- Sobre as orientações para aumentos de preços de aluguer.
A situação saiu do controle gravemente: Um proprietário de imóvel em Halle an der Saale tentou aproveitar a troca de detectores de fumaça para impor um aumento substancial da locação. Os inquilinos se opuseram e, eventualmente, venceram no Tribunal Federal em maio de 2023. De acordo com o veredicto do tribunal mais alto, a troca de detectores de fumaça não autoriza um aumento da locação. Um aumento da locação é permitido apenas quando há melhorias técnicas ou melhorias demonstráveis na propriedade - como se o proprietário melhorar a eficiência energética. Os juízes não reconheceram tal cenário neste caso específico.
O texto ilustra que os inquilinos não têm que aceitar todo aumento - e não devem. "As disposições regulamentares para aumentos de locação são fundamentalmente claras", esclarece o advogado Florian Timmer no portal online Anwalt.de: "Os proprietários não têm autoridade ilimitada para aumentar arbitrária e excessivamente a locação". Em vez disso, todo aumento de locação deve ser plausivelmente justificado pelo proprietário, caso contrário, "um aumento de locação não é legal", afirma o advogado. Há procedimentos estabelecidos a serem seguidos, já que a legislação protege os inquilinos de maneira única. Além da justificativa específica, o proprietário também deve divulgar o aumento projetado da locação, especificando a locação antiga e nova. E o inquilino só paga três meses após receber a notificação de aumento da locação.
Aumentos de locação permitidos e limites
Além disso, é importante entender: O primeiro aumento de locação não pode entrar em vigor antes de 12 meses de residência. Depois disso, aplica-se um período de espera adicional de 15 meses antes que outro aumento de locação possa ser considerado. Os proprietários também devem observar o chamado limite para aumentos de locação. Isso significa que a locação não pode aumentar mais de 20% em três anos. A locação fria líquida é a base para isso. Em mercados de moradia particularmente estressantes, onde há teto de aluguel, mesmo apenas 15% a mais é permitido em três anos.
Em teoria, é assim que fica. Na prática, porém, os proprietários têm vários métodos para contornar as regras. Por exemplo, um proprietário pode aumentar a locação para alinhá-la com a taxa local comparativa de locação de acordo com o índice de locação. A transferência parcial de custos para medidas de modernização também é possível se resultarem em uma atualização comprovada do apartamento ou casa. Nesse caso, uma cobrança adicional de até oito por cento dos custos de investimento é possível, é claro, calculada de acordo com a participação do apartamento na casa. No entanto, os custos adicionais exigidos não podem ultrapassar três euros por metro quadrado. É importante notar: Em ambos os casos, os proprietários não precisam cumprir o período de espera de 15 meses, mas podem aumentar a locação antes.
Nova locação atraente
Outra estratégia que os proprietários muitas vezes empregam para impor aumentos de locação rapidamente e com flexibilidade é o uso de acordos explícitos no contrato de locação, como uma locação gradativa ou uma chamada locação por índice. Nesse caso, a locação então aumenta em intervalos regulares ou se ajusta à taxa geral de inflação.
Em novas locações, os proprietários também podem aumentar o preço. Eles estão autorizados a cobrar até 10% a mais do que a taxa comparativa usual de locação, desde que haja um índice de locação. Se não houver, a locação pode ser até 20% acima do nível geral. No entanto, em um mercado de moradia extremamente tenso, como em Berlim, os proprietários ainda podem cobrar 10 a 15% a mais por novas locações.
No entanto, proprietários astutos descobriram uma maneira de contornar essa limitação oferecendo acomodações mobiliadas temporariamente. Tales propriedades estão isentas do teto de aluguel. O mesmo se aplica a acomodações mobiliadas em novas construções.
O texto explica que os inquilinos em Halle an der Saale conseguiram contestar um aumento de locação proposto pelo proprietário, já que a troca de detectores de fumaça não justifica tal aumento. Portanto, os proprietários não podem aumentar arbitráriamente as locações sem justificativa substancial, e todo aumento de locação deve ser plausivelmente justificado. Além disso, a permissão para um aumento de locação está sujeita a certos limites e regulamentações, como um período de espera de 15 meses após o primeiro aumento e um limite de aumento de 20% em três anos.
