Uma tempestade está se formando no mercado imobiliário
As falências dos primeiros desenvolvedores de projetos no verão foram possivelmente apenas um prenúncio de uma onda de falências: a explosão das taxas de juros está sufocando o setor imobiliário. Na pior das hipóteses, há uma ameaça de "perdas sistemicamente relevantes no setor bancário".
Aumento dos custos de construção, explosão das taxas de juros, perdas crescentes: a desaceleração do mercado imobiliário está ameaçando cada vez mais se transformar em uma crise financeira latente. A falência de desenvolvedores de projetos como Euroboden, Project Group e Development Partner no verão foi possivelmente apenas o prenúncio de uma onda maior de falências, que também poderia afetar o setor bancário na pior das hipóteses. A explosão das taxas de juros está sufocando cada vez mais até mesmo os pesos pesados do setor. Até mesmo os principais participantes poderão em breve ter problemas para pagar suas dívidas.
Em seu Relatório de Estabilidade Financeira semestral, o BCE até mesmo dedica um capítulo especial à crise - e dá o alarme. Isso ocorre porque a relação dívida/capital próprio das maiores empresas imobiliárias da zona do euro está agora "próxima ou acima do nível anterior à crise financeira global" - dez vezes mais do que seus lucros. No entanto, com o início da reviravolta nas taxas de juros no ano passado, as empresas estão encontrando cada vez mais dificuldades para refinanciar essa enorme montanha de dívidas. Portanto, as empresas mais endividadas poderão ter dificuldades quando tiverem de pagar seus empréstimos, alerta o banco central.
De acordo com o BCE, os empréstimos para imóveis comerciais ficaram 2,6% mais caros, em média, desde o início da reviravolta na taxa de juros. A queda nos preços de venda está reduzindo a renda: O número de vendas caiu pela metade em relação ao ano anterior nos primeiros seis meses do ano. E a tendência de trabalhar em casa está fazendo com que os aluguéis caiam porque são necessárias menos torres de escritórios. "Essa combinação de desafios cíclicos e estruturais levou a rebaixamentos significativos da classificação das empresas imobiliárias nos últimos meses."
Em suma, o setor está enfrentando perdas consideráveis. O mercado de ações está, portanto, punindo maciçamente as empresas do setor imobiliário: os maiores grupos listados estão atualmente sendo negociados a 30% abaixo de seu valor contábil - o maior desconto desde a crise financeira de 2008. Os banqueiros centrais temem que muitas empresas possam perder o fôlego em breve: "Os modelos de negócios baseados em baixas taxas de juros e expectativas de lucratividade pré-pandemia podem se tornar insustentáveis no médio prazo".
Setor bancário com pés de barro?
As perdas iminentes poderão em breve se tornar um problema para os balanços patrimoniais dos bancos, alertam os observadores monetários. Isso ocorre porque cerca de 10% de todos os empréstimos bancários na zona do euro estão no mercado imobiliário comercial. O BCE já espera que a proporção de empréstimos a empresas no vermelho dobre para 26% em um futuro próximo. Se as taxas de juros continuarem tão altas por mais dois anos e o volume de negócios no setor imobiliário cair 20%, o BCE estima que até metade de todos os empréstimos estará em risco.
A boa notícia é que é "improvável" que as perdas iminentes apenas no mercado imobiliário comercial sejam "grandes o suficiente para desencadear uma crise sistêmica em nível da zona do euro". Entretanto, as coisas podem ficar difíceis para os bancos que estão particularmente envolvidos nesse segmento. Além disso, o problema não é apenas a crise no setor imobiliário, mas o fato de que muitas crises - inflação, guerra na Ucrânia e no Oriente Médio, reversão das taxas de juros - estão se sobrepondo atualmente.
A turbulência, portanto, tem o potencial de "tornar-se um fator significativo e amplificador em um cenário negativo, aumentando o risco de perdas sistêmicas no sistema bancário". Em outras palavras, a onda iminente de falências no mercado imobiliário pode se tornar a gota d'água para um novo colapso bancário. Há também o efeito de contágio: a onda iminente de falências pode levar a "perdas graves" em outras partes do sistema financeiro que dependem de imóveis comerciais, como fundos de investimento ou seguradoras.
O mercado de imóveis residenciais também está sofrendo uma pressão crescente devido à explosão da taxa de juros do BCE. O potencial para um crash é ainda maior aqui: 30% de todos os empréstimos bancários na zona do euro são hipotecários. Entretanto, esse segmento ainda está relativamente estável no momento. Pelo menos até o momento, a inflação e a guerra não fizeram com que a maioria dos construtores de casas perdesse seus empregos - portanto, eles podem continuar a financiar suas próprias quatro paredes, apesar do aumento das taxas de juros. Mas: "Um enfraquecimento perceptível do mercado de trabalho significaria riscos consideráveis para os portfólios de imóveis residenciais".
Fonte: www.ntv.de
