Ипотека в Германии: условия, подводные камни
Ипотека в Германии дает реальную возможность купить недвижимость и через 15–20 лет стать ее полноправным собственником. За последнее десятилетие цены на жилье в Германии выросли в 1,5−2 раза. Растет и цена аренды. На рынке присутствует дефицит арендного жилья.
Правительству Германии даже пришлось принять законы, которые ограничивают возможности повышения арендной платы. В то же время процентные ставки по ипотечным кредитам в немецких банках достигли своего исторического минимума. В итоге, сложилась ситуация, когда оплачивать ежемесячную аренду иногда бывает дороже, чем вносить платежи по ипотеке. Читайте также: Как выбрать жилье в Германии: стоимость аренды, реальна ли покупка недвижимости?.
Какие условия имеет ипотека в Германии?
Общий принцип ипотеки в Германии достаточно стандартный. Банк выдает заемщику необходимую сумму для покупки жилья под определенный годовой процент. Приобретаемая недвижимость становится залогом. Если заемщик перестает осуществлять выплаты по ипотеке, то недвижимость выставляется на принудительный аукцион. Вырученные от продажи деньги уходят на погашение долга перед банком. Если этой суммы не хватает для погашения, то остаток долга остается за заемщиком. И он должен его выплачивать.
Худший вариант развития событий не устраивает ни банк, ни клиента. Поэтому банк тщательно взвешивает риски при принятии решения о выдаче ипотеки. Потенциальный заемщик должен отвечать ряду требований:
- наличие стабильного источника дохода на территории Германии;
- желательно, чтобы специальность заемщика была востребованной на немецком рынке труда; наличие накоплений;
- страхование жизни должника (в случае трагических обстоятельств снимает бремя погашения с семьи и минимизирует риски банка).
Какие документы нужны для ипотеки в Германии?
В разных банках пакет документов может отличаться. В общий перечень обязательно входят следующие бумаги:
- документ, удостоверяющий личность (для иностранных граждан – загранпаспорт);
- документ о регистрации на территории Германии;
- выписка о доходах за последние 12 месяцев и информация о накоплениях;
- информация о составе семьи;
- документы по оценке объекта недвижимости;
- документы на приобретаемую недвижимость (выписка из подземельной книги, жилищный устав и т.д.).
Банк анализирует все предоставленные документы и формирует свое предложение ипотеки. Разные банки имеют свой алгоритм подсчета рисков. Поэтому всегда рекомендуется обратиться одновременно в несколько банков, чтобы выбрать лучшее предложение.
Факторы, влияющие на вероятность получить ипотеку
Финансовая состоятельность
Основным фактором является финансовая состоятельность. Под этим понятием подразумевается наличие стабильного дохода и первоначального взноса. Теоретически собственных накоплений у претендента на ипотеку должно быть не меньше 10% от стоимости жилья. Но практика показывает, что оптимально сумма накоплений должна составлять 35–45% от суммы жилья, чтобы получить выгодные условия ипотеки. Чем больше накоплений, тем лучше. Продвинутые претенденты на ипотеку стараются «подготовиться» и максимально увеличить сумму своих накоплений. По возможности продается автомобиль или другая имеющаяся недвижимость.
Срок ипотеки
Следующий важный фактор – срок ипотеки. Когда в Германии озвучивается фраза «ипотека на 10 лет», то это не означает, что вы через 10 лет гарантированно станете собственником жилья. Ипотечный договор на 10 лет означает, что именно этот период времени не будет изменяться процентная ставка по кредиту. Если через 10 лет сумма ипотеки еще не будет выплачена, то заемщик должен или погасить остаток задолженности разово, или оформить новый ипотечный кредит. Естественно, процентная ставка уже может быть другой.
Tilgung: что это и как с этим бороться?
Если вы планируете брать ипотеку в Германии, то вам обязательно необходимо изучить все, что связано со следующими понятиями.
- Darlehen – сумма ипотечного кредита, то есть «тело» кредита.
- Tilgung – сумма погашения «тела» кредита.
- Sondertilgung – специальное погашение.
Пример
Чтобы во всем разобраться, рассмотрим наглядный пример. Допустим, необходимая для покупки жилья сумма Darlehen составляет 100.000€ сроком на 10 лет. Банк, изучив документы и возможности клиента, предложил процентную ставку 1,2%. Значит, выплата банку в год за услугу составит 1.200€. Это 100€ в месяц. Если клиент планировал в месяц платить всего 600€, то на погашение тела кредита будет уходить 500€. В год это будет составлять 6.000 (6% от общей суммы за год). Эта величина и называется в Германии Tilgung. Она фиксируется в ипотечном договоре. То есть заемщик не может вносить в счет погашения тела кредита сумму, большую, чем предусмотрено Tilgung. 
А теперь начинается самое интересное. Насколько заемщик заинтересован скорее выплатить ипотеку, ровно настолько банк заинтересован в отсрочке этого момента. Чтобы как можно больше заработать, банки стремятся устанавливать Tilgung на уровне 1% (вместо 6% из нашего примера) от общей суммы кредита. Что происходит при таком раскладе в случае с нашим примером? Сумма погашения тела кредита ежемесячно становится очень незначительной – меньше 100€, что в год составит около 1.000€. После 10 лет ипотеки заемщик останется должен банку еще 90.000€. И, скорее всего, придется вновь оформлять ипотеку на остаток долга.
При этом за те же 10 лет он выплатит процентов банку около 12.000€. По сути, он топчется на месте. Нюанс в том, что банки намеренно ставят низкий Tilgung. И если заемщик настаивает на более высокой сумме погашения тела кредита в месяц, то ему банк в предложении поднимет и процентную ставку, компенсируя таким образом свои потери.
Можно ли бороться с такой ситуацией и как избежать столь кабальных условий? Выход есть, и это Sondertilgung – возможность раз в год вносить определенную сумму непосредственно в тело кредита. Обычно это 5% или 10% от общей суммы начального кредита. Выбирая банк для ипотеки, сразу уточните, предоставляет ли он такую возможность. Плюс Sondertilgung в том, что заемщик получает ипотечный кредит с минимальной ставкой. В течение года он платит совсем небольшую сумму погашения кредита, но самостоятельно откладывает деньги, чтобы в конце года внести их разовым платежом. Это реальная возможность в нормальном темпе погашать ипотеку.
Ипотека в Германии. На что еще обратить внимание?
Выбирая банк и рассматривая предложения, поинтересуйтесь, предлагает ли банк временные решения в кризисных ситуациях. Например, если заемщик теряет работу, дается ли отсрочка на оплату процентов или предлагаются какие-то другие решения? Решившись на ипотеку, вы также можете заручиться профессиональной консультацией, чтобы не вникать самостоятельно во все тонкости ипотечного договора.
Читайте также:
- Как взять кредит в немецком банке: ценные рекомендации
- Потребительские кредиты в Германии: виды, условия, подводные камни
- Как купить жилье в Германии?
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
