Emlak komisyonları neden %6? - ve bu neden değişiyor olabilir?
Komisyon genellikle %5 ila %6 arasındadır ve bu da genellikle satıcının gelirinden on binlerce dolar kesilmesine neden olur. Ancak satıcı bu maliyeti de evini listelediği fiyatın içine dahil etmiştir, dolayısıyla dolaylı olarak alıcı da bu maliyeti ödemektedir.
Bu nasıl standart haline geldi? Ve bu süreç devam edecek mi?
Kansas City'de bir jürinin Ekim ayında 1,8 milyar dolarlık bir kararla komisyonların şişirildiğini ve aracı kurumlar ile sektör gruplarının bu şekilde kalması için komplo kurduklarını tespit etmesinin ardından emlak komisyon oranlarında yakında değişiklikler ufukta görünebilir. Bu önemli antitröst davası ve benzeri davalar, standart %6 komisyonu ve bunu kimin ödediğini yeniden gözden geçirebilir.
Bu değişim, konut alıcı ve satıcılarının komisyoncularla sadece komisyon oranlarını değil, aynı zamanda bu komisyonların ödenmesinden kimin sorumlu olacağını da (alıcı ya da satıcı) müzakere etmelerine olanak sağlayabilir. Bu durum, ücret yapısının 1 Ocak'ta değişeceği New York'ta şimdiden gerçekleşiyor.
Birçok kişi internetin eninde sonunda %6 emlak komisyonunu öldüreceğini düşünüyordu. Ancak Brookings Enstitüsü'nün komisyonlarla ilgili bir raporuna göre, diğer ülkelerde ödenen oranın yaklaşık iki katı olan ev satıcılarının ödediği paya henüz bir darbe vurmadı. Son yıllarda komisyonlar azaldıkça borsacıların ve seyahat acentelerinin sayısı azalsa da, emlakçıların sayısı arttı ve ev fiyatları arttıkça tipik komisyonları her zamankinden daha fazla oldu. Bunun nedeni büyük ölçüde 1,5 milyon emlakçıyı temsil eden etkili bir lobi grubu olan Ulusal Emlakçılar Birliği'nin gücüdür.
NAR son karara itiraz ediyor ve üyelerinin komisyonlarının her zaman pazarlığa açık olduğunu vurguluyor olsa da, bir evin mevcut satış yönteminde ortaya çıkan bazı çatlaklar var gibi görünüyor.
Emlak komisyonları nasıl işliyor?
Ev satıcıları genellikle kendi emlakçılarının komisyonunun yanı sıra alıcıyı temsil eden acenteye de ödeme yapmakla yükümlüdür. Komisyoncular, piyasaya bağlı olarak genellikle %5 ile %6 arasında değişen komisyonu paylaşırlar.
6 komisyonla 500.000 $'lık bir ev satışı, satıcının anlaşma üzerine komisyoncusuna 30.000 $ ödemesi anlamına gelir ve bu komisyon alıcının komisyoncusuyla bölüşülür, böylece her iki taraf da satıştan 15.000 $ kazanır. (Her iki tarafta da katılımcı brokerlerin anlaşmayı imzalayan acentelerle paylarını paylaştığı ek bir paylaşım vardır, bu nedenle bir acentenin gerçek ödemesi, toplam komisyondaki kendi tarafının payından daha azdır).
Emlakçılar size komisyonların pazarlığa açık olduğunu söyleyecektir - ve öyledir de. Ayrıca bir evi satmak için sabit ücret veya indirimli komisyoncular kullanmak da dahil olmak üzere başka modeller de vardır. Ancak sektörde, birçok satıcının tipik %6'dan daha az teklif vermesini engelleyen güçlü yapısal güçler vardır. Ev, çoklu listeleme hizmeti veya MLS olarak bilinen bölgesel bir veritabanında listelendiğinde aracıların tazminatı da dahil edilir. Bazı MLS'ler, satıcının acentesinin, alıcının acentesine hiçbir şey teklif etmeyen bir mülkü listelemesine izin vermeyecektir.
