Emlak piyasasında fırtına yaklaşıyor
Yaz aylarında ilk proje geliştiricilerinin iflasları muhtemelen bir iflas dalgasının habercisiydi: faiz oranlarındaki patlama emlak sektörünü boğuyor. En kötü ihtimalle, "bankacılık sektöründe sistemik açıdan önemli kayıplar" tehdidi söz konusudur.
Artan inşaat maliyetleri, patlayan faiz oranları, büyüyen zararlar: emlak piyasasındaki gerileme giderek için için yanan bir mali krize dönüşme tehdidi yaratıyor. Euroboden, Project Group ve Development Partner gibi proje geliştiricilerinin yaz aylarında iflas etmesi, muhtemelen en kötü durumda bankacılık sektörünü de etkileyebilecek daha büyük bir iflas dalgasının habercisiydi. Faiz oranlarındaki patlama, sektörün ağır toplarını bile giderek daha fazla boğuyor. Büyük oyuncular bile yakında borçlarını ödemekte sorun yaşayabilir.
Avrupa Merkez Bankası, altı ayda bir yayınladığı Finansal İstikrar Raporu'nda krize özel bir bölüm ayırıyor ve alarm veriyor. Bunun nedeni, Avro bölgesindeki en büyük emlak şirketlerinin borç-özkaynak oranının şu anda "küresel mali kriz öncesindeki seviyeye yakın ya da bu seviyenin üzerinde" olması - karlarının on katı. Ancak geçen yıl faiz oranlarında yaşanan geri dönüşün başlamasıyla birlikte şirketler bu devasa borç dağını yeniden finanse etmekte giderek daha fazla zorlanıyor. Merkez bankası, bu nedenle en ağır borçlu şirketlerin kredilerini geri ödemek zorunda kaldıklarında zorluklarla karşılaşabilecekleri uyarısında bulunuyor.
ECB'ye göre ticari emlak kredileri, faiz oranlarındaki geri dönüşün başlamasından bu yana ortalama yüzde 2,6 daha pahalı hale geldi. Düşen satış fiyatları gelirleri azaltıyor: Satışların sayısı yılın ilk altı ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre yarı yarıya azaldı. Evden çalışma eğilimi de kiraların düşmesine neden oluyor çünkü daha az ofis kulesine ihtiyaç duyuluyor. "Konjonktürel ve yapısal zorlukların bu karışımı, son aylarda emlak şirketlerinin notlarının önemli ölçüde düşürülmesine yol açtı."
Sonuç olarak, sektör önemli kayıplarla karşı karşıya. Bu nedenle borsa emlak şirketlerini büyük ölçüde cezalandırıyor: borsada işlem gören en büyük gruplar şu anda defter değerlerinin yüzde 30 altında işlem görüyor - 2008 mali krizinden bu yana en büyük iskonto. Merkez bankacıları birçok şirketin yakında güçten düşebileceğinden korkuyor: "Düşük faiz oranlarına ve pandemi öncesi karlılık beklentilerine dayalı iş modelleri orta vadede sürdürülemez hale gelebilir".
Bankacılık sektörünün ayakları yere mi basıyor?
Para gözlemcileri, yaklaşan zararların yakında banka bilançoları için bir sorun haline gelebileceği konusunda uyarıyor. Zira Avro bölgesindeki tüm banka kredilerinin yaklaşık yüzde onu ticari emlak piyasasında yer alıyor. AMB şimdiden zor durumdaki şirketlere verilen kredilerin oranının yakın gelecekte ikiye katlanarak yüzde 26'ya çıkmasını bekliyor. Eğer faiz oranları iki yıl daha bu yükseklikte kalır ve emlak sektöründeki ciro yüzde 20 oranında düşerse, ECB tüm kredilerin yarısının risk altında olacağını tahmin ediyor.
İyi haber şu ki, ticari emlak piyasasında yaklaşan kayıpların tek başına "Avro Bölgesi düzeyinde sistemik bir krizi tetikleyecek kadar büyük" olması "olası değil". Ancak, özellikle bu segmentte yoğun olarak yer alan bankalar için işler zorlaşabilir. Üstelik sorun tek başına emlak sektöründeki kriz değil, enflasyon, Ukrayna ve Orta Doğu'daki savaş, faiz oranlarının tersine dönmesi gibi pek çok krizin üst üste gelmesi.
Dolayısıyla bu kargaşa "olumsuz bir senaryoda bankacılık sisteminde sistemik kayıp riskini arttıran önemli ve güçlendirici bir faktör olma" potansiyeline sahiptir. Başka bir deyişle, emlak piyasasında yaklaşan iflas dalgası, bardağı taşıran damla olabilir ve yeni bir bankacılık çöküşünü tetikleyebilir. Bir de bulaşma etkisi var: Yaklaşan iflas dalgası, yatırım fonları veya sigortacılar gibi ticari mülke bağımlı olan finansal sistemin diğer bölümlerinde "ciddi kayıplara" yol açabilir.
Konut emlak piyasası da ECB'nin faiz patlaması nedeniyle artan bir baskı altında. Burada bir çöküş potansiyeli daha da büyüktür: Avro bölgesindeki tüm banka kredilerinin yüzde 30'u ipoteklidir. Ancak bu segment şu anda hala nispeten istikrarlı. En azından şu ana kadar, enflasyon ve savaş çoğu ev inşaatçısının işini kaybetmesine neden olmadı - bu nedenle artan faiz oranlarına rağmen kendi dört duvarlarını finanse etmeye devam edebilirler. Ancak: "İşgücü piyasasında gözle görülür bir zayıflama, konut emlak portföyleri için önemli riskler anlamına gelecektir".
Kaynak: www.ntv.de