Porque é que as comissões imobiliárias são de 6%? - e porque é que isso pode estar a mudar
A comissão é tipicamente entre 5% e 6%, o que normalmente representa dezenas de milhares de dólares dos rendimentos do vendedor. Mas o vendedor também incluiu esse custo no preço da sua casa, pelo que, indiretamente, o comprador também está a pagar esse custo.
Como é que isso se tornou a norma? E será que este processo vai continuar?
É possível que em breve surjam mudanças nas taxas de comissões imobiliárias, depois de um júri de Kansas City ter determinado - numa sentença de 1,8 mil milhões de dólares em outubro - que as comissões tinham sido inflacionadas e que os corretores e os grupos do sector conspiraram para as manter assim. Este processo judicial antitrust histórico, juntamente com outros processos semelhantes, poderá alterar a comissão normal de 6% e quem a paga.
Uma mudança poderia permitir que compradores e vendedores de imóveis negociassem não apenas as taxas de comissão com os corretores, mas também quem é responsável por pagá-las - o comprador ou o vendedor. É o que já está a acontecer em Nova Iorque, onde a estrutura das comissões será alterada a 1 de janeiro.
Muitos pensavam que a Internet acabaria por matar a comissão imobiliária de 6%. Mas ainda não conseguiu reduzir muito a percentagem que os vendedores de casas pagam, que é cerca do dobro da percentagem paga noutros países, de acordo com um relatório sobre comissões da Brookings Institution. Mesmo que as fileiras dos corretores da bolsa e dos agentes de viagens tenham diminuído nos últimos anos devido à redução das comissões, o número de agentes imobiliários cresceu e as suas comissões típicas são maiores do que nunca, devido ao aumento dos preços das casas. Isto deve-se em grande parte ao poder da National Association of Realtors, um grupo de pressão influente que representa 1,5 milhões de agentes imobiliários.
Embora a NAR esteja a recorrer da recente decisão e sublinhe que as comissões dos seus membros são sempre negociáveis, parecem estar a surgir algumas fissuras na atual forma de vender uma casa.
Como funcionam as comissões imobiliárias
Os vendedores de casas são normalmente responsáveis pela comissão do seu agente imobiliário, bem como pelo pagamento do agente que representa o comprador. Os corretores normalmente dividem a comissão, que, dependendo do mercado, é geralmente entre 5% e 6%.
Uma venda de uma casa no valor de 500.000 dólares com uma comissão de 6% significa que o vendedor paga ao seu corretor 30.000 dólares no momento da liquidação, que o agente divide com o corretor do comprador, de modo que cada lado ganha 15.000 dólares na venda. (Há uma divisão adicional de cada lado, com os corretores participantes a partilharem a sua parte com os agentes que fecharam o negócio, pelo que o pagamento efetivo de um agente é inferior à sua parte da comissão total).
Os agentes imobiliários dir-lhe-ão que as comissões são negociáveis - e são. E há outros modelos para vender uma casa, incluindo a utilização de corretores de taxa fixa ou de desconto. Mas há fortes forças estruturais em jogo no sector que impedem muitos vendedores de oferecer menos do que os típicos 6%. A remuneração dos agentes é incluída quando a casa é listada numa base de dados regional conhecida como serviço de listagem múltipla, ou MLS. Alguns MLSs não permitem que um agente do vendedor liste uma propriedade que não oferece nada ao agente do comprador.
Os vendedores podem recear que os agentes os "desviem" de uma casa que lhes dê menos dinheiro. E esse receio não é infundado.
Um estudo académico recente sobre propriedades listadas na Redfin revelou que os agentes que ofereciam comissões inferiores à taxa de mercado de uma zona tinham menos tráfego e demoravam muito mais tempo a vender.
"As pessoas mais afectadas por esta situação são os vendedores que oferecem comissões de acordo com a taxa de mercado porque estão preocupados com a direção", afirmou Jordan Barry, professor de direito e fiscalidade na Universidade do Sul da Califórnia e coautor do estudo. "Para a maioria dos proprietários, a sua casa é, de longe, o seu maior ativo. Abdicar de 6% do preço de venda em comissões é um verdadeiro fardo".
Uma prática histórica
A estrutura de comissões partilhadas foi criada em 1913 e constava do primeiro Código de Ética da Associação Nacional de Permutas Imobiliárias, criada cinco anos antes e que mais tarde se tornou a NAR.
Uma secção do código, intitulada "Deveres para com outros corretores", estipulava que um agente deveria "estar sempre pronto e disposto a dividir a comissão normal em partes iguais com qualquer membro da Associação que conseguisse arranjar um comprador para qualquer cliente".
O atual Código de Ética da NAR (artigo 3.º) permite a partilha de comissões, mas não a exige.
