Ипотека в Германии без первоначального взноса: насколько это реально?
Ипотека в Германии без первоначального взноса или с небольшой суммой начального капитала теоретически возможна. Для мигрантов это очень актуальная тема. В большинстве случаев переезд, обустройство на новом месте жительства требуют немалых вложений. Поэтому быстро накопить солидную сумму для первоначального взноса нет возможности.
Средняя заработная плата хорошего специалиста вполне позволяет платить ипотеку. Но, несмотря на это, банки очень неохотно дают ипотеку без первоначального взноса. Почему складывается такая ситуация и как отсутствие начального капитала может повлиять на условия ипотеки?
Читайте также: Как получить кредит в немецком банке?
На эти и другие вопросы мы постараемся дать ответы в данном материале.
Почему ипотека в Германии без первоначального взноса – редкость?
Немецкие банки редко готовы предложить ипотеку заемщику, если у него нет, как минимум, 10% от стоимости приобретаемого жилья для первоначального взноса. Шансы получить ипотеку повышаются вместе с размером имеющегося первоначального взноса. Оптимальной считается сумма в 25–30% от стоимости объекта. Почему складывается такая ситуация? Почему для банка ипотека в Германии без первоначального взноса является нежелательной операцией?
Казалось бы, какая банку разница, если недвижимость становится залогом и даже при неблагоприятном исходе она будет реализована в счет погашения кредита? На самом деле, в Германии сумма покупки недвижимости включает в себя не только стоимость самого жилья.
В нее дополнительно входят:
- налог на покупку – 5% или более (в зависимости от земли);
- расходы на маклера – около 3,57%;
- услуги нотариуса – 1,5%;
- сбор за внесение данных о новом владельце в земельную книгу – 0,5%.
Необходимость ремонта
Также подразумевается, что могут потребоваться некоторый ремонт перед въездом или покупка мебели и техники. Таким образом, к стоимости самого дома или квартиры набегает еще около 10% от общей суммы. Если, например, для покупки была выбрана квартира с оценочной стоимостью 500 тыс. евро, то к ним надо сразу добавлять еще 50 тыс. евро. И это те расходы, которые будут понесены сразу и не входят непосредственно в оценочную залоговую стоимость объекта. Отсюда и появились эти минимальные 10% первоначального взноса, которые должны быть у потенциального заемщика.
У него должны быть средства на обязательные сборы и платежи. Для банка вариант, когда у заемщика всего 10% первоначальный взнос, классифицируется как сделка с высокими рисками. Соответственно, повышается процент ипотеки, рассчитывать на выгодные условия не приходится. Следующий важный момент: банк для расчета своего предложения не берет полную оценочную стоимость жилья. Обычно учитывается 85–90% от оценочной стоимости.
Таким образом банк страхует свои риски. Не факт, что через 10 лет жилье не потеряет в стоимости. А, значит, если придется продавать залоговую недвижимость, не удастся вернуть всю сумму выданных в ипотеку средств. Как видим, это еще 10–15%. Поэтому наилучшие шансы получить от банка выгодное предложение ипотеки – стабильно высокий доход и первоначальный взнос в сумме 20–30% от стоимости объекта недвижимости.
Условия ипотеки в Германии без первоначального взноса
И все же иногда банки готовы предложить ипотеку при минимальном первоначальном взносе. Потенциальный заемщик в таком случае должен соответствовать ряду требований.
- Стабильный высокий доход – выше среднего. Желательно, чтобы работу с высоким доходом имели оба супруга.
- Востребованная специальность, что снижает риски потери работы. На сегодня к таким востребованным профессиям можно отнести IT-сферу, медицину, инженерию и т.д.
- Наличие хотя бы у одного из супругов стабильного статуса в Германии: или немецкого гражданства, или ПМЖ. Если оба супруга имеют временный вид на жительство, то шансы на ипотеку практически сводятся к нулю.
- Отсутствие потребительских кредитов, особенно на крупные суммы. Рекомендуется до подачи заявки в банк на ипотеку погасить абсолютно все потребительские кредиты.
- Приобретаемая недвижимость должна быть в отличном состоянии или в новостройке. Важно также местоположение: недвижимость должна пользоваться спросом, в регионе должен иметься крупный работодатель, что в свою очередь повышает ее востребованность. То есть покупку старого домика где-то в глубинке в сельской местности банк вряд ли будет рассматривать.
- Возраст клиента должен позволять расплатиться по кредиту до наступления пенсии. Так, кредит на 20 лет, скорее всего, не дадут клиенту в возрасте 45+.
Что делать, если первоначального капитала не хватает?
Что же делать, если капитала на первоначальный взнос не хватает? Не торопитесь отказываться от мечты о собственном жилье. Существует несколько вариантов, но в каждом индивидуальном случае тщательно анализируйте свои возможности и оценивайте риски.
Доступные варианты:
- Попытаться накопить капитал для первоначального взноса и попытаться получить ипотеку с минимальным взносом в 10%.
- Купить сначала жилье поменьше, например, квартирку за 200 тыс. евро, а не «дом мечты» за 500 тыс. евро. За 7–8 лет выплатить эту ипотеку и в дальнейшем использовать имеющуюся в собственности недвижимость в качестве начального капитала для покупки более дорого жилья.
- Купить небольшую квартиру не для собственного проживания, а для сдачи в аренду. Главное – подобрать бюджетный вариант в районе, пользующемся спросом. Тогда выплаты по ипотеке фактически лягут на квартиросъемщиков. А добавляя личные сбережения, можно достаточно быстро погасить кредит и вновь использовать недвижимость для первоначального взноса при покупке более подходящего объекта.
Чего не стоит делать для получения ипотеки?
Точно неподходящий вариант – получение большого потребительского кредита с целью использования этих средств для первоначального взноса. В Германии такой вариант не пройдет. Если за клиентом будет числиться большой потребительский кредит, то можно даже не рассчитывать на получение ипотеки. Лучше погасить любые кредиты перед началом поиска выгодного предложения ипотеки.
Читайте также:
- Сколько стоит дом в Германии?
- Виды домов в Германии. Возможные варианты для покупки
- Покупка квартиры в Германии: что нужно учесть?
- Ипотека в Германии: условия, подводные камни
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
