В статье расскажем о перспективах рынка арендованного жилья в Германии.

Цены на аренду жилья в Германии. Фото: Margaritaserenko / shutterstock.com

Цены на аренду жилья в Германии растут быстрее, чем заработные платы. А в условиях кризиса, возникшего на фоне пандемии, ситуация выглядит критически.

Читайте также: Жилищное право Германии: 8 важных аспектов для арендаторов.

Причины, по которым цены на аренду жилья в Германии растут; какие применяются меры правительством; как выглядят перспективы на рынке арендованного жилья – вопросы, которые мы предлагаем рассмотреть подробно.

Цены на аренду жилья в Германии: причины роста

Если открыть официальный сайт Федерального агентства по статистике и посмотреть данные индекса аренды жилья за последние 5 лет (изменение цены аренды жилья ежемесячно относительно 2015 года), то вы увидите следующее. В среднем, цена аренды во всех землях выросла на 7 – 8%. Это усредненный показатель индекса. Ситуация в крупных городах – это изменение цены на 20% и более.

Германия, по сравнению с другими европейскими странами, имеет один из самых низких показателей процента населения, имеющих собственную недвижимость. Фото: FrankHH / shutterstock.com

Основные причины роста цен на аренду в Германии.

  • Высокий спрос на аренду жилья. В Германии только 46% жителей имеет собственное жилье, а проживает в нем только 42% (остальные сдают в аренду и сами живут в арендованном жилье). То есть больше 55% населения арендует жилье всю жизнь. Для сравнения приводим процент жителей в других европейских странах, имеющих собственную недвижимость: Франция – 62%, Голландия – 67%, Чехия – 79%, Польша – 81%, Испания – 83%, Словакия – 90%.
  • Стабильный рост спроса на аренду жилья. Германия – одна из самых стабильных и привлекательных для миграции стран ЕС. Количество приезжающих на порядок выше выезжающих. Соответственно, постоянно растет количество людей, которые ищут жилье в аренду.
  • Нехватка жилья для аренды. Даже приблизительные подсчеты демонстрируют, что на немецком рынке недвижимости не хватает порядка 2 млн. квартир в сегменте бюджетного жилья для немцев с доходом ниже среднего или на пределе среднего.
  • Рост цен на покупку жилья. В Германии недвижимость также растет в цене. Соответственно, чтобы сдавать квартиру в аренду, необходимо сделать вложения: купить квартиру, вложиться в ремонт и т.д. Плюс желание вернуть вложения раньше, чем через 40 – 50 лет. Логичное решение арендодателя – поднимать цену аренды.
  • Появление иностранных инвесторов. Состоятельные иностранцы предпочитают не хранить деньги в банке, а сделать долгосрочное инвестирование в квартирку в центре большого немецкого города. Да, это недешево, но неплохой вариант сбережения капитала.

Меры правительства по стабилизации цен арендованного жилья

С 2015 года законодательство Германии позволяет землям на местном уровне вводить ограничения на повышение цен на аренду жилья. Речь о городах, где ситуация с жилой недвижимостью стоит особенно остро. Владелец недвижимости не имеет права без особых причин повышать стоимость аренды более, чем на 10% от средней стоимости в городе. Арендатор может подать запрос, специальная комиссия проверит цену по контракту, и если будет превышение, то арендатору будет возвращена разница.

По факту, владельцы жилья нашли обход этой нормы!

Во-первых, законом предусмотрено, что если арендодатель произвел улучшение объекта на сумму 30% от его стоимости, то ограничение по увеличению цены аренды снимается,то есть делаете капитальный ремонт, ставите крутую технику и назначайте любую цену аренды.

Во-вторых, те, у кого не оказалось денег на такое улучшение, нашли другой вариант. Напомним, в Германии чаще всего сдаются пустые квартиры, не всегда есть даже кухня. Покупается, например, кухня, и сдается отдельно квартира и отдельно кухня. При этом снять квартиру без кухни нельзя. А сколько будет стоить аренда кухни? Возможно, даже больше аренды квартиры. И арендаторы идут на это, потому что существует огромный дефицит жилья.

Как выглядят перспективы рынка арендованного жилья?

Что могло бы реально исправить ситуацию? Строительство доступного бюджетного жилья. Насколько это реально? Фактическая ситуация и особенности немецкого рынка недвижимости делают этот вариант сложно реализуемым.

Строительство доступного бюджетного жилья усложняется отсутствием свободного места под масштабное строительство в городах. Фото: Andrii Yalanskyi / shutterstock.com

Что препятствует появлению нового бюджетного жилья?

  • Невыгодность проекта для частного инвестора. Инвестор, вкладывая в строительство, предполагает получение прибыли. Формат социального жилья отсрочивает срок наступления доходности объекта от стандартных 25 – 35 лет до 50+ лет. А учитывая, что через такой срок как минимум потребуется капитальный ремонт, перспектива возврата инвестиций и получения прибыли сводится к нулю.
  • Повышение стоимости строительства и ремонта. Растет и стоимость строительства или капитального ремонта. Это связано с ростом цен на материалы, энергоносители и ростом заработной платы. В условиях кризиса периодически возникает дефицит материалов, попытки закупать материалы впрок ведут, в свою очередь к дополнительным расходам, необходимости их хранения и, в итоге, удорожанию строительства. И в качестве «вишенки на торте»: в Германии ужесточаются требования к застройщикам по энергоэффективности новых объектов – должны использоваться инновационные, более дорогостоящие материалы и системы, обеспечивающие высокие стандарты теплосбережения.
  • Отсутствие свободного места под масштабное строительство в городах. Места под застройку в городах банально нет. Неслучайно уже звучат предложения запретить постройку в черте города частных домов на одного хозяина.
  • Ограничения по этажности возводимых объектов. В большинстве немецких городов существует запрет на многоэтажное строительство, нарушающее общую архитектуру. Новостройки не должны превышать линию крыш построек рядом. Это логично с точки зрения сохранения архитектуры города, но в итоге не позволяет эффективно использовать землю.

Можно сделать вывод, что строительство социального жилья возможно только из средств местных бюджетов. Но у муниципалитетов и раньше на это не было средств, а кризис пробил новые бреши. Даже если бы нашлись и деньги, и место под застройку, то проблематично найти застройщика. Сегодня у застройщиков расписаны планы на несколько лет вперед, и приоритет они будут отдавать дорогостоящим проектам.

Как видим, рассчитывать на появление в скором времени социального жилья в достаточном количестве или хотя бы на уменьшение дефицита не стоит. Проблема не решена, правительство понимает необходимость ее решения, но пока не нашло по-настоящему действенных инструментов.

Читайте также:

Просмотров:
Заглавное фото: Margaritaserenko / shutterstock.com