Satıcılar, acentelerin kendilerini daha az kazandıracak bir evden "uzaklaştıracağından" endişe edebilir. Ve bu korku temelsiz değildir.
Redfin'de listelenen mülkler üzerinde yakın zamanda yapılan bir akademik çalışma, bir bölge için piyasa oranından daha düşük komisyon teklif eden acentelerin daha az trafiğe sahip olduğunu ve satışlarının çok daha uzun sürdüğünü ortaya koymuştur.
Güney Kaliforniya Üniversitesi'nde hukuk ve vergilendirme profesörü olan ve çalışmanın yazarlarından Jordan Barry, "Bu durumdan en çok zarar görenler, yönlendirme konusunda endişelendikleri için piyasa fiyatının altında komisyon teklif eden satıcılar," diyor. "Çoğu ev sahibi için evleri açık ara en büyük varlıklarıdır. Satış fiyatının %6'sından komisyon olarak vazgeçmek gerçek bir yüktür."
Tarihi bir uygulama
Ortak komisyon yapısı 1913 yılında oluşturuldu ve beş yıl önce kurulan ve daha sonra NAR'a dönüşen Ulusal Emlak Borsaları Birliği'nin ilk Etik Kuralları'nda yer aldı.
Kuralların "Diğer Komisyonculara Karşı Görevler" başlıklı bir bölümünde, bir temsilcinin "herhangi bir müşteri için alıcı bulabilecek herhangi bir Birlik üyesiyle normal komisyonu eşit olarak bölüşmeye her zaman hazır ve istekli olması" gerektiği belirtiliyordu.
NAR'ın mevcut Etik Kural ları (Madde 3) komisyon paylaşımına izin vermekte ancak bunu zorunlu tutmamaktadır.
Yüksek Mahkeme 1950 yılında buna son verene kadar, komisyon oranları bölgesel emlakçılar kurulları tarafından bir çizelgede belirleniyordu. Kurullar, yükselmekte olan geçerli oranın altına inilmesini özellikle yasaklıyordu.
Örneğin, Kasım 2015'te yayınlanan bir araştırmaya göre, 1920'lerde Boston bölgesinde tipik komisyon oranı %2,5 iken, 1940'lara gelindiğinde bu oran %5'e ulaşmıştı.
Acenteler komisyon oranının adil olduğunu, çünkü MLS'de halka açık olmayan listelere erişimlerinin olduğunu savunuyorlardı. Acenteler ilanlarını sadece diğer acentelerin görebileceği MLS veri tabanlarına koyuyorlardı. Bu veri tabanları NAR üyesi kuruluşlar tarafından yönetiliyordu - ve bazen hala yönetiliyor.
Son kararın ardından üyelerine bir güncelleme yapan NAR, komisyon paylaşımı olasılığının "tüketicilerin çıkarlarını korumak ve onlara hizmet etmek, piyasa odaklı fiyatlandırmayı desteklemek ve ticari rekabeti geliştirmek için her zaman mevcut olduğunu" söyledi.
Dava geçmişi
NAR'ın listelere yönelik kapı tutuculuğuna ilişkin gerilim, 2005 yılında Adalet Bakanlığı'nın NAR'a karşı, daha iyi hizmet sunmak ve maliyetleri düşürmek için "yenilikçi internet tabanlı araçlar" kullanan emlak komisyoncularını engelleyen politikalara ve ilgili kurallara meydan okuyan bir sivil antitröst davası açmasıyla tekrar davaya dönüşecekti. 2008 yılında DOJ ile yapılan bir anlaşmayla, NAR'a bağlı MLS'lerin artık müşterilere çevrimiçi hizmet veren brokerlardan listeleri alıkoymasına izin verilmedi.
