени самым дорогим городом для съема жилья является Мюнхен. Швабинг, Мюнхен. Фото: shutterstock.com

Что такое жилье Wohngemeinschaft (WG) и чем оно выгодно?

В связи с высокой стоимостью аренды распространен такой вид съема жилья в Германии, который называется Wohngemeinschaft (WG). Он предполагает сожительство нескольких людей в одной квартире или в доме с различными целями. Особенно это практикуется среди молодежи и студентов. Таким образом можно существенно сэкономить на аренде и коммунальных услугах.

Согласно исследованиям, которые провели ImmoScout24 и wg-suche.de, самыми дорогими городами для съема жилья категории WG являются:

  • Мюнхен — 40 евро за м²;
  • Берлин — 38 евро за м²;
  • Гамбург — 33 евро за м²;
  • Франкфурт/Майн – 32 евро за м².

Этот же источник сообщает о значительном повышении цены на жилье WG летом 2021 года: в Берлине – на 67%, в Гамбурге – на 30%, в Мюнхене – на 20%.

Какое жилье самое популярное в Германии?

Средний класс — это большинство жителей Германии. Поэтому просторные квартиры в 100 кв. м и более не пользуются успехом. Речь идет не только о высокой аренде, но и о дополнительных платежах.

Такие квартиры арендуют обычно граждане или иммигранты с более высоким и стабильным доходом: врачи, юристы, инженеры. Фото: airbnb.com/rooms/39507430

Семья со средним доходом выбирает квартиру до 70 м².

Среди студентов, молодежи востребовано жилье площадью до 40 м². Но найти свободную квартиру такой площади трудно. Самый бюджетный способ для студента — поселиться в общежитии.

Маленькая квартира в Германии. Фото: airbnb.com/rooms/50306877

Условия аренды квартиры в Германии

В Германии арендовать квартиру или дом можно только по контракту, где указываются следующие моменты:

  • предоплата за коммунальные услуги;
  • стоимость аренды (Kaltmiete);
  • условия повышения стоимости аренды;
  • размер залога;
  • сроки проживания;
  • занимаемая площадь;
  • кол-во комнат;
  • список мебели (состояние);
  • список техники (степень износа);
  • сумма мелкого ремонта (например, сантехники), которую платят жильцы;
  • возможность содержания животных;
  • другие важные нюансы, вплоть до количества ключей от входных и подсобных помещений.

Показания счетчиков. Фото: fotolia.com

Показания счетчиков. К контракту прикладывается список, где указываются показания счётчиков: отопление, электроэнергия, вода. Эта информация может быть указана и в самом договоре.

Срок аренды. Контракты на аренду жилья в Германии могут быть срочными и не ограниченными по сроку проживания. Когда жилец захочет выехать по бессрочному договору, он должен предупредить хозяина заблаговременно, обычно за 3 месяца, согласно договору.

В случае проживания по срочному договору придётся платить до даты его окончания, даже если по каким-то причинам надо выехать за пределы страны. При въезде и выезде с квартиры подписывается акт передачи помещения.

Благодаря Интернету, стандартный договор можно скачать на сайтах профессиональных союзов квартиросъёмщиков, там же можно почитать информацию по разным пунктам договора.

Но обычно договоры аренды, где учтены все важные моменты, составляют сами арендодатели на немецком языке. Фото: Andrea Piacquadio / Unsplash.com

Документ нигде не регистрируется. Для русскоговорящего квартиросъемщика его можно перевести у нотариуса или сертифицированного переводчика, имеющего допуск к судебным инстанциям.

Документы для заключения договора аренды в Германии с иностранцем:

  • копии загранпаспорта, ВНЖ, визы;
  • справка о доходах за последние 3 месяца;
  • справка о кредитной истории на каждого жильца.

Кроме того, арендодатель может потребовать рекомендательное письмо от прежнего арендодателя.

Активно обсуждается опыт заключения договоров в соцсетях: Типичный Берлин, Berlin/Brandenburg, Deutschland.

Советы риэлтора по поиску квартиры в Германии

В Германии принято сдавать квартиры через риэлторское агентство или напрямую от владельца квартиры. 

Советы профессионального риэлтора помогут избежать ошибок и проблем при поиске квартиры в Германии.

  • Если поиск происходит самостоятельно через объявления в Интернете, следует акцентировать внимание на приписку «zzgl. Heizkosten». Это значит, что к указанной стоимости добавляется оплата за отопление. Приписка «inkl. Heizkosten» означает, что средняя оплата за отопление в аренду включена. Учтите, что в конце года будет сделан перерасчет. Если жилец «перетопил» прошлых жильцов, арендодатель попросит доплатить разницу и повысит цену.
  • Стоимость коммунальных услуг рассчитывается в зависимости от количества жильцов и площади квартиры. Сэкономить семье с детьми по принципу «перекантуемся в однокомнатной» не получится. В Германии у каждого ребенка (если дети разнополые) должна быть отдельная комната. Поэтому семье из трех человек не получится снять квартиру с одной спальней, даже если она 100 м².
  • В немецком жилищном законодательстве есть нововведение, согласно которому за износ квартиры несёт ответственность его владелец, если в договоре этот пункт никак не указан. Поэтому надо обращать внимание на конкретные формулировки, которые касаются ремонта. Практика показывает, что иммигранты не знают о том, что за неправомерное требование они могут подать в суд и, скорее всего, выиграют его.

Многие русскоязычные владельцы квартир в Германии не знают, что в этой стране причины, по которым можно повышать арендную плату, строго регламентированы законом. 

Если арендодатель захочет повысить ренту, надо сначала проконсультироваться с юристом, а потом принимать решение, соглашаться на новые условия или нет.

Так, например, повышение будет законным, только если оно увеличено за последние 3 года на 15 – 20%. С последнего повышения должно пройти как минимум полтора года.

Как снять квартиру в Германии самостоятельно?

  1. Найти подходящее жилье через объявления на сайтах. Самые крупные – ImmoScout24, mieten.immonet.de, WG-Gesucht.de. Либо это можно сделать через соцсети, например тематические группы в Facebook, а также через знакомых или местную прессу. Иногда помогает в поиске работодатель. Дело пойдет быстрее, если зарегистрироваться на специализированном сайте, заполнить свой профиль, разместить фото.
  2. Когда найдено нужное предложение, надо договориться с арендодателем об осмотре жилья. Дело это не быстрое, так как конкуренция большая. Надо тщательно подготовиться к встрече с хозяевами квартиры. Потенциального жильца будут оценивать даже по одежде. Кроме того, могут сразу поинтересоваться платежеспособностью. Поэтому лучше взять с собой зарплатный лист.
  3. Если все устроило, между арендодателем и жильцом заключается контракт и вносится залог за аренду (Kaution). В последние годы практикуется страховое поручительство, которое предлагают страховые фирмы.
  4. После подписания договора надо пройти процесс регистрации в Bürgeramt/Bürgerbüro, после этого связаться с Иммиграционной службой и сообщить новый адрес.
    Немецкие владельцы квартир могут отказать уже на этапе просмотра, когда узнают, что потенциальные съемщики иммигранты, да еще и не говорят по-немецки. В данном случае можно надеяться только на свою харизму и удачу. Поэтому лучше действовать через маклера, который берет деньги за свои услуги по факту в виде маклерского гонорара.

Читайте также:

Просмотров:
Заглавное фото: airbnb.com/rooms/31142160