Até ao momento em que o Supremo Tribunal pôs termo a esta prática, em 1950, as taxas de comissão eram fixadas numa tabela pelas direcções regionais de agentes imobiliários. Os conselhos proibiam especificamente a subcotação da taxa em vigor, que estava a subir.
Na década de 1920, na zona de Boston, por exemplo, a taxa de comissão típica era de 2,5%, mas na década de 1940 tinha atingido os 5%, segundo um estudo publicado em novembro de 2015.
Os agentes argumentavam que a taxa de comissão era justa porque tinham acesso a anúncios que não estavam disponíveis para o público no MLS. Os agentes colocavam os seus anúncios nas bases de dados do MLS, onde só outros agentes os podiam ver. Estas bases de dados eram - e por vezes ainda são - geridas por organizações membros da NAR.
Numa atualização aos membros após o recente veredito, a NAR afirmou que a possibilidade de partilha de comissões "sempre existiu para proteger e servir os melhores interesses dos consumidores, apoiar os preços orientados para o mercado e promover a concorrência comercial".
Um historial de litígios
A tensão sobre o controlo das listagens por parte da NAR viria a traduzir-se em mais litígios em 2005, quando o Departamento de Justiça interpôs uma ação civil antitrust contra a NAR, contestando as políticas e regras relacionadas que impediam os corretores imobiliários que utilizavam "ferramentas inovadoras baseadas na Internet" para oferecer melhores serviços e custos mais baixos. Num acordo de 2008 com o DOJ, os MLS afiliados à NAR deixaram de ser autorizados a reter listagens de corretores que atendem clientes on-line.
O alargamento do acesso ao MLS permitiria mais tarde o florescimento de gigantes da listagem de propriedades em linha como a Zillow e a Redfin. Mas à medida que a Internet se tornou uma parte essencial da compra de casa, a taxa de comissão manteve-se constante, mesmo quando os preços das casas aumentaram.
O preço médio de uma casa em 1950 era de $ 7,354 (cerca de $ 93,000 ajustados pela inflação), de acordo com o Censo dos EUA, fazendo uma comissão de 6% $ 441 (cerca de $ 5,500 em 2023). Em 2000, o preço médio das casas era de $119.600 (cerca de $215.000 em 2023), permitindo que os agentes dividissem uma taxa de $7.176 (cerca de $12.800 em 2023). Em outubro, o preço médio das casas era de $391.800, de acordo com o NAR, e a comissão de 6% paga por um vendedor típico era de $23.500.
O próximo passo da NAR é recorrer da ação judicial de 1,8 mil milhões de dólares de outubro, que não será decidida tão cedo.
"Normalmente, casos antitruste como esse levam cerca de uma década", disse June Babiracki Barlow, conselheira geral da Associação de Corretores de Imóveis da Califórnia. Mas, acrescentou, "nunca vimos uma indemnização tão grande".
Se a estrutura de comissões mudar para a separação das comissões, isso pode significar uma grande economia para os vendedores de casas, porque eles só teriam que pagar pelo seu próprio agente. Mas poderia tornar a compra de uma casa ainda mais cara, porque os compradores teriam de pagar do seu bolso a representação ou ficar sem um corretor, se não negociassem o pagamento da comissão pelo vendedor.
A onda de processos movidos recentemente contra a NAR e outras empresas de corretagem pode resultar na separação das comissões dos vendedores, disse Vasi Yiannoulis-Riva, sócia da equipa imobiliária de Nova Iorque da firma de advogados internacional Withersworldwide. Ela acrescentou que as mudanças poderiam criar mais concorrência entre os agentes, além de ter "um efeito profundo sobre a forma como as comissões de corretagem são pagas em todo o país".
Alterações já efectuadas
Algumas mudanças incrementais já ocorreram na forma como os imóveis residenciais são feitos, com alguns dos MLSs permitindo uma maior variedade de acordos de comissão a serem representados em listagens, mesmo antes do veredito.
Em agosto, a Bright MLS, que abrange os mercados do Mid-Atlantic, alterou os seus requisitos para que os anúncios pudessem oferecer uma compensação de qualquer percentagem ou montante para o corretor do comprador - incluindo $0.
Em outubro, o NAR afirmou que não está a exigir nem a encorajar os MLS a alterarem os seus campos de dados de modo a permitirem taxas de $0, mas que estavam a aconselhar que, se o fizessem, estariam agora em conformidade com a política de MLS do NAR, o que constituiu uma alteração à política anterior.
Numa indicação do que poderá vir a acontecer no resto do país, o Real Estate Board of New York - a principal associação comercial da cidade de Nova Iorque - lançou uma nova política a que chamou o "futuro da forma como os imóveis residenciais são transaccionados", que irá dissociar as comissões dos agentes e exigir que qualquer compensação para o mediador do comprador proveniente do vendedor venha diretamente desse vendedor e não de outro mediador.
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Fonte: edition.cnn.com