MLS'ye erişimin genişletilmesi, daha sonra Zillow ve Redfin gibi çevrimiçi emlak listeleme devlerinin gelişmesine izin verecekti. Ancak internet ev alışverişinin kritik bir parçası haline geldikçe, ev fiyatları artarken bile komisyon oranı sabit kaldı.
ABD Nüfus Sayımı'na göre 1950'de medyan ev fiyatı 7.354 dolardı (enflasyona göre ayarlanmış yaklaşık 93.000 dolar) ve %6 komisyon 441 dolardı (2023'te yaklaşık 5.500 dolar). 2000 yılına gelindiğinde, medyan ev fiyatı 119.600 dolardı (2023'te yaklaşık 215.000 dolar) ve acentelerin 7.176 dolarlık (2023'te yaklaşık 12.800 dolar) bir ücreti bölmesine izin veriyordu. NAR'a göre, Ekim ayında medyan ev fiyatı 391.800 dolardı ve tipik bir satıcı tarafından ödenen %6 komisyon 23.500 dolardı.
NAR için sırada Ekim ayında açılan 1,8 milyar dolarlık davanın temyizi var ve bu dava yakın zamanda karara bağlanmayacak.
California Emlakçılar Birliği'nin genel danışmanı June Babiracki Barlow, "Tipik olarak bu tür antitröst davaları yaklaşık on yıl sürer" dedi. Ancak, "hiç bu kadar büyük bir tazminat kararı görmedik" diye de ekledi.
Eğer komisyon yapısı komisyonları ayırmaya doğru kayarsa, bu ev satıcıları için büyük tasarruf anlamına gelebilir çünkü sadece kendi acenteleri için ödeme yapmaları gerekecektir. Ancak bu durum ev satın almayı daha da pahalı hale getirebilir çünkü alıcılar, satıcının ücreti ödemesi için pazarlık yapmamışlarsa ya temsil için ceplerinden ödeme yapmak zorunda kalacaklar ya da komisyoncu kullanmayacaklardır.
Uluslararası hukuk firması Withersworldwide'ın New York emlak ekibinde ortak olan Vasi Yiannoulis-Riva, son zamanlarda NAR ve diğer aracı firmalara karşı açılan davaların satıcı komisyonlarının ayrılmasıyla sonuçlanabileceğini söyledi. Yianoulis-Riva, değişikliklerin aracılar arasında daha fazla rekabet yaratabileceğini ve "ülke genelinde aracılık komisyonlarının ödenme şekli üzerinde derin bir etki" yaratabileceğini de sözlerine ekledi.
Değişiklikler şimdiden
Bazı MLS'lerin, karardan önce bile listelerde daha geniş bir yelpazede komisyon düzenlemelerinin temsil edilmesine izin vermesiyle, konut emlakçılığının yapılma biçiminde bazı aşamalı değişiklikler zaten gerçekleşti.
Ağustos ayında, Orta Atlantik'teki pazarları kapsayan Bright MLS, listelerin bir alıcının komisyoncusu için 0 $ dahil olmak üzere herhangi bir yüzde veya tutarda tazminat sunabilmesi için gereksinimlerini değiştirdi.
Ekim ayında NAR, MLS'lerin veri alanlarını 0 $ ücrete izin verecek şekilde değiştirmelerini ne talep ne de teşvik ettiğini, ancak bunu yapmanın artık NAR'ın MLS politikasına uygun olacağını ve bunun önceki politikadan bir değişiklik olduğunu bildirdi.
New York'un önde gelen ticaret birliği olan New York Emlak Kurulu, ülkenin geri kalanı için neler olabileceğinin bir göstergesi olarak, "konut emlak işlemlerinin geleceği" olarak adlandırdığı yeni bir politika başlattı; bu politika, aracıların komisyonlarını ayıracak ve alıcının komisyoncusu için satıcıdan gelen herhangi bir tazminatın başka bir komisyoncudan değil, doğrudan satıcıdan gelmesini gerektirecek.
Ayrıca okuyun:
Kaynak: edition.cnn.com